万达地产合约规划编制要点

--龙岩项目公司成本部编制合约规划的体会一、合约规划的概念二、合约规划的作用三、编制合约规划的注意点一、合约规划的概念（1）合约规划=待发生成本•预目标成本•合约规划•现金流测算立项阶段•目标成本/调整•合约规划•现金流计划项目设计阶段•合同/费用•变更签证/确认•重计量/结算•合同/费用付款项目开发阶段一、合约规划的概念（2）预估结算成本（动态成本)已发生成本合同主合同+预留金补充合同变更签证重计量费用其他来源成本管理费用营销费用财务费用待发生成本合同规划费用规划成本过程控制环节以合约规划为核心，形成对合同、变更签证、费用发生的计划性控制1一、合约规划的概念（3）合同签订变更签证规划预留金合同预留金补充合同合同重计量合约规划费用发生合约规划控制合同签订和费用发生。合同预留金控制补充合同、变更签证、重计量的发生。合约规划模板目标与合约互证目标成本二、合同规划在成本中的作用（1）1、合约规划——是成本管理与招标管理的桥梁——是项目成本管控的依据•2、合约规划-—是目标成本的分解，指导项目招标二、合同规划在成本中的作用（2）三、编制合约规划的注意点（1）1.熟悉项目目标成本体系及目标成本---编制合约规划的基础1）目标成本共17个一级科目。2）重点编制的科目：政府行政事业性收费前期工程准备费主体建筑(装修)工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费三、编制合约规划的注意点（2）2.合约规划体系中的合约规划模板---合约规划编制的根本三、编制合约规划的注意点（3）3.合约规划编制中的几个重要概念规划金额、签约比例、签约控制金额1)规划金额=待发送合同成本＞签约控制金额2)签约控制比例为80%-95%三、编制合约规划的注意点（4）4.编制好规划金额是关键1)按照合同、费用分开编制；2）参考类似项目，按照平米指标进行测算；3)按照目标成本进行分解；（行政事业收费基本按照目标成本编制）4）反复修正/论证合约规划金额；5）酒店相关合约规划金额由酒店公司提供三、编制合约规划的注意点（5）5.标段划分、费用支付次数很重要1)若不做好标段划分，后期招标过程中会越到麻烦；2)按月支付的费用，如监理费、造价咨询费、专家费要编制详细；三、编制合约规划的注意点（6）6.合约规划与18个模块化节点1)合约规划实际是对目标成本的分解；2)18个模块化9个前期节点中，涉及成本方案测算的有7个；3）按照前期测算结果进行规划金额的录入；三、编制合约规划的注意点（7）7.其他注意点1)设计保底费产生的合约规划及金额容易遗漏；2）业态分摊要精准，营销后续现金流的编制；熟悉、用心、细心谢谢！