5《双新硅谷物业服务手册》(含前期物业服务协议)(可用)

北京双新硅谷物业管理有限公司-1-双新硅谷物业服务手册二〇一三年十月北京双新硅谷物业管理有限公司-2-目录致辞……………………………………………………………………………第三页第一章双新硅谷园区介绍……………………………………………………第四页第二章双新硅谷物业管理有限公司简介……………………………………第五页第三章物业相关知识…………………………………………………………第六页第四章物业使用指南…………………………………………………………第八页第五章办理装修流程图………………………………………………………第九页第六章物业服务方式…………………………………………………………第十页第七章物业设备、设施及附属配套服务功能……………………………第十六页第八章公共规则及条例……………………………………………………第十八页第九章紧急情况应变措施………………………………………………第二十二页第十章公共性服务………………………………………………………第二十五页第十一章特约有偿性服务………………………………………………第二十九页附件………………………………………………………………………第三十一页北京双新硅谷物业管理有限公司-3-致辞尊敬的各位业主/租户：恭贺您乔迁新禧！我们很荣幸能为您提供各项专业化、人性化的物业管理服务，并期待着与您同心协力，共同创造高尚、文明、美好、温馨的生活居住环境，双新硅谷物业管理有限公司承诺将竭诚为您服务。双新硅谷项目优越的地理位置，齐全便利的公共设施。创造宁静优雅的居住环境，享受和谐舒适的健康生活，是您的希望，更是双新物业的服务目标。为把园区共同建设成为一个安全、文明、舒适、高雅的现代科技园区，也为了您顺利入住，享受规范的服务，现将我公司提供的各项管理服务要点、相关法律法规及注意事项编撰成册，谨作为您居住之指引，以便于您充分行使权利、履行义务，与我们共同携手创建高尚的文明科技园区。请您在入住之际仔细阅读本册，以便于明确您与物业公司各自的权利、责任、义务，使您能充分享受物业为您提供的各项服务。衷心希望您在签署物业服务手册之后，在我们对您服务和共同管理的过程中，能得到您的鼎力合作与支持。双新硅谷物业管理有限公司始终以“无限品质，无限追求”为核心价值观，以“成为精细化服务的典范”为企业愿景，以“用心、诚心、耐心、细心、真心、爱心”为服务保证，以“演绎城市的精彩”为使命。立足于物业管理和服务，并不断努力探索、成长。关注业主/租户的需求，关注服务的每一个细节，让双新物业所服务的所有业主/租户充分享受到人性、温馨、健康、亲情、便捷的社区生活服务。如果您对物业管理及服务有疑问、要求或建议，请通过电话或者亲临管理处反映。感谢您对我们工作的理解和支持！祝您安居乐业，阖家幸福，万事如意！北京双新硅谷物业管理有限公司物业服务中心全体服务人员北京双新硅谷物业管理有限公司-4-“双新硅谷”服务手册第一章双新硅谷科技园区介绍双新硅谷科技园区坐落于北京市海淀区闵庄路门头村，位于香山脚下，风景秀丽，环境优美。项目东至北辛庄西路，西至北辛庄路，南至闵庄路，规划用地面积109078.728平方米，建筑面积面积67000平方米，代征道路用地面积5115.813平方米，代征绿化用地面积42062.915平方米。园区建筑共42栋，研发总建筑面积64062平方米，其中地上建筑面积43043.5平方米，地下建筑面积21018.5平方米，园区容积率0.73，建筑密度35%。园区建筑共分为5种户型，单栋建筑面积约从670余平方米到3540余平方米，每栋地上三层，地下一层。44号楼规划为园区会所，会所设计地上三层，地下两层。园区建筑高度12米，其中会所为11.4米。园区内规划车位数量130余个，其中地上室内停车位60余个，地上室外停车位20余个，地下室内停车位50余个。双新硅谷科技园区是一个自然风景与低调豪宅完美结合的无与伦比的高档科技园区，配有舒适的多功能会所，会所设有中西式餐厅，泳池，桑拿房，影音室，会议室等服务设施。适合不同客户需求的文体设施。北京双新硅谷物业管理有限公司-5-第二章物业管理有限公司简介双新硅谷科技园区由北京双新硅谷物业管理有限公司进行管理，并聘请国际著名的北京高力国际物业服务有限公司做为物业深度顾问服务。双新硅谷科技园区在引进了高端物业管理服务模式的同时，又融合了酒店管理特色和国际物业管理标准。“双新硅谷”的后期物业服务中实行全程卓越管理——“尊贵生活物业服务体系”。实行24小时专职管家服务，12小时保洁服务，24小时值班工程师等多项尊贵特色服务。我们将倡导并实行专职的管家式服务和完善的园区生活服务，通过不断深化服务内涵来提升园区卓越不凡的物业价值，让业主/租户尊崇高贵的生活品质在丰富的尊享体验中全面升华。北京双新硅谷物业管理有限公司-6-第三章物业相关知识第一节物业管理服务的目的物业管理服务的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值，并为物业产权人或使用人提供优质服务，努力创造清洁、舒适、安全、方便的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的和谐统一和持续发展。第二节物业的有关名词解释1、物业管理服务是指物业服务企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。2、城市园区物业（以下简称物业）是指城市独立园区房屋及相关的共用设施、设备、场地。3、自用部位和自用设备是指户门以内水、电、煤气、供暖自用管线、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台及自用设备等。4、共用部位是指独栋楼中产权人/租户公用的主体承重结构（基础、内外承重墙体、梁、楼板、柱、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面等。5、共用设备是指园区或产权人/租户共用的给排水管道、落水管、暖气、煤气线路、公共照明、安全监控系统、避雷装置、消防设施、二次加压水泵、水箱等设备和共用设备使用的房屋。6、共用设施是指物业管理服务区域内的产权人/租户公用的非市政道路、路灯、庭院灯、草坪灯、建筑小品、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、停车场、公用绿地等设施。7、维修基金购房人/租户在购房后须按建筑面积每平方米元的标准交纳维修基金，该基金存入北京市住房维修资金管理中心指定的代办银行帐户内。维修基金专项用于房屋公用部位、公用设备设施的维修养护及更新。业主/租北京双新硅谷物业管理有限公司-7-户的房屋室内自用部位和自用设备维修由业主/租户自己负责，费用自理（工程质保期内的除外）。第三节物业管理费的构成根据国家有关法规，作为业主/租户应按期交纳足额物业管理服务费，物业管理企业将管理服务费用于以下方面的支出：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、税金；10、法定利润；11、经业主同意的其它费用。北京双新硅谷物业管理有限公司-8-第四章物业使用指南---办理入住流程图1、核对并查验购房合同、《业主临时管理规约》、身份证原件等资料，确认业主/租户身份。2、签订结算协议。交付确认（开发商财务部）1、缴清房款/租金，取得商品房结算发票。2、领取《入住通知书》。认证1、电话及网络费用。2、有线电视费用。服务接待1、物业公司核对、回收《入住通知书》存根联。2、移交各类证件复印件3、填写《入伙文件》交纳预收1年物业服务费、装修垃圾清运费、装修保证金等。业主/租户携带资料，在预约时间到达入住手续办理现场。身份核对（甲方）开发商运营商物业公司费用收取钥匙发放房屋验收1、签署并领取《业户手册》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等2、。领取钥匙、礼品、IC卡等。1、与服务中心工程人员共同验收房屋。2、确认水电表初始读数。3、如验收存在问题，需确认并托管相应钥匙以便返修。北京双新硅谷物业管理有限公司-9-第五章办理装修流程图第六章物业服务方式1、三方签定《装饰装修管理协议书》、《装饰装修消防安全责任书》、《装饰装修违约承诺书》等。2、批准后，发放《装饰装修施工许可证》。3、施工人员办理《园区临时出入证》。4、交纳相关费用。申请与审核1、业主/租户、施工队伍填写《装饰装修申请表》，提交购房合同、装饰装修方案、资质证件、图纸（各种管线、设施的改动需有政府有关管理部门的批文）。2、受理/审核：无问题：办理装饰装修施工手续。有问题：提出整改意见，重新修改方案。批准与办理手续现场协调管理1、施工竣工后，物业服务中心与业主/租户、施工队伍同时进行现场检查、初次验收，填写《装饰装修竣工验收单》。2、如有问题，提出整改意见，限期整改。3、验收通过后，物业服务中心检查/收回灭火器及出入证，退回租赁押金及工本费。收回《装修施工许可证》等。4、初验通过一个月后施工单位申请二次验收，验收通过后进行施工押金申退手续。申报与验收1、业主/租户和施工队伍按装饰装修方案、图纸及相关规定组织施工，施工过程中自觉接受物业服务中心的巡视监督。2、物业服务中心按相关规定不定期巡视，发现问题及时沟通、协调、处理解决。北京双新硅谷物业管理有限公司-10-第一节物业服务模式“双新硅谷”对每一个住户而言，是一个亲切、温馨的家，在这里物业服务将采用“专职管家”的服务模式，努力为住户打造和谐、舒适、便利的居住氛围，并为住户提供优质的物业服务。从您办理入住手续起，我们将委派一名训练有素的专职管家专属为您提供一站式服务。在您遇到问题或有服务需求时，可以直接与您的专职管家联系，他们将为您安排、跟进物业服务中心各部门提供服务，您无需再一个一个去找物业服务中心的不同部门。除此之外，我们还设置了管家部，值班管家全天二十四小时受理您的服务需求与投诉。第二节双新硅谷项目常用服务地址、邮编及电话1、物业服务电话：物业服务中心管家部24小时服务热线：[phone]/61650909。专职管家：名片上予以注明专属联系电话。物业服务中心工程部24小时报修服务电话：[phone]。项目通讯地址：北京海淀区四季青镇闵庄路100号。邮政编码：100193。2、应急电话火警119匪警110急救中心120/999交通事故报警电话1223、便民服务电话电信业务咨询：10000电话及长途区号查询电话：114报时服务电话：12117天气预报电话：12121话费自动查询电话：移动10086/联通10010/电信10000邮政综合服务中心电话：11185固定电话故障受理：112铁路订票处：95105105北京双新硅谷物业管理有限公司-11-北京市疾病预防控制中心：64407018号薄业务咨询台：114消费者投诉电话：12315中国电信客户服务热线：10000供电抢修：95598燃气抢修：96777自来水抢修：96116北京市歌华有线维修服务：96196机票预订专线：114转“机票预定服务”民航售票处：国内/82192366（早8点至晚8：30）国际/82192555（24小时）北京双新硅谷物业管理有限公司业主服务需求专职管家回访管家部工程部保安部服务分包商跟进居室清洁邮件分拣处理投诉儿童看护、接送居室维修餐饮服务私家花园打理洗衣服务蚊虫消杀提供反馈《双新硅北京双新硅谷物业管理有限公司第三节物业费用支付物业服务中心以每半年度为一次收费期，分别于4月、10月底提前向业主/租户发出“缴费通知书”。请业主/租户收到通知书后于7日内，电话告知您的“专职管家”物业管理费及其他有关费用缴纳日期，相关费用请到物业服务中心缴纳。物业管理费由业主/租户缴纳均可，如果业主将房屋出租，租户却未能按期缴纳物业管理费用，最终仍需业主支付。阁下可以直接支付现金或支票，也可通过汇款方式将物业管理费用划拨至物业服务中心指定银行帐号（具体账号请咨询服务热线）。对不按规定时限缴纳物业费用的业主/租户，物业服务中心将依照《双新硅谷临时管理规约》有关条款的