关于对物业服务收费管理的补充规定

南阳市物业服务收费管理实施办法为促进我市物业管理服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，加快推进物业管理服务行业市场化进程，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(豫计收费[2003]2265号)、河南省发改委、建设厅关于转发《国家发改委、建设部关于印发〈物业服务收费明码标价规定〉的通知》（豫发改检[2004]1604号）的通知精神，结合我市实际，制定本办法。第一条：本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业管理企业，在我市建成区范围内提供社会化、专业化物业服务的收费管理。第二条：物业服务收费是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条：政府提倡业主通过公开、公正、公平的竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第五条：物业服务收费实行分级管理，市政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责本市建成区域内物业服务收费的监督管理工作；各县（市）区域内的物业管理，由当地政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门参照本《办法》执行。南阳油田由市直接管理。第六条：我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅、高层住宅、高档别墅、公寓、办公楼、写字楼、物业服务收费实行政府指导价。住宅区业主委员会成立后，物业服务收费实行市场调节价，在严格遵守国家法律、法规及有关价格政策的前提下，其标准由业主委员会与物业管理企业协商约定；其约定收费标准要向市价格主管部门备案，并在价格主管部门监督下进行公示。第七条：物业管理服务收费实行管理服务定级，按级收费、年度审验、动态运行。服务收费等级的评定由服务收费等级考评小组负责。服务收费等级考评小组由南阳市价格主管部门、房地产行政主管部门及有关专业人员组成。服务收费等级考评实行百分制。按分值划分为四个等级。考评在90分以上者执行一级收费标准；在80—89分之间者执行二级收费标准；在70—79分之间者执行三级收费标准；在60—69分之间者执行四级收费标准；60分以下为不合格，房产行政主管部门和价格主管部门发出警告，限期整改，复验以后还不合格，将取消物业管理资质。物业管理服务收费及等级每年审验一次，凡达不到原审定等级的发出整改通知，限期予以纠正，否则按规定降低等级。第八条：我市建成区域内普通住宅区物业服务收费，由市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，根据物业服务费用经成本审核后，确定其基准价。浮动幅度，经考评小组对其服务质量、服务项目、服务内容等进行考评后确定。其中一级允许上浮20%；二级允许上浮15%；三级允许10%；四级允许5%。物业管理企业可根据服务情况予以执行浮动价，下浮不限。高层住宅、高档别墅、公寓、办公楼、写字楼、商铺等物业服务收费标准，根据物业服务费用，经成本审核后，单独审批。第九条：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。第十条：经营性收费许可证办理程序1、各物业管理服务机构根据南阳市物业管理服务收费等级标准，如实填报物业管理服务收费等级申报表（每个物业管理区一份）和《收费许可证登记表》，同时交验工商营业执照、税务登记证、物业管理资质证、法人代码证、小区规划图（复印件加盖公章）各一份，交房地产主管部门审验后报市价格主管部门审批，原核发的收费许可证一律废止。2、市价格主管部门、房地产主管部门及专业人员组成的考评小组按照服务等级管理标准对各物业管理区域、进行逐项验收审定等级，并核发《收费许可证》。3、物业管理服务机构更名、分立、合并、搬迁或撤销等，应在十五日内到市价格主管部门办理收费许可证变更手续。4、未按规定程序办理收费许可证，不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费依法查处。第十一条：物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准，建筑面积包括套内面积和公共部位与共用房屋分摊面积。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。第十二条：物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商可预收物业服务费（另有约定的从其约定）。第十三条：物业管理企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同中约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。第十四条：业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可依法追缴。物业产权发生转移时，业主或物业使用人应依法结清物业服务费用。第十五条：因开发建设单位未按时交给物业买受人或已竣工之日但尚未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。第十六条：物业管理共用水电分摊办法1、共用水电是指由业主共用道路、绿地、公共照明系统、供水及增压系统、电梯、中央空调、消防设施及其它电子、电器设备等所产生的公共水电费。2、共用水电分摊应坚持“谁受益，谁负担“的原则。3、各公共用电、用水设施要单独安装仪表，电费以每个独立的计量仪表为计费单位独立核算费用。共用水电分摊方法，住宅部分按户分摊，非住宅按业主产权面积分摊。物业管理服务单位所消耗的水电及各类共用地下、地上专用停车场产生的水电费用，不允许分摊。4、物业管理服务单位应每月公布公用设施设备产生水电等共用费用的数量、单价、金额及分摊方法，按约定的收费方式向全体业主（使用人）合理分摊。5、已经出售、出租的住宅、非住宅空置物业由物业产权人、使用人按当月应分摊标准的50%分摊共用水电费用。未出售、出租的物业由物业所有权人承担分摊费用。6、物业管理服务单位收取的水电费必须严格执行国家价格政策，分项目计收，不得混合收费。第十七条：物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的。可向委托单位收取手续费，手续费标准应根据物业公司实际工作量，由双方协商制定。不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条：物业管理企业根据业主委托提供其他服务的，收费标准由协议双方约定。第十九条：各物业管理企业应当按价格主管部门规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置，将物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式；计费起始时间及收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话12358等情况进行公示，接受业主及社会的监督。其公示栏的规格、制式、内容按南阳市价格主管部门规定的统一标准制作。第二十条：本办法自二00四年十二月一日起执行。原市物价局《关于对全市物业管理收费实施等级管理的通知》（宛价[2003]108号）停止执行。附表一：南阳市普通住宅物业管理服务收费标准附表二：南阳市物业管理服务内容及其标准附表三：南阳市住宅物业管理服务收费等级考核计分表附表四：南阳市普通住宅区车辆停放服务收费标准附表五：物业基本情况申报表附表六：公示栏格式附表一：南阳市住宅区物业管理服务收费标准等级具备条件收费基准价（元/平方米.月）备注一级按照一级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务；住宅区完全按规划设计要求建设，绿化率30%以上，有动态景观，住宅区有完整的安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有完整的规划、房屋、公用设施及业主资料。浮动幅度20%15%10%5%各物业管理企业可根据其服务质量，可在其确定的服务收费标准浮动幅度内，自行浮动，下浮不限。二级按照二级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务；住宅区基本按规划设计要求建设，绿化率20%以上，有景观，住宅区有安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有完整的规划、房屋、公用设施及业主资料。三级按照三级物业管理服务等级标准提供服务；住宅区符合规划设计要求，有绿化、房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、公用设施及业主资料。四级按照四级物业管理服务等级标准提供服务；住宅区建房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、公用设施及业主资料。附表二：物业管理服务内容及等级标准管理服务内容及标准（一级）接受物业，提供物业管理服务，门卫24小时值勤，经常性按规定线路巡查。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。路灯、楼梯灯完好率不低于95%。消防设施设备完好，可随时启用。生活垃圾每日清运一次；小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫二次；楼道每日清扫二次，每周拖洗一次；楼梯扶手每日擦洗一次；楼梯窗每月擦洗一次；路灯、楼道灯每月清洁一次，有专业人员实施绿化养护管理；共同雨、污水管道每年疏通一次；化粪池每半年清掏一次，发现异常及时清掏。管理服务内容及标准（二级）接受物业，提供物业管理服务，门卫24小时值勤，经常性按规定线路巡查。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。路灯、楼梯灯完好率不低于90%。消防设施设备完好，可随时启用。生活垃圾每日清运一次；小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫一次；楼道每日清扫一次；楼梯扶手每天擦洗一次；楼梯窗每月擦洗一次；路灯、楼道灯每季度清洁一次，有专业人员实施绿化养护管理；共同雨、污水管道每年疏通一次；化粪池每年清掏一次，发现异常及时清掏。管理服务内容及标准（三级）接受物业，提供物业管理服务，门卫24小时值勤，经常性按规定线路巡查。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。路灯、楼梯灯完好率不低于85%。消防设施设备完好，可随时启用。生活垃圾每日清运一次；住宅区、公共场所每日清扫一次；楼道每日清扫一次；扶手楼梯窗每季度擦洗一次；路灯、楼道灯每半年清洁一次，对草坪、花卉、树木定期修剪养护管理；共同雨、污水管道每年疏通一次；化粪池每年清掏一次，发现异常及时清掏。管理服务内容及标准（四级）接受物业，提供物业管理服务，门卫24小时值勤。经常性按规定线路巡查。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。路灯、楼梯灯完好率不低于80%。消防设施设备完好，可随时启用。生活垃圾每日清运一次；楼道每周清扫2次；楼梯窗每半年擦洗一次；路灯、楼道灯每年清洁一次，有绿化的，定期维护；共同雨、污水管道每年疏通一次；化粪池每年清掏一次，发现异常及时清掏。附表三：南阳市住宅区管理服务收费等级考核计分表考核项目考核内容及符合分值得分值（一）基本要求(25分)1.服务与被服务双方签订规范的的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（3分）2.承接项目时，对小区共用部位，共用设施设备认真查验，验收手续齐全。（3分）3.小区各项管理制度健全。（3分）4.物业公司有管理资质、管理人员按比例持证上岗（2分）5.设有公示栏、公示物业服务内容、服务标准及收费依据、收费项目、收费标准等情况。（5分）6.财务公开、定期公布收支情况。（3分）7.设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（4分）8.物业公司有办公经营场所。（2分）（二）房屋及公用设施设备维修养护(20分)1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护、检修和保养记录齐全。（2分）2.经常巡查小区房