写字楼全案服务内容-

感谢贵公司对中安福宇的支撑与信任，谨在总报告汇报之前，将本案公司较为关注并将开展具体工作框架的内容在此做简单阐述，以利于后面报告的全面展开。前言哈尔滨中安福宇商业投资有限公司1新兴项目的建设均是建立在有效市场调查数据的基础上，但市场数据并不100%的支撑项目的定位，若以市场数据为主将导致项目的评估错误，在以往的经验中显示，一个项目的前期规划是需要数据与经验的共同支撑方能完成，经验值能为项目现阶段的评估及规划带来更多的帮助和支持。市场数据与项目定位判断的相互关系2目录概述…………………………..…….………………4第一章项目前期策划营销…......................5市场调研工作…......................................….5市场调研、分析内容…………………………7三、调研总结分析…………………………….9四、项目的SWOT分析……………....…….10五、项目定位……………………….…………10六、项目价值分析…………………….………11七、项目定价模拟…………………….……..12八、项目投入产出分析……………….…....13九、投资风险分析及其规避方式提示....13十、开发节奏建议……………………….…..13第二章项目规划设计策划营销………..….14一、总体规划…………………………….….….14二、建筑风格定位…………………….….…...16三、主力户型选择……………………….……16四、室内空间布局装修概念提示….……..16五、环境规划及艺术风格提示……….…...17六、公共家具概念设计提示………....…….17七、公共装饰材料选择建议………….……18八、灯光设计建议……………………….……18九、小区未来生活方式的建议…..………..18第三章项目质量工期策划营销…..……….19一、建筑材料选用提示………………..…….19二、施工工艺流程指导………………..…….19三、质量控制…………………………..……….19四、工期控制…………………………..……….19五、造价控制…………………………..……….19六、安全管理…………………………..……….193第四章项目营销推广策划…………….……20一、区域市场动态分析……………….……..20二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策…………………………..……………….………20三、目标客户群定位分析…………….…….21四、价格定位及策略建议…………….…….21五、入市时机规划建议……………….……..22六、广告策略建议…………………….………22七、媒介策略指导……………………….……23八、推广费用计划指导………………….…..23九、公关活动策划和现场包装指导.……..23十、营销推广效果的监控、评估、修正..23第五章项目顾问、销售、代理的营销策划…………………………………………………….…24一、销售周期划分及控制…………….……..24二、各销售阶段营销策划推广执行方案实施…………………………………………….…….26三、各销售阶段广告创意设计及发布实施……………………………………………….………26四、销售前资料准备………………….………26五、销售培训………………………….………..28六、客户管理系统…………………….………30七、销售组织与日常管理…………….…….31第六章项目服务策划营销………….……...34一、项目销售过程所需物业管理资料…34二、物业管理内容策划……………………35第七章前期工作安排、协调………………36一、前期工作………………………………….36二、工程配合……………………………..….40现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目前期策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；概述4第一章项目前期策划营销项目前期策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目前期策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对项目开发节奏提出专业意见。5一、市场调研工作工作任务以项目为核心，进行综合环境考察和市场调研分析，有目的性的对当前的经济环境、本市写字楼地产市场供求状况、项目所在区域同类写字楼物业的现状进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出专业意见，使项目投资迈出成功的第一步。主要工作1、项目定向市场调查研究工作2、项目整体开发战略的制定工作3、项目产品开发总体策略报告工作目的深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目潜在机会；以未来界定现在的策划模式，赋予项目、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点差异，提炼项目的核心吸引力；细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，界定项目的战略定位，领跑同行业内市场，成调研步骤第一步：界定问题第二步：寻求解决问题的方法第三步：制定调研方案第四步：进入现场或收集数据第五步：整理和分析数据第六步：准备及呈送调研报告6市场调研分类研究市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；一、以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；1.市场潜力——攀升、下降；2.市场分额——扩大、缩小；3.企业形象4.市场特征5.销售6.市场趋势——短期与长期预测二、以解决问题为目的的调研步骤1.市场细分的依据2.确定细分的依据3.确定各种细分的市场潜力4.选择目标市场1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况一项目用地周边环境分析73、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.文化、政府办公.金融、邮政.娱乐、餐饮、运动.生活、休闲、购物配套.周边可能存在对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响调研方法:1、直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及人士交流接触，询问、请教。2、间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息3、直接征询首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。4、现场“踩点”调查通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。二、市场调研、分析内容二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地、其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商业公建价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的写字楼、公建形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于写字楼、公建在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地写字楼、公建市场板块的划分及其差异5、项目所在地写字楼平均价格、租金走势及市场价值发现6、写字楼、公建户构成及购买实态分析.各种档次写字楼客户分析.写字楼客户购买行为分析89三土地（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点三、调研总结分析通过对项目综合考察和市场调研分析，针对项目所在城市及区域内的经济环境、住宅环境、区域同类项目的现状、周边配套进行调研分析。（1）项目所在城市环境分析本市生产总值、GDP、生活水平、购买力、经济发展、等对区域地产市场发展的影响分析以及本市住宅发展情况、模式、分布、消费特征等分析。（2）项目所在区域环境分析1、区域写字楼现状调查分析针对本区域即项目所在区域的写字楼整体规划、布局、功能及分布状况等进行调研与分析。2、区域整体写字楼市场态势分析供求走势、价格走势、租金走势、面积分割走势、交付标准等分析3、区域内行业情况分析。4、区域内终端客户分析消费人群、消费水平、消费习惯、消费结构研究6、区域竞争项目调查竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、面积组合、工程进度、软硬件配套、科技含量、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、物管等分析。10四、项目的SWOT分析（1）本项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景分析（2）本项目所在区域经济发展状况（3）本项目所在街区的经济发展状况及商业机会分析（4）地块形状、地理位置、地貌特点（5）地块基础设施及交通条件（6）地块区域写字楼开发的特点（7）周边生活及商业配套研究（8）项目地块的优势分析（9）项目地块劣势分析（10）项目地块的风险分析（11）项目地块的机会把握（12）项目SWOT综合分析五、项目定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、主题定位确定独特的主题理念，是项目的灵魂。在信息化社会，客户的需求发生了很大变化，物业的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据目标客群的需要、消费心理特点、区域文化，参考综合性不同物业，确定项目的主题，而后在园区规划、户型设计、景观园林、配套服务、硬件科技等方面对项目主题进行一致性表现。11.目标市场定位目标市场定位包括对项目要面对的有效客群即刚性需求客户、升级需求客户、投资需求客户的定位。.形象定位项目的形象定位，实际上是开发企业的形象定位，因此，它随着项目的开发而持续存在并发挥作用。.档次定位项目所面对的消费客群的档次，一般来说可分为高级、中高级、中档、大众化等几种档次其中项目差异性对项目的消费人群、规划配套、建筑风格影响很大。.功能定位房地产开发的细分化，使房地产项目在功能上也要有全面的可虑与合理的配比。六、项目价值分析1、写字楼项目价值分析的基本方法和概念.写字楼价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异：政府部门、自然、绿化、景观、教育、人文的差异、各种污染程度的差异、社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断：A建筑风格和立面的设计、材质B面积分割C建筑空间布局和环艺设计D物业配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力.价值实现的经济因素：A经济因素B政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析.项目类比价值计算七、项目定价模拟1、均价的确定.写字楼项目均价确定方法：类比价值平均法、有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格2、项目中具体单位的定价模拟.写字楼定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.