办公楼物业管理服务规范之绿化摆放和养护

办公楼物业管理服务规范第九章绿化摆放与养护服务主讲人：汪辉9绿化摆放与养护服务【本章概要】9绿化摆放与养护服务【标准条款】9绿化摆放与养护服务【条款理解】1、办公楼物业服务应体现“以顾客为关注焦点”的原则，满足顾客的需求是物业管理服务最基本的要求。2、室内绿化的基本要求：（1）室内绿化应布局合理，层次分明，高低错落有致。（2）绿色植物及花卉的形态应正常，发现伤残枝、过密枝、直立枝等不正常现象时应及时予以处置或更换。（3）绿色植物应长势良好，叶色翠绿，花色鲜艳。（4）绿化工应每日养护绿化，保持室内绿化生长正常。9绿化摆放与养护服务【标准条款】9绿化摆放与养护服务、修剪、整形：用剪、锯、疏、捆、绑、扎等手段，使树木长成特定形状的技术措施。2、修剪、整形是处置室内绿化生长形态常见的几种方式之一。3、绿色植物出现伤残枝、过密枝、直立枝等不正常现象时应及时予以处置或更换。【修剪、更换】9绿化摆放与养护服务、叶：绿色植物的叶子应健壮，叶色翠绿、有光泽，在正常的条件下不可留有枯枝与黄叶、不焦叶、不落叶。2、花：花卉一般都具有较高的观赏价值，保持其丰富的色彩和香味，才能达到美化、改善工作环境的目的。3、土壤：土壤表层无杂物（烟蒂、纸屑等）、无枯叶。4、造型：整体造型应与所选品种的观赏效果一致。常见的树冠形状有：塔形、圆柱形、圆锥形、杯形、伞形、圆顶形、半球形、拱枝形等。【绿化外观】9绿化摆放与养护服务、根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化。2、室内绿化摆放的基本要求：①布局合理、均匀、疏密有度。②盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。3、室内绿化布局的原则：【摆放】9绿化摆放与养护服务（1）大堂、大厅绿化布置：大堂是整个办公楼绿化布局的重点，因为大堂是宾客进出的必经之地，最容易给人留下深刻印象，因此在绿化装饰中既要使人感到大方、朴实、充满活力，又要使人感觉开朗、亲切，我们可选用一些较大型的观叶植物，如垂叶榕、散尾葵、棕竹、细叶棕竹、国王椰子、刺葵、龙血树、橡皮树等，以营造出大堂美好的环境氛围。9绿化摆放与养护服务（2）电梯、走廊绿化布置：在楼梯与走廊处由于人流量大，空间相对较小。在绿化布置中以满足使用功能为主，选用一些中小型观叶植物来装饰空间，既不防碍人们的视线，又让人行动自如。可选用鹅掌柴、棕竹、花叶万年青等。9绿化摆放与养护服务（3）会客室绿化布置：会客室的绿化布置应充分考虑所接待客人的不同规格，全面考虑会客室的绿化装饰，而不宜选用繁杂的植物，以观叶植物为主，插花、盆花为辅，突出大方、端庄的气氛。可选用朱蕉、袖珍椰子、变叶木、竹芋、万年青、水塔花、南洋杉、凤梨等。9绿化摆放与养护服务（4）会议室绿化布置：会议室的绿化布置突出“严肃、庄重”的气氛。会议室的绿化布置整体上要协调统一，摆放的植物、插花等要起到烘托渲染气氛的作用。9绿化摆放与养护服务（5）办公室绿化布置：办公室的绿化布置追求“清静优雅”的气氛。绿化装饰要注意植物与建筑、家具的协调，其次根据不同性质的办公室灵活自然的安排。如大套办公室，在比较醒目的地方布置较大型木本观叶植物或草本观叶植物。在花架上可点缀几盆兰花、造型盆景等，既庄重典雅，又体现出自然温馨、生机盎然，充满了艺术情趣。对于面积较小的办公室，则可充分利用空闲处点缀少量植物。9绿化摆放与养护服务、“三度”：光度（照度）、温度及湿度。2、“二观赏”：观赏性强，观赏周期长。3、“一管理”：便于管理。4、室内绿化的常见品种有：棕竹、亮丝草（广东万年青）、铁线蕨、凤梨、观音莲、南洋杉、蜘蛛抱蛋（一叶兰）、秋海棠、孔雀竹芋、澳洲栗、袖珍椰子、散尾葵、吊兰、七彩朱蕉、苏铁、孔雀木、巴西铁、金边富贵竹、绿萝、一品红、银边垂叶榕。【选种】9绿化摆放与养护服务、肥料：无毒、无害、无味、园艺型肥料。2、存活率：存活率达到100%。3、病虫害防治：以预防为主，发现病变、虫害、枯萎应及时更换。4、造景、修剪：（略）。【其它】9绿化摆放与养护服务【标准条款】9绿化摆放与养护服务【标准条款】9绿化摆放与养护服务【标准条款】9绿化摆放与养护服务、存活率：一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔木、灌木、草等绿化存活率100%。2、设施及景观：保持完好。3、观赏效果：植物群落完整，层次丰富，“黄土不露天”，有整体观赏效果。【总要求】9绿化摆放与养护服务黄土不露天：利用草坪等地被植物对绿地内和树冠下的裸露土地进行覆盖，以达到绿化、美化、抑尘和保墒的目的。4、长势：植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。9绿化摆放与养护服务、修剪、整形：用剪、锯、疏、捆、绑、扎等手段，使树木长成特定形状的技术措施。2、修剪是对乔、灌、草生长发育的一种干预。通过修剪，调节植物生理过程，保证树木生长丰满健壮，花繁果茂，从而实现养护的目的。【修剪】9绿化摆放与养护服务、修剪的目的：①美化树形。②调节树势。③给树木创造良好的生长条件。④增强抗灾能力。⑤构成有特色的绿化景观。【修剪】9绿化摆放与养护服务、修剪的原则：①对树木继续生长发育有害的，如伤残枝；②导致树木生长衰弱的，如过密枝；③影响树形的多余枝条，如直立枝、徒长枝；④为促进开花结果宜疏去余花余果；⑤影响安全及整体环境的。9绿化摆放与养护服务、不同绿化的修剪要求：①草坪：年普修8遍以上，草屑即时清，及时切边整理，草坪边缘线清晰，草高度不应超过5cm，草坪常年保持平整无杂草、无缠绕、无空秃。②树、乔木：要求树冠圆整、美观，分枝点合适，枝条粗壮，主侧枝分布匀称，无枯枝死杈；内膛不乱，通风透光，45度剪口靠节光滑。9绿化摆放与养护服务③花、灌木：开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花，针叶树应保持明显顶端优势。④绿篱：绿篱修剪应保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。9绿化摆放与养护服务、浇水：水是树木、花草生命中最敏感、最直接的因子，植物靠根部吸水，由叶子不断蒸发水分。2、浇水量：浇水宜用中等水量，浇灌需持续较长时间，要浇透。上海地区5月中旬以后常出现高温，因此，如遇高温天气，不仅要增加浇水的次数，而且可以采用对树冠和树干喷淋等措施。3、草坪灌溉：保持供水、充分生长、地形平整、排水流畅。【灌溉】9绿化摆放与养护服务、中耕除草：树木根部的土壤应保持疏松，结合中耕铲除乔、灌木周围的大型野草、缠绕性、攀缘性杂草。要定期及时的除草，做到除早、除小、除了，也可用化学除草剂，杀灭杂草。2、在绿地内采用化学药剂除草时，必须慎重，应先试验，再应用。【中耕除草、松土】9绿化摆放与养护服务、施肥时间：树木栽春季和夏初需肥较多，因而是施肥的好时机。同时可配合浇水，利于树木吸收和利用。2、施肥方法：撒施、沟施、翻施绿肥。【施肥】9绿化摆放与养护服务、施肥的注意事项：①解决树木黄化现象。②有机肥在施用过程中易产生灼烧根部现象，在高温季节慎用。③要注意采用肥料的空气和环境污染问题。9绿化摆放与养护服务、土壤理化性状：①土壤酸碱度（PH值）：A）对作物生长发育和土壤微生物活动有密切关系，一般用“PH”符号表示。B）PH值分为1-14级（4.5为极强酸性；4.5-5.5为强酸性；6.5-7.5为中性；7.5-8.5为碱性；8.5-9.5为强碱性；5.5-6.5为酸性；9.5为极强碱性）。C）PH值测试方法：取土壤少许(约黄豆大)，弄碎后放在白磁盘中，滴入土壤混合指示剂数滴，到土壤全部湿润，并有少量剩余。震荡磁盘，使指示剂与土壤充分作用，静置1分钟，和标准比色卡比色，即得出土壤的酸碱度。9绿化摆放与养护服务②土壤溶液电导率（conducityvityofsoilsolution）：用于度量土壤中可溶性离子的总量，用EC值表示，单位为毫西门子﹒厘米-1（mS﹒cm-1）。EC值的大小代表土壤溶液中可溶性盐类的多少。EC值愈高，表示土壤溶液中可溶性盐类愈多，因此愈不利于植物的生长及水分和养分的吸收。一般而言，若土壤饱和抽出液之EC＞4dS/m，则可能造成盐害问题，土壤EC值可利用电导度计来测定。9绿化摆放与养护服务、病害：一般分为非侵染性病害和侵染性病害两种。①非侵染性病害是由不适宜的环境条件引起的。②侵染性病害是由生物寄生引起的，大多数侵染性病害由真菌、细菌、病毒及线虫等生物寄生引起。9绿化摆放与养护服务、虫害：一般分为四种：①食叶性害虫：取食植物叶片、花、嫩芽和小枝条等。②刺吸性害虫：通过刺吸式口器刺吸树叶、花、果实等部位的汁液的害虫。③钻蛀性害虫：通过树皮下虫道进入木质部进行危害的咀嚼式害虫。④地下害虫：以取食植物根部为主的害虫幼虫。9绿化摆放与养护服务、防治：①生物防治：是指利用一种（有益）生物来控制一种（有害）生物的方法，见效缓慢，但对园林植物、生态环境安全。②物理防治：常用的方法是利用光、色诱杀害虫。③植物性药物防治：最大优点是安全和无药害，例如菜籽饼水、烟草制剂等。③化学药剂防治：是指用化学药剂防治的方法。但如果使用不当会引起环境污染、使某些害虫产生耐药性等。9绿化摆放与养护服务、加强每年防台时的巡检、加固工作，避免因养护问题造成的不良后果。2、在台风来临前，以预防为主，综合防治的原则，进行适当的疏枝、立支柱、绑扎、打地桩、加土、扶正等工作。【扶正、加固】9绿化摆放与养护服务、绿期：250天以上。2、绿地保存率：斑秃黄萎率5%。3、保洁要求：无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。4、其它：无积水，无干旱。【其它要求】办公楼物业管理服务规范主讲人：汪辉第十章仓储与搬运10仓储与搬运【本章概要】10仓储与搬运【标准条款】10仓储与搬运、办公楼的仓储物资一般可分为以下几类：1）五金类：铁钉、螺栓、门锁等。2）水暖类：角弯、水笼头、延时冲水阀等。3）电器类：空气开关、电线、日光灯管等。4）消防用品：灭火机、防毒面罩、消防水枪头等。5）化工材料：油漆、香蕉水等。6）工具类：活动扳手、螺丝刀、尖嘴钳等。10仓储与搬运、仓储物资应堆放整齐、稳固、安全、可靠。1）“四号定位”：用四层固定的号码确定一个货位，即库号、架号、层号、位号。2）“五五堆码”：堆放物资时，以”五“为基本计算单位，根据物资的不同特点，在摆放时，每行每层力求整数以”五“、”十“或其倍数堆码。3、帐、卡、物保持一致。仓储物资的入库、保管、出库应严格办理相关手续，确保帐、卡、物保持一致，这也是仓储管理的一项基本要求。10仓储与搬运、温度、湿度：适宜。2、不合格品及废弃物的处置：及时（ISO14001贯标单位在处置危险废弃物时要执行“五联单”制度）。3、物品的摆放要求：定置管理（“5S”管理）。定置管理起源于