物业服务收费的法律规定课程讲义

1第9章物业服务收费的法律规定9.1物业服务收费概述9.2物业服务费用的构成及其监管9.3物业服务费用的确定与分担9.4物业服务费用的收缴9.5物业专项维修基金的管理29.1物业服务收费概述9.1.1物业服务收费的概念9.1.2物业服务收费应遵循的原则39.1.1物业服务收费的概念物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主所收取的费用。物业服务收费应遵循的原则（1）合理原则（2）公开原则（3）质价相符原则（4）合法竞争原则（5）政府监管原则5（1）合理原则合理原则是指在物业管理实际操作中，定收费时应充分考虑物业管理企业的利益，要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考业主的经济承受能力。6（2）公开原则公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准，规范物业管理公司对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主公布收支情况，主动接受业主监督。7（3）质价相符原则质价相符原则，指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。8（4）合法竞争原则不得恶意压低价格，扰乱正常市场秩序。9（5）政府监管原则为了保护相对人的利益，国家对格式合同实施政府监管原则，物业管理合同包括收费合同作为格式合同亦不例外。物业服务费用的构成及其监管9.2.1物业服务费用的来源和分类9.2.2物业服务成本构成9.2.3物业服务费行政监督的若干规定119.2.1物业服务费用的来源和分类物业服务费用的来源主要有以下4种：专项维修资金、物业服务收费、经营性收入及国家财政来源。12（1）专项维修资金所谓专项维修资金，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。13（2）物业服务收费物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主所收取的费用。物业管理服务收费按性质、特点可分为公共性服务费、公众代办性服务费和特约服务费。14（3）经营性收人物业管理企业在其物业管理区域内往往有部分物业可以进行经营，该物业的产权属全体业主共有，业主可以委托物业管理企业经营，双方约定协议，物业管理企业收取一定佣金作为其经营性收入。15（4）国家财政来源住宅小区的社区文化和文明小区建设，是社会主义精神文明建设的重要组成部分。因此，对创建文明小区，不仅物业管理企业重视，而且当地政府也十分重视并给予经济上的补贴。169.2.2物业服务成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下8个部分：1）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）物业管理区域清洁卫生费用；4）物业管理区域绿化养护费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）办公费用；7）物业管理企业固定资产折旧费用；8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；179.2.3物业服务费行政监督的若干规定物业服务收费的标准实行国家监管制度，其监管机关是县级以上人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门。物价主管部门及房地产主管部门对物业服务费的监管包括以下4个方面：1）审批制度；2）备案制度；3）许可证制度；4）其他。物业服务费用的确定与分担9.3.1物业服务费的定价方法9.3.2物业服务收费的收费方式9.3.3物业服务费用的分担原则199.3.1物业服务费的定价方法物业服务费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场定价。201）政府定价政府定价是一种政策性定价。在目前物业管理市场发育尚未完全成熟、竞争机制尚未真正形成，物业类型较多、居民收入水平普遍还不高的情况下，政府作为市场定价主体，谨慎、稳妥地确定物业服务价格，也是一种有效地调节物业管理市场的重要方法。212）政府指导价政府指导价也是一种政策性定价，它是政府物价部门根据当地经济发展水平、物业管理市场的发育程度以及物业管理服务等级标准等因素，在征询物业管理行政主管部门的意见后公布的基准价及其浮动幅度。223）市场调节价市场调节价是一种市场定价形式，它是指物业服务收费标准由物业管理企业与业主协商议定，然后将收费项目和收费标准向当地物价部门备案的一种价格形式。239.3.2物业服务收费的收费方式根据《物业服务收费管理规定》，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。24包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。25酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。269.3.3物业服务费用的分担原则在物业服务费用的分担中应遵循谁受益、谁付费的原则。也就是说，为哪一部分业主支出的物业管理费用就应当由哪一部分业主承担。279.4物业服务费用的收缴9.4.1物业服务费的收缴管理9.4.2物业服务收费的其他相关规定289.4.1物业服务费的收缴管理1）明确收费项目和标准物业管理企业应根据不同的物业、不同的管理要求确定物业收费种类及标准，做好费用的估算，明确其使用范围，正确处理好物业收费标准与服务水平之间的关系，并取得业主们的理解和支持。292）加强立法，提高收费管理水平（1）及时送达或公布收费通知；（2）物业费拖欠的追缴如果业主(物业使用人)不能如期缴纳管理费，物业管理企业财务部门应进行催款。30物业服务费用的追缴有如下方式：（1）一般性追缴；（2）针对性追缴；（3）区别性追缴319.4.2物业服务收费的其他相关规定物业服务交纳义务人的规定特约性服务收费的规定公共代办性服务收费的规定物业服务收费明码标价的规定329.5物业专项维修基金的管理9.5.1物业专项维修基金的来源9.5.2物业专项维修基金的管理9.5.3挪用专项维修资金的法律责任339.5.1物业专项维修基金的来源1）商品住房商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％-3％的比例向售房单位缴交维修基金。特约性服务收费的规定342）公有住房公有住房售后的维修基金来源于两部分：（1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有；（2）购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。359.5.2物业专项维修基金的管理物业专项维修基金的代管物业专项维修基金的使用物业维修基金的续筹与退还369.5.3挪用专项维修资金的法律责任挪用专项维修资金的行为，体现了法定责任与违约责任相结合的特点。挪用专项维修资金的行为，如果涉及行政法律责任，则应承担的后果包括行政处罚、行政处分和劳动教养。37关键概念物业服务收费专项维修基金包干制针对性追缴特约性服务收费38复习思考题1.物业服务收费应遵循哪些原则?2.简述物业服务收费的来源有哪些？3.物业服务费主要有哪些用途?4.怎样理解包干制和酬金制?5．怎样理解物业服务收费的市场调节价?6．专项维修基金的用途是什么？其使用应遵循怎样的原则？