第4章前期物业管理服务

《物业管理实务》第四章前期物业管理服务本章讲授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责学习目的与要求1．了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责2．掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托3．重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定第一节前期物业管理•前期物业管理的含义•前期物业管理的内容一、前期物业管理的含义《物业管理条例》第二十四条：前期物业管理的含义﹁理解﹂时段确定业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前一般始于收楼前3-6个月不等权责关系费用问题业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人二、前期物业管理的内容前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面第二节前期物业管理的委托委托的含义委托－代理理论前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为一、委托的含义委托(Principal)的含义﹁续﹂委托存在三个基本问题交易必须有费用必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为以追求共同利益最大化为目标运用委托－代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向二、委托-代理理论前期物业管理的委托是指既是一种法律行为也是一种经济行为三、前期物业管理的委托（一）物业管理的委托关系物业管理市场委托者需求者代理者供给者契约形式业主或早期的开发建设单位物业管理企业物业管理服务合同或前期物业管理服务协议（二）前期物业管理的委托代理是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机资源整合大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议（三）前期物业管理委托方式委托方式顾问管理合作管理全权委托管理前期物业管理的委托的几个基本问题:委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式四、前期物业管理的委托的几个基本问题第三节前期物业管理与物业管理的前期介入前期物业管理与物业管理的前期介入：概念作用方式及工作注意事项一、前期介入的概念二、前期介入的作用积极作用：三、前期介入的方式及主要工作前期介入三种情况早期介入积极参与物业的规划设计晚期介入中期介入开始前期管理严格监理施工的每一环节四、注意事项前期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定（一）前期介入与前期管理的时间划分项目前期与建设单位签订管理合同始（收楼前3-6个月）与业委会签订第一份合同前期介入前期管理（二）前期介入与前期管理的主要区别前期介入与前期管理的主要区别在于：是否已经确立了物业管理的委托合同关系两点标志：第四节竣工验收与接管验收一、竣工验收竣工（一）竣工验收及其种类工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收竣工验收及其种类﹁续﹂验收在建工程验收全部工程验收竣工隐蔽工程验收单项工程验收分期验收竣工验收依据：（二）竣工验收的依据、标准及主要工作1.竣工验收的法规依据所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》竣工验收标准：2.竣工验收的标准做好以下竣工验收工作：3.竣工验收的主要工作建筑商应准备和提交的竣工资料包括：竣工工程项目一览表、图纸施工记录竣工图隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录永久性的水准点坐标记录建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录竣工验收的主要工作﹁续一﹂土建施工记录设备安装施工和检验记录建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项该工程的有关技术决定工程结算资料、文件和签证等竣工验收的主要工作﹁续二﹂二、物业的接管验收定义：地位：这是物业历经的第二次验收过程（一）接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别验收的目的不同验收条件不同交接对象不同（二）接管验收的内容物业接管验收资料接管验收内容接管验收资料：产权资料技术资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料物业管理所必需的其他资料接管验收资料第五节交楼的程序与管理交楼的程序与管理交楼与收楼交楼工作的策划交楼应注意的问题一、交楼与收楼交楼：指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交过程收楼：业主接收新房屋两者的实质：业主对物业的接管验收是物业被第三次验收竣工验收、接管验收、收楼比较比较内容竣工验收接管验收交楼时间物业建设完好竣工验收合格接管验收完毕交界对象承建单位与建设单位建设单位与物业公司物业公司与业主重点满足设计要求满足安全、使用功能的要求满足具体使用要求依据《建设项目（工程竣工验收办法》《房屋接管验收标准》售楼或预售合同二、交楼工作的策划交楼工作的策划文件的准备交楼的组织准备形象的设计、环境的营造交楼应注意的问题：交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题三、交楼应注意的问题第六节综合验收指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织进行的物业建设质量认证的工作综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程定义性质第七节前期物业管理的职责前期物业管理的职责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况一、开发建设单位的工作职责参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交根据《物业管理条例》第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任开发建设单位的工作职责﹁续﹂物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方二、受聘物业管理的职责建立健全本物业的物业管理档案资料制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方依据本协议向乙方收取物业管理费用受聘物业管理的职责﹁续一﹂不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料受聘物业管理的职责﹁续二﹂前期物业管理的含义《物业管理条例》对前期物业管理的有关含义对前期物业管理的理解前期物业管理的内容前期物业管理的委托委托的含义委托－代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托的几个基本问题前期物业管理与物业管理的前期介人前期介入的概念前期介入的作用前期介入的方式及工作应注意的事项竣工验收与接管验收竣工验收物业接管验收本章要点交搂的程序与管理交搂与收搂交楼工作的策划交楼应注意的问题综合验收综合验收的定义综合验收的性质住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件住宅小区竣工综合验收程序前期物业管理的职责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责本章要点第4章完了！