第5讲_物业服务企业

2009-5-191第五讲物务企物业服务企业第五讲物业服务企业第一节物业公司的设立和资质第二节物业服务企业的个性第三节物业服务企业的组织形式第四节培训第四节培训第五节企业的自身建设2009-5-192第一节物业公司的设立和资质物业服务企业的性质与类型一、物业服务企业的性质与类型二、物业服务企业的设立三、物业服务企业的资质一、物业服务企业的性质与类型物业公司的设立：按公司法注册2009-5-193一、物业服务企业的性质与类型1.物业服务企业的性质物业服务企业的概念：物业服务企业的概念：是指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好的生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。物业服务企业的性质和物业管理的性质分不开：服务性+经营性一、物业服务企业的性质与类型2.物业服务企业的类型按投资性质：全民、集体、联营、三资、私营等。按股东出资形式：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。按经营服务方式：管理型物业管理公司、顾问型物业管理公司、综合型物业管理公司。注意：市场经济不认“出身”2009-5-194二、物业服务企业的设立1.建立物业服务企业的可行性研究①市场调查：针对物业管理市场的供求情况进行物业管理需求调查的内容；②综合分析：对获得的数据或描述进行分析研究分析企业应具备的资质条件；③编写可行性研究报告③编写可行性研究报告２.物业服务企业设立的条件①有限责任公司的设立条件（《公司法》第十九条）②股份有限公司的设立条件（《公司法》第七十三条）二、物业服务企业的设立3.物业服务企业设立的程序物业服务企业设立的程序一般包括资质审批、工物业服务企业设立的程序一般包括资质审批、工商注册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。①根据《公司法》规定，准备好材料和文件；②向所在地房地产行政主管部门提出书面申请；③向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业登记，领取营业执照；④到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制等。2009-5-195三、物业服务企业的资质1.企业资质的概念和作用企业资质是企业实力和规模的标志。企业资质是行业准入的门槛。三、物业服务企业的资质2.物业服务企业的资质等级及相应标准《物业管理企业资质管理办法》把物业服务企业划分为一级、二级、三级三个资质等级。一级、二级、三级三个资质等级。一级资质二级资质三级资质注册资本500万元以上300万元以上50万元以上专职管理人员和技术人员不少于30人不少于20人不少于10人中级以上职称的人员不少于20人不少于10人不少于5人管理人员应有职业资格证书√√√多层住宅200万平方管理的物业类型和面积规定：两种以上类型，并且各类物业面积占下列基数的总和不小于100%多层住宅：200万平方米高层住宅：100万平方米独立式住宅：15万平方米（别墅）办公楼、工业厂房及其他物业50万多层住宅：100万平方米高层住宅：50万平方米独立式住宅：8万平方米（别墅）办公楼、工业厂房及其他物业20万有委托的物业管理项目即可企业管理制度和标准、企业信用档案、优良的经营管理业绩企业管理制度和标准、企业信用档案、良好的经营管理业绩企业管理制度和标准、企业信用档案2009-5-196三、物业服务企业的资质3.企业资质的行政管理主要包括：资质等级核定管理、审批管理、动态主要包括：资质等级核定管理、审批管理、动态管理和业务管理。①核定管理：需要申请企业提交材料②审批管理：实行分级审批制度③动态管理：对物业服务企业资质实行年检制度④业务管理：规定各个资质等级的企业可以承接的物业④业务管理：规定各个资质等级的企业可以承接的物业类型和面积。一级资质可以承接所有类型、规模的物业项目；二级资质承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；三级资质承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。国家对物业管理行业的管理：三、物业服务企业的资质国家对物业管理行业的管理：¾人的管理－－从业人员的准入政策¾机构的管理－－从业单位的准生制¾行为的管理－－限制不准做的事情2009-5-197第二节物业服务企业的个性物业服务企业与一般企业的共性：物业服务企业与般企业的共性：¾必须是独立法人的经济实体¾以盈利为目的¾不能规定“物业管理是微利行业”物业服务企业的个性：第二节物业服务企业的个性¾物业服务企业是以很少的资金去控制和运作庞大的资产¾物业不是靠资金在运作，是靠管理和服务¾保险的作用2009-5-198第三节物业服务企业的组织形式•直线型：中央集权，在特定情况下工作不易出现纰漏•矩阵型：条块结合型，职能部门纵向设立以条为主；具体事务管理，以块为主第四节培训1.行业培训特点1.行业培训特点物业管理行业是一个管理密集型的行业，强调服务多，以服务来体现管理。人员流动较为频繁人员流动较为频繁。2009-5-199第四节培训2物业服务企业管理层培训2.物业服务企业管理层培训（1）知识结构：法律、经济、专业知识（2）基本能力：最重要的是—突发事件的处理能力德：责任心、责任感才：处理问题的技巧与艺术（每逢大事有静气、每逢难事找灵气）对员工：¾员工的培训包括思想建设作风建设业务建设三方第四节培训¾员工的培训包括思想建设、作风建设、业务建设三方面。¾什么是服务？服务的最高境界是什么？不是满足实际需求，而是更高的标准，满足“心理需求”。2009-5-1910第四节培训学会宽恕他人学会宽恕他人第五节企业的自身建设规章制度的建立一、规章制度的建立二、诚信建设及企业的可持续发展2009-5-1911一、规章制度的建立1.没有规矩不成方圆1.没有规矩，不成方圆；2.有了规矩，就要必须认真严格执行；一、规章制度的建立对人对己都要严格要求对人对己都要严格要求3.如果认真严格执行了规章制度，造成更大损失，怎么办？2009-5-1912二、诚信建设及企业的可持续发展1.诚信及诚信建设的内涵1.诚信及诚信建设的内涵¾诚信与法¾诚信建设与法制建设二、诚信建设及企业的可持续发展2.诚信的层次¾言有信，行有果——向自己负责¾言必信，行必果——向对方负责¾超出对方的期望——向社会负责3.企业的可持续发展2009-5-1913二、诚信建设及企业的可持续发展不要总是追求不属于自己的东西不要总是追求不属于自己的东西