维修服务手册

——业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第1页共39页收文部门代码受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮受控文件受控文件引言物业工程部负责项目范围内房屋的日常维护管理工作。主要负责水、电、消防、电梯、弱电设施、设备的日常运行维护、保养工作，保证水、电正常供应，弱电信号正常，电梯运行安全可靠，并及时接受其他部门和业主的维修要求。每年更新《设备清单》并于年底前完成制定《年度设备维修保养工作计划》，以达到设施设备管好、用好、修好、改造好之目标，从而延长设施设备使用寿命确保服务质量稳定与提高，实现物业的保值、增值。维修服务手册目录序号文件名称文件编号版本页码备注1强电设备管理YGPM-Sm-AAO2-52弱电设备管理YGPM-Sm-AAO6-93空调暖通设备管理YGPM-Sm-AAO10-114给排水设备管理YGPM-Sm-AAO12-165公共维修日常管理要求YGPM-Sm-AAO17-207内部管理控制要求YGPM-Sm-AAO21-258管理制度YGPM-Sm-AAO26-329应急预案YGPM-Sm-AAO33-39——业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第2页共39页收文部门代码受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮2受控文件受控文件强电设备管理1.0目的：保证小区内的强电设施、设备处于良好运行和备用状态2.0适用范围：阳光城集团物业强电设施的管理3.0术语：4.0职责：4.1工程技术人员负责设施设备的日常的操作和维护保养4.2工程负责人进行工作安排、巡查、监督5.0方法和过程5.1配电房/间5.1.1每天应巡视各主要配电房，并确保日常应上锁，未经许可非工作人员不得入内。5.1.2做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物等进入配电房/间。5.1.3巡视时需检查环境卫生、灯光照明、母线母排、开关、接触器、仪表、指示灯、电表是否正常，并记录相关数据。5.1.4若巡检时发现有异味、异声、不正常的发热应即刻切断相应回路检查，同步通知工程负责人。5.1.5配电房/间的环境温度应在40摄氏度以下，超出上述温度时应采取有效措施降温。5.1.6对停止使用半年以上的设备（根据各地区实际环境条件），在恢复送电前，必须作《绝缘电阻测试》，避免发生意外。5.1.7高压配电房若需作业操作，需根据《高压配电房安全操作制度》进行。5.1.8每年两次根据《低压控制柜、配电柜及电气设备保养记录表》进行维护保养作业，并在夏天高峰期测量、记录主要母排、母线槽、电缆等连接处的温度情况。5.1.9各类水泵电机应根据“给排水设备”维护周期每半年进行电机绝缘的测试（如需要更换电机轴承）等。5.2发电机5.2.1对发电机房每天至少一次巡检签到并每月试运行一次。5.2.2巡检时需包括如下内容：消防设施的有效性、门锁的功能、送排风机是否正常、油箱和油管系统——业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第3页共39页收文部门代码受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮受控文件受控文件有无渗漏、环境卫生情况、光照效果、隔音墙有无受损（若有）、发电机是否在“自动”状态、发电机各预热电加热工作是否正常、蓄电池有无漏液或连接处氧化现象、蓄电池充电系统是否正常等。5.2.3日常发电机维护保养需根据《发电机组维护保养制度》进行。5.3户外电控箱和用电设备5.3.1户外电控箱应确保门锁常闭，箱体和箱体四周穿线孔做好防水、防潮及散热处理，箱体应有“有电危险”等警示标识，箱体无明显腐蚀生锈迹象。5.3.2路灯、庭院灯、泛光照明、围墙灯等启停时间根据节假日及天气变化调整，并报工程负责人和项目经理，若有时间控制器需每周校准时间和漏电保护一次。5.3.3所有户外照明灯具固定应牢固，灯具接头处安全可靠，照射角度正确，无明显锈蚀现象。5.3.4每周目测“航空灯”运行是否正常。5.4电梯5.4.1日常管理要求5.4.1.1电梯机房门锁良好，机房内无异味、无明显异声，告示牌清晰挂于显眼处。5.4.1.2使用中电梯需张贴《电梯使用须知》及各种警示、提醒标识。5.4.1.3机房通风良好，温度不得超过35°C，相对湿度不大于85%，保证没有雨水侵入的可能。5.4.1.4机房的灭火器材确保有效性。5.4.1.5机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。5.4.1.6机房照明、电源插座要保持良好。5.4.1.7机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。5.4.1.8补偿链运行时无碰撞及明显异声。5.4.1.9当电梯出现故障时，立即通知并要求电梯维保人员排除故障，并通知客户中心按《客户服务手册》进行派工处理。5.4.1.10故障排除后在《机电设备故障记录表》及派工单上完善相关记录。5.4.1.11发现电梯困人事件时，中控室人员不间断与被困人员通话进行安抚工作，工程维保人员20分钟内施救完毕。——业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第4页共39页收文部门代码受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮受控文件受控文件5.4.1.12电梯机房、井道、底坑不得有杂物和渗水现象。5.4.1.13日常电梯管理维护由物业专业人员及电梯维保公司的相关专业人员负责实施。5.4.1.14专业电梯保养公司每月根据电梯维保合同（不低于15天1次的标准）对电梯进行全面的检查保养，并做好各项数据的检测维修记录，物业工程部留底。5.4.1.15物业电梯专业人员负责对电梯作周检。并按《电梯周巡检记录表》要求填写巡检情况。5.4.1.16工程部负责人每月对巡检情况进行审核签字。电梯年检5.4.2.1物业专业人员配合，电梯维保单位负责实施，每年填写电梯检测申请表并报送当地省（市）特种设备安全检测中心进行年检。5.4.2.2在电梯使用合格证到期前必须完成年检工作并取得新的电梯使用合格证（电梯限速器每两年年检一次）。合格证需在电梯轿箱内张贴。5.4.2.3《电梯检测报告》由物业资料室统一归档管理。5.4.3日常保养及维修5.4.3.1根据国家电梯相关规范制定并签署电梯维修保养合同，监督电梯维保公司严格按照合同要求进行保养及检测，并保留相关记录。5.4.3.2电梯保养需提前24小时告知客户中心，以便打印、张贴维保通知。5.4.3.3在电梯检修或保养过程中需安放警示标识牌。工作完成后必须认真清理现场，清点工具和物品，防止遗留。5.4.3.4电梯维保公司在每月25日前须提交次月《电梯维保计划》，并由物业项目工程负责人审核后实施。6.0相关记录：6.1R-Sm-01-A《绝缘电阻测试记录》6.2R-Sm-02-A《电气工作票》6.3R-Sm-03-A《机电设备故障记录表》6.4R-Sm-04-A《柴油发电机保养记录表》6.5R-Sm-05-A《配电柜、控制柜保养记录表》——业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第5页共39页收文部门代码受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮受控文件受控文件6.6R-Sm-06-A《低压配电房巡检记录》6.7R-Sm-07-A《电梯周巡检记录表》——业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第6页共39页收文部门代码受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮受控文件受控文件弱电设备管理1.0目的：保障园区弱电设施设备的正常运行及可靠性2.0范围：适用于阳光城集团物业弱电设施的管理3.0术语：无4.0职责：4.1工程技术人员负责日常的操作和维护保养4.2工程部负责人进行工作安排和巡查、监督及联系外部资源5.0过程和方法控制:5.1消防控制系统5.1.1消防系统控制主机应独立设置记录本（记录内容包括但不限于时间、事件、处理情况、记录人等），发生任何非正常情况须记录在案，并将主机打印的各种记录完好保存以备查阅（或黏贴在记录本相应的报事记录旁边），工程部负责人每天查阅复核。5.1.2系统内突发各类报警，消控中心当值人员应立刻通知相应巡查人员赶扑报警点处警（要求5分钟内），并将现场情况及时反馈于消控中心。5.1.3因装修不可避免相关报警，应事先做好交接记录和安全临时处理及主机上悬挂相关告示。5.1.4因装修需要增减喷淋头时，相关的放水及补水作业必须于施工当日内完成，确保水系统处于工作状态。5.1.5每季度需进行消防设施设备联动测试。5.1.6每月需进行紧固接线桩头、清灰及末端设备测试检查（包括温感、烟感、手报、防火卷帘、备用电源等），每半年为一个循环周期。5.1.7每两年需将所有温感、烟感进行清洗（根据实际情况调整）。5.1.8遇设备损坏，原则上需当天完成修复；若不能修复需请示工程主管及协调其他部门做好安全防范措施，直至修复。5.2电子围栏和红外对射：5.2.1每月定时进行现场实地模拟测试并核对报警区域。5.2.1.1电子围栏短路测试：用金属线短路两个负极或两个正极，约过5秒左右（根据使用产品型号），——业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第7页共39页收文部门代码受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮受控文件受控文件主机对外输出报警，撤销短路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。5.2.1.2电子围栏开路测试：任意拔掉接线柱上的一根绝缘线，约过5秒（根据使用产品型号）主机对外输出报警，撤销开路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。5.2.1.3电子围栏断电测试：拔掉电源插头，此时若有后备蓄电池电源，可由蓄电池单独供电。5.2.1.4红外对射：人为阻断红外线光束，主机对外输出报警，查看报警防区与阻断位置是否一致，确认后复位。5.2.2每月定时检查系统各支架、线路的牢固度和松紧度以及树叶绿化的影响，必要时紧固调整和修剪（如因乔木生长造成误报则应即时进行修剪）。5.2.3每月需进行主机清灰和户外电箱的锁具、箱体防水和散热的检查保养，每半年需紧固各接线柱和线路的整理。5.2.4电子围栏需每隔10米左右悬挂一块专用的“电子围栏，禁止攀爬”警告牌。5.3视频监控系统5.3.1每月进行末端摄像机角度的调整工作（根据实际和中控人员的管理要求），同时调整查阅影像资料的保存时限、清晰度和矩阵的操作灵活性。5.3.2每月定时清洗摄像头防护罩，每半年为一个保养周期。5.3.3每月测试摄像机的电压，确保在正常的电压范围内。5.3.4每月进行清灰工作（包括录像机、显示器、监视器），每季需进行录像机内部的清灰工作，并检查散热风扇的工作情况，如需则进行更换或加注润滑油。5.4安防系统5.4.1门对讲5.4.1每月需现场测试各功能的使用效果（包括影像、语音、报警、开门等功能），同时检查各门口机的固定、防水、遮阳的效果。5.4.2每季需测试电源、紧固模块、接线柱，进行清灰和线路整理。5.4.3定期测试户内门对讲系统各功能系统（包括影像、语音、报警、开门等功能），测试周期为一年。5.4.2户内紧急报警按钮——业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第8页共39页收文部门代码受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮受控文件受控文件5.4.2.1每季需紧固和整理主机、各模块、电源及接线柱线路，并进行清灰工作。5.4.2.2定期测试户内紧急报警按钮的灵活性、功能性和复核报警地址码，测试周期为一年。5.4.3电子巡更5.5.3.1每次使用前需确认巡更棒电池电量，避免数据丢失及不能正常使用。5.5.3.2每次使用前需确认巡更棒存储空间，避免无法数据存储。5.5.3.3定期校核时间，及核对巡更数据是否有丢失或线路错误。5.5.3.4每次巡更须留意固定巡更点有无松脱、变形及接触不良，若有应及时修复或更换。5.6机动车道闸系统5.6.1道闸在工作时，严禁打开箱