长城物业工程服务手册(标准版)

工程服务手册运作管理体系�C版�内部资料请勿外传�标准版� 目录1.工程服务组织架构012.工程服务管理指引023.工程服务关键过程控制064.工程主管职位说明书085.工程主管例行工作126.技工职位说明书147.工程服务规范�共用部分�168.工程服务规范�家居部分�219.工程计划管理要求23附件�主要设备设施清单26共用设备运行巡检、定期维护定额2710.设施日常巡检管理要求2811.设备运行巡检管理要求30附件�水电表底册�用户能耗�34水电表底册�公共能耗�35水箱�池�清洗消毒记录36变配电系统运行巡检表37公共照明系统运行巡检表40给排水系统运行巡检表41消防系统运行巡检表43安防系统运行巡检表44中央空调运行巡检表45中央空调运行记录表47低压配电系统运行记录表48给水系统运行记录表49高低压采暖运行记录表50发电机组运行记录表51监控中心设备运行记录表52月度运行巡检计划表5312.�共用部位�设施定期维护管理要求5513.设备定期维护管理要求58附件�年度定期维护计划表62发电机组�月度�定期维护记录表63设备控制柜箱�月度�定期维护记录表65中央空调�月度�定期维护记录表66冷却塔�月度�定期维护记录表67风机盘管�月度�定期维护记录表68风柜�月度�定期维护记录表69新风机�月度�定期维护记录表70膨胀水箱�月度�定期维护记录表71水泵�月度�定期维护记录表72污水泵�月度�定期维护记录表73消防报警系统�月度�定期维护记录表74防火卷帘门�月度�定期维护记录表75气体自动灭火系统�月度�定期维护记录表76自动喷水灭火系统�月度�定期维护记录表77视频监控系统�月度�定期维护记录表78门禁管理系统�月度�定期维护记录表79周界防范系统�月度�定期维护记录表81车场管理系统�月度�定期维护记录表82水泵�季度�定期维护记录表83阀门、管道�季度�定期维护记录表84风机、排烟风机�季度�定期维护记录表85消防栓箱�季度�定期维护记录表86高压柜�半年度�定期维护记录表87低压配电柜�半年度�定期维护记录表88发电机组�半年度�定期维护记录表89设备控制柜箱�半年度�定期维护记录表91电动机�半年度�定期维护记录表92防雷系统�半年度�定期维护记录表93油浸式变压器�年度�定期维护记录表94干式变压器�年度�定期维护记录表95设备控制柜箱�年度�定期维护记录表96电缆、桥架、电线�年度�定期维护记录表97中央空调�年度�定期维护记录表98冷却塔�年度�定期维护记录表99新风机�年度�定期维护记录表100风机盘管�年度�定期维护记录表101风柜�年度�定期维护记录表102水泵�年度�定期维护记录表103管网、水井�年度�定期维护记录表10414.设施设备定期修理管理要求105附件�修理记录表107工程项目申请表108工程招标记录表109工程量增加签证表110工程项目决算书及说明111工程竣工验收、移交证明书112工程保修证明书11315.其它工具附件�工作日记本114工程服务检查表�共用部位�115工程服务检查表�共用设施�117工程服务检查表�共用设备�120工程服务支持性文件132长城物业集团股份有限公司工程手册�管理职责编号�CCPG/G-0601-C601管理处标准版版号/改次�C/0密级�D工程服务组织架构工作文件第1页共1页1.0组织架构图技工班长物业服务中心土建工水工电工其他工种工程主管/专员/管理员管理处经理2.0主要工作职责2.1组织编制《工程服务方案》、《工程服务年度计划》和《工程服务年度预算》�参与《危险源管理方案》和《重大环境因素管理方案》编制�2.2组织编制共用部位共用设施设备运行、维修作业指导书�2.3依据《工程管理要求》和《工程服务年度计划》对物业共用部位共用设施设备运行/维修�2.4根据顾客的家居特约工程服务要求�提供特约工程服务�2.5依据《工程服务规范》、《服务礼仪规范》和《CCPG标识规范》对工程服务工作进行自评并不断改进。编写人C/0�程力新编写时间2008-10-29申请人�蒋伟审核人�梁志军批准人�陈耀忠发布日期�2008-10-30第1�135页长城物业集团股份有限公司工程手册�管理职责编号�CCPG/G-0601-C402管理处标准版版号/改次�C/0密级�D工程服务管理指引工作文件第1页共4页1.0概况1.1物业基本情况座落位置深圳市福田区百花五路28号建设相关方建设单位�长城地产集团�股份�有限公司监理单位:深圳市质检站设计单位�同济大学设计院竣工时间1995年6月入住时间1995年6月占地面积(㎡)13966.50地下室面积(㎡)9500.00总建筑面积(㎡)84971.30住宅面积(㎡)62000.00绿化面积(㎡)3060.00电梯数量�部�9物业分布共三栋�A栋、B栋、C栋。A栋�31�层�25333�㎡�B栋�31�层�25333�㎡�C栋�31�层�25333�㎡�地下车库��1层��9500�㎡。1.2主要共用设施设备清单项目设备名称数量型号规格安装位置备注高压开关柜5SM6地下室配电房变压器3SC3-1600/10�SC3-1250/10地下室配电房1台1600KVA�2台1250KVA低压配电柜28GCK1地下室配电房柴油发电机1600RFOZD71地下室发电机房450KW中央空调主机219XL4142425CM地下室空调房开利中央空调冷冻泵311-60123-1A62A地下室空调房30KW中央空调冷却泵311-60123-1A62A地下室空调房30KW中央空调冰却塔2P层火灾报警控制器1R21Z消防值班室能美消防联动控制柜2非标消防值班室气体自动灭火系统2CDBNL3-400P层共用设备正压风机12T-40-11(7#)地下风机房第2�135页长城物业集团股份有限公司工程手册�管理职责编号�CCPG/G-0601-C402管理处标准版版号/改次�C/0密级�D工程服务管理指引工作文件第2页共4页排烟风机18HTF各栋28层、31层、P层车场管理系统1JSZ-7061车场出口捷顺门禁对讲系统1各栋首层、消防值班室闭路监控系统1消防值班室电梯9VF2-F630C各栋日立避雷系统1塔楼健身设施、儿童游乐设施、道路、广场等公共设施化粪池3小区外围水池(箱)3地下室、天面公用设施垃圾站11.3工程服务供方供方名称分包内容联系人联系电话深圳市长城楼宇科技公司公用设施设备运行、检查、维护、修理程小春83230324深圳市长城电梯工程有限公司电梯设备检查、维护、修理。孙艳春83267739深圳市南峰水处理服务有限公司中央空调水处理林屹如82491402深圳市裕康达水处理有限公司生活水池�箱�清洗黄秀春81386231深圳市双新清洁服务有限公司化粪池清掏张州251369191.4工程服务成功因素1.电梯正常运行�2.供电、中央空调、集中供暖和二次供水正常运行�3.消防系统和门禁系统正常运行�4.家居特约维修服务快速响应并及时回访�5.技工服务礼仪。第3�135页长城物业集团股份有限公司工程手册�管理职责编号�CCPG/G-0601-C402管理处标准版版号/改次�C/0密级�D工程服务管理指引工作文件第3页共4页2.0技工序号职位配置人数作业时间1电工1人上午�8�00-11�30下午�14�00-17�302电工1人下午17�30-上午8�003水工1人上午�8�00-11�30下午�14�00-17�304杂工1人上午�8�00-11�30下午�14�00-17�30总人数4人3.0设备、工具3.1技工配置工具序号名称单位配置数量备注电笔只1/人1电工专用万用表台1/人维修工具包个1/人裁纸刀把1/人老虎钳把1/人尖嘴钳把1/人扳手把1/人卷尺�5米�把1/人2技工通用螺丝刀�一字�十字�把1/人3.2班组配置工具序号名称单位配置数量备注砂轮机台1手电钻部1冲击钻部11常用设备切割机台1共用第4�135页长城物业集团股份有限公司工程手册�管理职责编号�CCPG/G-0601-C402管理处标准版版号/改次�C/0密级�D工程服务管理指引工作文件第4页共4页10KV绝缘手套双110KV绝缘靴双110KV验电器支1围栏米40�6节�2安全用具高空作业安全带套2共用摇表�500V�2500V�块1钳形表块1疏通机台1管钳把1套筒扳手套1手锯把1卷尺�50米�个1手电把1铁锹把1五步梯部13常用工具七步梯部1共用编写人C/0�程力新编写时间2008-10-29申请人�蒋伟审核人�梁志军批准人�陈耀忠发布日期�2008-10-30第5�135页长城物业集团股份有限公司工程手册�管理职责编号�CCPG/G-0601-C403管理处标准版版号/改次�C/0密级�D工程服务关键过程控制工作文件第1页共2页1.0关键过程管理控制1.1工程管理人员对《工程服务方案》、《工程服务年度计划》进行跟踪落实�1.2工程管理人员依据《工程服务规范》、《工程管理要求》、《服务礼仪规范》对工程服务关键过程进行控制�1.3工程管理人员对关键过程进行定期测量、分析和改进。2.0关键过程作业控制关键过程控制措施供水、供电1.严格按作业指导书操作要求开启/关停供电供水设备�2.制定可行的供电供水设备运行巡检方案并严格执行�3.定期检测地下管道渗水情况�4.定期清洗、消毒二次供水水池�水箱�。电梯运行1.按规定对电梯进行安全年检�2.保证电梯桥厢能够三方通话�3.电梯机房张贴电梯困人援救操作指南�并定期演练�4.电梯故障或停电时�物业服务人员应第一时间确认电梯困人情况�并通知电梯维保单位。中央空调运行1.严格按作业指导书操作要求开启/关停中央空调设备�2.制定可行的中央空调运行巡检方案并严格执行�3.定期对新风系统清洗�4.疫情时�增加新风量并对出风口监测送风质量。集中供暖运行1.严格按作业指导书操作要求开启/关停集中供暖设备�2.制定可行的集中供暖设备运行巡检方案并严格执行�3.注意管道抗冻措施。照明系统1.编制照明巡检方案并严格执行�2.及时更换损坏的照明器具。消防系统1.编制消防设施巡检方案并严格执行�2.定期对消防感应系统、消防供水、消防疏散、防火卷帘门、消防报警、电梯三方通话、消防排烟系统进行检测�并进行联运试验�第6�135页长城物业集团股份有限公司工程手册�管理职责编号�CCPG/G-0601-C403管理处标准版版号/改次�C/0密级�D工程服务关键过程控制工作文件第2页共2页3.定期进行消防应急演练�4.消防控制中心应24小时值班。家居特约维修1.上门服务人员严格执行《服务礼仪规范》《工程服务规范》�2.工程管理人员跟踪维修情况�并及时回复物业服务中心。编写人C/0�程力新编写时间2008-10-29申请人�蒋伟审核人�梁志军批准人�陈耀忠发布日期�2008-10-30第7�135页长城物业集团股份有限公司工程手册�管理职责编号�CCPG/G-0601-C604管理处标准版版号/改次�C/0密级�D工程主管职位说明书工作文件第1页共4页部门名称物业管理成员公司-管理处职位名称工程主管职位编码P303职等直接上司管理处经理直属下属工程专员、工程管理员、技工职位分类管理类�专业类操作类审核人日期1.0设置目的�请简单、准确地总结该职位存在的目的以及对公司成功的独特贡献�1.1根据物业服务合同、服务规范和管理要求�通过制定并组织实施工程服务年度计划�科学地做好共用部位共用设施设备运行/维修及家居特约工程服务工作�使共用部位共用设施设备保持完好和额定状态�并满足顾客对家居特约工程服务的需求。2.0关键职责�请列出本职位最关键的角色和职责�2.1制定工程服务年度计划和预算�2.2安排技工班日常工作�组织并跟踪实施工程服务年度计划和预算�2.3对技工进行日常专业训练�以及绩效管理�辅导、评价、反馈�激励��2.4与公司工程专业同事分享工程专业知识以及行业资讯�专业沟通与交流�。3.0资历要求�请选择或列出本职位最低要求的教育背景、专业、经验背景和资格证书�初中及以下高中/