成都市普通住宅商品房目标消费者行为研究

四川师范大学硕士学位论文成都市普通住宅商品房目标消费者行为研究姓名：叶丽群申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：邝先慧20090408成都市普通住宅商品房目标消费者行为研究作者：叶丽群学位授予单位：四川师范大学相似文献(10条)1.期刊论文李建明.LIJian-mingBP网络模型在预测区域商品房销售量中的应用-太原科技2009,(3)在充分考虑影响普通住宅销售量的诸多因素下,通过对某市房地产的销售面积进行预测,选择专家打分法和BP网络的组合模型,与实际值进行对比,表明专家打分法和BP网络的组合模型在预测房地产的销售量中是确实可行的.2.期刊论文宋利利.路燕.SONGLili.LUYan新乡市普通住宅价格空间分布特征研究-城市发展研究2009,16(7)文章利用新乡市2007-2008年普通住宅商品房的交易均价资料,借助arcgis9.2软件技术平台,采用GIS空间分析的方法对新乡市普通住宅房价空间分布进行了模拟,得到新乡市普通住宅价格的空间分布图和三维模型图,并通过计算Moran'I值对新乡住宅价格空间分布进行了自相关性分析,在此基础上揭示住宅价格的空间分布特征,分析其影响因素.研究结果表明:新乡市房价呈现出由中心向外递减的趋势,区域差异明显;空间分布上具有一定的正相关性.其中区位条件、交通可达性和城市规划指向性是影响住宅价格的主要因素.3.学位论文黄鹏飞土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究2009土地增值税是和房地产企业有关系的一项重要税种，也是国家对房地产行业调控的重要手段。该税种在经历了长时间的沉淀后，近两年渐渐浮出水面，受到了大家的普遍关注。土地增值税清算的相关政策出台后，房地产企业需要深刻了解该税种对企业的影响，以及需要采取的对策。正是基于这一目的，本文进行了如下分析研究：首先，本文通过对土地增值税的发展史、土地增值税税制要素、土地增值税清算政策及政府调控思路的研究，指出土地增值税清算政策不是临时性的调控措施，将会长时间执行下去。接着，通过分析土地增值税清算对房地产行业的影响，提出了房地产企业可以通过开发普通商品房住宅来减少土地增值税清算带来的负面作用的构思。其次，针对开发普通住宅的构想，本文分析了如何通过控制收入和成本的比例，进行相关税收筹划；分析了房地产企业开发普通住宅的可行性。从理论角度对开发普通商品房住宅进行相关研究。最后，本文从实际工作出发，研究了商品房开发中获取建设用地阶段、前期准备阶段、建安阶段及营销阶段的工作内容，以及分析了开发普通住宅时，在上述各阶段的关键管控措施。本文从理论和实践两方面，分析了在土地增值税清算政策的影响下，房地产企业如何进行普通商品房住宅的开发，为房地产企业提供了一个可供选择的开发模式。4.期刊论文天津中原物业顾问有限公司天津楼市供需结构分析-城市开发2005,(4)2004年天津市各类商品房供需情况2004年,全市各类商品房累计成交面积1260.6万平方米,成交金额413.6亿元,比上年增长26.5%和51.3%,其中,普通住宅成交面积1097.3万平方米,成交金额331亿元,比上年增长14%和29.9%;高档住宅别墅成交面积56.1万平方米,成交金额25.1亿元,比上年增长427.7%和455%.5.期刊论文吴学安公布房价成本,政府该有所作为-城市开发2007,(4)商品房成本一直是开发商们含混不清而社会普遍关注的焦点问题.江苏省宿迁市自2007年3月1日开始推行住宅商品房成本认证制度,对所有开发销售经济适用房和普通住宅商品房实行成本认证.按照宿迁市《住宅商品房成本认证管理办法》规定,住宅商品房成本由土地使用权取得费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施费、管理费、贷款利息、税金等7项构成.6.期刊论文徐晓云.中惠土地增值税清算政策下房地产企业普通住宅开发的研究-长三角2010,4(1)土地增值税的税基设置针对住宅转移过程中的增值部分,可以有效调控市场供求,抑制市场投机行为,从而也可以有效地调节住宅价格,最终影响开发商的定价策略.本文的研究主要是在相关税收法规规定的基础上,结合房地产行业的实际状况,对开发普通商品房住宅进行理论性的论证及实际操作研究和土地增值税操作的实施方法.7.期刊论文王颜.李莹对房地产经济的思考-商业经济2009,(13)随著市场经济的发展,房地产经济与国民经济的联系日益加强.但近几年来房地产的畸形发展对我国社会政治,经济造成了严重危害,不仅危及国家金融安全,还加剧了贫富分化,社会矛盾加深,同时,也导致了土地资源浪费,社会公信力下降等一系列问题.政府应当大胆吸收国外的先进经验,运用房地产中的公共经济学原理,制定出有效的公共经济政策;通过财政、金融和行政政策降低商品房空置率;提供足够的普通住宅供市民消费,从而增加供给,降低房价.8.学位论文余华我国商品住宅空置问题研究2007一、选题背景近来争议最大的莫过于商品住宅空置率的高低。以中国社会科学院金融发展室主任易宪容为代表的一派认为，中国的商品房空置率已达到26％，属于严重积压，必须采取强硬措施，否则将对国民经济带来严重后果。而以北京师范大学管理学院教授董藩为代表的一派则认为，中国的商品房空置率不足1％，价格上涨正是供求关系的反应。当业界和学术界都在争论商品住宅空置率是否过量、房地产市场是否存在泡沫时，越来越多的人吃惊地发现：由于缺乏科学和权威的统计数据，中国的房地产市场正陷入一团“统计迷雾”，围绕它所进行的争论也只能是雾里看花，各执一辞。笔者发现人们目前对空置的概念不清、分析方法和判断标准有误，故市场上充斥着各种各样相去甚远的空置率数字，从而产生困惑。从这个角度出发，笔者认为，对空置问题的研究有一定的现实意义。另外，空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标，它不但与房地产价格的涨跌息息相关，而且对房地产投资、甚至宏观经济的发展都有重要的指示作用。在发达国家，对房地产空置率的研究已经比较成熟，但在国内尚属起步阶段。因此，对适应中国市场特征的房地产空置问题的研究也是当务之急。二、研究方法与逻辑架构本论文采用定性分析与定量计算相结合的方法。定性的分析方法就是用综合分析的方法将事物之间的关系用文字形式表达出来，这种方法在过去几十年的经济与管理研究中大量采用。定量的计算分析方法是用一个反映本质关系的稳定的通用公式(模型、模式)，得出复杂事物数量之间的因果关系，使客观事物量化，从而避免个案处理时人们的主观偏好及失误。这种模型量化的方法是现在经济研究尤其是应用经济研究的典型方法。文章从空置和合理空置的概念入手，通过对比分析了国内外空置概念和指标设置的差异，这是全文的理论基础。在此基础上，描述并分析了我国商品住宅空置的现状，并计算出从1995-2006年各年度全国范围内的商品住宅实际空置率。再通过计量模型找出目前中国房地产市场商品住宅的合理空置率，将实际空置率与合理空置率进行比较，可得出实际空置率是否过量的结论，最后利用该结论对某些经济现象进行解释，并给出政策建议。三、主要观点及结论笔者分别采用三种不同的计算方法，对1995年至2005年11年里的商品住宅空置率进行了测算，得到三组截然不同的数字。但通过分析发现三组数据的相关性较强，三个指标之间反映的信息具有很大的重叠，因此本文得出的第一个结论是，由于计算方法的不统一，判断空置率高低的关键不在于各种数字的绝对量，而在于选择合适的参照系。笔者选择了相对比较合理的报告期商品住宅空置率（住宅空置率3）作为回归变量，计算我国的合理空置率，并对其所反映出的信息进行分析。按照笔者的计算结果，近年来我国商品住宅空置率在18％-30％之间，而在现实环境条件下的合理空置率在35％左右，故结论是目前我国商品住宅空置率总体并不过量。笔者认为，存在空置并不必然代表供大于求，只有超出合理空置的空置部分才是过剩的供给。如果空置量仍在合理范围内，甚至远远低于合理空置量，则不能由空置的增加推导出价格应该下降的结论。由于目前的实际空置率仍在合理空置率水平之下，故对全国总体而言，商品住宅的价格仍在上涨，而且，在未来几年内这个趋势恐怕不会改变。四、创新与不足文章的主要创新表现在以下几个方面：1、业界和学术界对商品住宅空置率的讨论很多，但真正系统的研究还凤毛麟角。2、明确了空置的概念，并对国内外空置的计算方法进行了区分。3、在其它的许多有关空置率的文章里，都是将计算出的实际空置率与所谓的国际警戒线或房地产市场相对成熟的发达国家的空置率做比较，从而得出空置率是否过量的结论。本文通过计算合理空置率，再将实际空置率与合理空置率相比较，是一个创新之处。4、对合理空置率的计算，笔者考虑了多种因素的影响，但又苦于统计数据的不足，故既是创新，也是不足。文章的主要不足有以下几点：1、中国的房地产市场发展极不平衡，地区差异大，通常各省之间、各城市之间房地产发展水平以及空置状况都天差地别。但文章研究的空置率是对全国总体水平而言的，故对于省、市房地产的发展而言，现实意义不大。2、本文研究的是商品房中的商品住宅空置率，但商品住宅还可分为普通住宅、高档住宅、经济适用房以及廉租房等，而且不同档次的住宅其空置率是大不相同的。本文由于数据和篇幅的局限，也没有加之区分。3、除了房型结构之外，空置还应该有时间结构之分，空置一年以内、一年至三年以及三年以上的商品住宅对供给和房价的影响是很不一样的，对此，文章也没有加以区分。4、此外，在文章第四章对合理空置率的计量分析中，时间序列的样本容量太小，只有11年的数据，十一年的数据可能对于回归分析来说还不足以说明问题。对此，笔者想了很多办法，但最终没有解决。5、文章利用模型计算出来的合理空置率是一个大致的结果，而且假设合理空置率在短期内是一个固定的值，但事实上合理空置率也是随着宏观经济、需求结构以及利率的变化而波动的。6、模型中使用的各种数据，尤其是空置率的数据是作者通过国家统计局、建设部网站，以及搜房网、国研网等等大小网站搜集并通过一定换算得到的，数据来源的权威性存在一定的问题，而且在调整之前有些数据之间还存在矛盾，这也不同程度地影响了计算结果的准确性。9.期刊论文赵鸿涛物业管理收费之三物业管理收费之六大交锋观点-中国物业管理2005,(7)焦点之一:0.9元的普通住宅基准价偏低正方:(北宇物业代表刘巧莉)基准价标准规定的普通商品房住宅物业服务收费基准价格偏低,以致于无法满足物业管理公司的正常运作.因为现在政府制定的标准与1997年的标准物业管理费水平大体相当,但是人工费、水费、电费、材料费等价格却涨了很多倍,因此物业管理费也应该相应提高.从消费水平来说,北京市1997年职工全年平均工资为11019元,而2000年达到了15600元,而物业管理费却没有大的变化,这显然不合理.根据我们的测算,物业管理中人力配置占总成本的50%左右,再除去必须支出的必要成本,物业管理公司的成本是平均每平方米每月0.84元,而政府收费标准则是0.9元,给物业管理公司只剩了0.06元的可支配空间.这点钱还要支付其他的各项办公费用、检测费用、物业共用部位费用等等,显然不够.如果让物业管理公司长期保持这种低薪状态,必然会使从事这个行业的人员素质逐步走低,造成恶性循环.10.期刊论文李杰.陈龙乾.LIjie.CHENLong-qian徐州市经济适用房建设现状分析及其发展建议-江苏建筑2006,(6)经济适用房是国家为了解决城市中低收入者住房困难,按普通住宅标准建设以成本价向中低收入家庭出售的具有社会保障性的商品房.从1998年开始,经济适用房在全国范围内出现以来,各地的经济适用房市场发展态势良好.文章以江苏省徐州市经济适用房建设情况为例,从购买对象、建设数量、住房定价等方面进行了分析,并对其建设提出了发展建议.本文链接：授权使用：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：747c8d88-5346-4fce-8a7d-9dcd0147ebf8下载时间：2010年8月9日