金融危机背景下影响购房者消费心理之因素探析

金融危机背景下影响购房者消费心理之因素探析作者：许斓馨，马红超，章澜，刘保华，XULan-xin，MAHong-chao，ZHANGLan，LIUBao-hua作者单位：西南科技大学土木与建筑学院,四川绵阳,621010刊名：科技情报开发与经济英文刊名：SCI-TECHINFORMATIONDEVELOPMENT&ECONOMY年，卷(期)：2010，20(2)被引用次数：0次参考文献(4条)1.时寒冰当次贷危机改变世界--中国怎么办20082.李传裕浅谈我国消费者购房心理与房地产营销策略[期刊论文]-商讯商业经济文荟2005(5)3.韩添.范道巍金融危机背景下居民住房消费理性化探析2009(8)4.朱晓东.谢铮金融危机下的中国房地产市场2009(28)相似文献(2条)1.学位论文刘丹住房市场系统模型与房价风险管理方法2007随着全球经济一体化，金融危机的频繁发生，一国的宏观经济稳定不但关乎本国的国计民生，对于世界任何一个经济体也至关重要。而房地产市场具有与信贷和国民经济的强相关性使得房地产市场价格波动直接影响金融系统稳定，房地产市场恶性泡沫是导致金融危机的重要因素。鉴于此，本文站在宏观风险管理的角度，本着风险产生——风险度量——风险处置的思路，对房地产市场尤其是住房市场进行研究，在综述当前研究进展基础上，主要开展了住房市场系统研究，住房市场复杂网络模型研究，房价波动风险度量方法和房价风险管理研究工作：(1)通过对住房市场进行系统分析，将住房市场系统抽象为银行、房地产开发商和购房消费者三部分主体，处在宏观经济环境中，它们之间相互影响共同决定房地产市场价格，同时受房地产市场价格的反馈影响。通过选取体现系统中宏观经济环境和组成要素的5个主要变量进行协整关系检验和线性Granger因果检验，建立住房系统长期均衡函数和短期动态调整函数，揭示了住房市场各因素之间因果关系，从宏观上揭示中国房地产市场发展的客观规律。(2)通过扩展“金融加速器”模型到包含银行、房地产开发商和购房消费者以及宏观经济环境在内的住房市场系统，揭示了信贷对住房市场的投资和消费的放大作用。通过实证研究得出目前中国房地产开发商投资的边际预期收益率为2.82％，如果预期收益率大于此临界收益率，则会考虑投资；确定了影响此边际预期收益率的参数是：贷款利率、外部融资比率和抵押贷款率，宏观政策制定者可以通过调整这些参数提高边际预期收益率抑制投资冲动。研究改变了目前由于数据有限性带来的对于中国住房市场缺乏系统性定量研究的现状。(3)通过建立代表银行、房地产开发企业和购房消费者资产规模及相互交易关系的静态复杂网络拓扑结构模型和反映购房消费者对房地产开发企业择优选择规律及企业退出机制的动态演化模型，揭示了住房市场系统的结构性特征和动态演化规律。通过上海房地产市场交易变动情况的动态仿真表明模型可以很好的解释大企业的规模效应和在政策调整下小企业更容易被淘汰出局的客观事实，体现出房地产企业与客户群之间的动态演化特性和政策变动对房地产开发企业的影响规律。研究提出的住房市场复杂网络模型为住房市场研究提供了新的研究方法，克服了以往研究模型由于数据有限性导致的房地产市场的波动的相关统计实证研究无法开展而使得复杂系统过度线性化近似以及动态性研究不足的问题，并且在此基础上开展实证研究具有重要现实意义。(4)通过房价波动相对于GDP缺口和CPI波动之间的对比关系合理地刻画了房价波动风险，反映出房价超出实体经济支撑程度和资源局部配置失衡程度，揭示了由于房价增长超出实体而虚长的财富最终会缩水而与实体经济发展相一致的运行规律。通过对美国、英国、香港、日本的房地产市场的实证检验，揭示了历史上出现的典型的房地产泡沫及产生原因，证明了工具的有效性。最后通过上海房地产市场的实证研究表明，2005年房地产市场泡沫由资源局部配置失衡导致，应该通过积极拓展投、融资渠道解决。此研究为房地产市场运行提供了风险度量工具，对于政策当局准确判断房地产市场发展状态，分类别的有针对性的采取有效措施控制风险有确定性的指导意义，同时对经济周期理论、均衡理论的研究提供了新的研究启示。(5)处置风险的一般办法有消化、释放、吸收、分散、转移、对冲、控制和抑制风险。建议通过货币政策的积极响应对房地产市场引发的宏观经济风险和金融系统风险进行控制和抑制，通过拓展房地产投融资渠道对房地产市场引发的风险进行风险转移和分散，提出改进的房地产价格波动的货币政策响应模型和对房地产投融资渠道进行概念性梳理。2.学位论文甘泓成都市本土大型房地产开发企业战略变革探析——以蓝光集团为例2008当前国际金融危机成为世界关注的焦点。中国经济在经历了过去几年高速发展期后，受世界整体经济环境恶化的影响，自进入2008年后经济增长速度开始放缓。房地产业作为国民经济支柱产业之一，其前一阶段惊人的发展速度成为了国民经济的一大亮点。但进入2008年后，房地产业的迅速滑坡仿佛是中国经济下滑的前奏。可以这样说，房地产业的兴衰已经成为中国经济发展的晴雨表。过去的2007年是中国房地产业最辉煌的一年。据国家统计局公布数据显示：2007年11月“全国房地产开发企业景气指数”达到106.59点的历史最高位，国内房地产业进入了最繁荣的发展时期。2007年全国城镇房地产开发投资总额达到了惊人的25279.65亿元，比2006年增长30.2％。房地产开发投资额占全国城镇固定资产投资总额的21.5％。无论是行业总体规模还是房价水平，2007年都将国内房地产业推向了历史的高峰。与此同时，2007年也是房地产政策重大转折的一年，自3月5日温家宝总理在政府工作报告中提出“必须促进房地产业持续健康发展”开始，政府调控新政不断，出台了包括土地、信贷、税收、金融等全方位措施。政府一方面重拳打击房地产市场中炒房投机行为，严格限制外资进入房地产市场，从而抑制需求；另一方面严厉限制开发商“囤地”行为，强化对项目建设的监管，严格把控信贷发放，从而控制供给；此外2007年央行连续十一次加息，使房地产市场供需双方资金压力进一步增大。在这样的情形下，所有国内房地产开发企业都面临着空前的压力。2008年5月12日四川省汶川县一场突如其来的大地震，给成都市房地产市场雪上加霜。成都几乎所有在建工程项目受到地震影响，部分房地产企业遭受重大经济损失；更为严重的是地震给购房消费者心理蒙上浓厚的阴影。地震后的一段时期内成都市房地产市场出现有价无市的现象，成交量急剧萎缩。使成都房地产开发商销售回款艰难，现金流进一步紧张，部分企业爆发资金链断裂危机。此外由美国次贷危机引发的全球金融海啸从2008年开始在全球蔓延，中国经济也无法独善其身，我国外贸出口受到严重冲击，工业增加速度明显放缓，各行业景气指数自进入08年后普遍下降，消费者信心指数和企业家信心指数也双线下滑。在这样糟糕的经济环境下，房地产市场环境进一步恶化。综上所述，国内房地产开发企业在经历了过去几年的辉煌发展期后，迅速陷入了困境。在这样的背景下，企业战略变革已经成为摆在国内房地产开发企业高层管理者面前的重要课题。本文运用战略管理相关理论，对近期成都房地产市场环境的变化进行综合分析。并针对研究对象的特点，通过案例分析等形式，试图为成都市本土大型房地产开发企业战略变革的路径和方法提供一点思路，希望有助于这些企业成功实施战略变革，克服当前的困难形势，得到更好的发展。本文的主要内容：第一章为绪论，首先介绍本文的研究背景和意义，对本文的研究对象成都市本土大型房地产开发企业的范围进行清晰的界定，阐明本文研究的方法和篇章结构来引领全文。第二章是关于国内外战略变革理论研究的文献综述，首先讲述企业战略变革理论的起源，从组织变革理论逐步发展到企业战略变革理论的研究。介绍不同的管理学者对企业战略变革的定义；接下来介绍目前国内外对于企业战略变革动因的研究成果和主要观点，为本文下一章成都市本土大型房地产开发企业战略变革动因分析做出铺垫；最后介绍学术界在企业战略变革方式和路径方面的研究成果，为第五章企业战略变革路径选择打下理论基础。第三章分析成都市本土大型房地产开发企业进行战略变革的动因。本章从宏观环境、政策环境、市场环境三个维度论述成都房地产开发企业外部环境发生的巨大变化，解释了这些企业进行战略变革的外因；同时又着重从企业资源和能力方面阐述房地产开发企业进行战略变革的内因。在宏观环境分析中，将重点分析美国次贷后全球经济的困境，以及进入08年以后中国经济和房地产业下滑的局面。第二节将站在行业的角度，分析国家宏观调控背景下，国内房地产政策发生的巨大变化。第三节将用数据反映一年以来在国家政策调控、“汶川”大地震和经济环境恶化三重背景下，成都市房地产市场环境发生的深刻变化。将着重从与房地产开发企业最为密切的土地市场情况和商品房交易市场状况两个维度进行分析。在对引发企业战略变革的内部动因分析中，本文将着重从企业资源和能力的角度进行分析。第四章是成都市本土大型房地产开发企业战略变革SWOT分析。重点分析它们相对其他类型的房地产开发企业拥有哪一些优势和劣势，进行战略变革将面临着哪一些机遇和挑战，为下一章战略变革路径选择做出铺垫。第五章将结合研究对象的特点，探讨这些企业进行战略变革有哪一些可供选择的路径，介绍不同的变革路径存在哪些特点，它们的适用范围，和选择这些战略的利与弊。第六章案例分析，本文以成都市本土房地产龙头企业—蓝光集团作为研究案例，首先介绍蓝光集团的背景和状况，分析其进行战略变革的动因。再分析蓝光集团战略变革所拥有的优势与劣势、面临的机遇与挑战。最后介绍蓝光集团战略变革的内容和选择，为其他企业提供参考。本文的主要贡献：1、企业战略变革理论的梳理。战略管理作为一门独立的学科时间不长，学术界对于企业战略变革的研究成果较少，国内就更是凤毛麟角。目前的企业战略变革理论多由组织变革理论发展衍生而来。同时学术界对于企业战略变革的研究范式存在不同的观点，从而产生了战略变革不同的理论学派。至今学术界对于企业为什么要进行战略变革、如何才能成功的进行战略变革、不同的变革战略适合于哪一些环境或企业没有达成共识，更没有完整的研究分析范式。因此本文首先对国内外企业战略变革理论的研究成果进行了梳理，重点介绍了企业战略变革的动因和变革路径的研究成果，让读者能够了解目前学术界对于企业战略变革研究的基本情况。2、成都市房地产环境的综合分析。本文从寻找成都市房地产开发企业战略变革的动因出发，首先对宏观经济环境进行了分析，重点分析了中国经济以及世界经济的最新态势。接下来梳理了自2007年以来国家针对房地产的系列调控措施，还分析了这些措施对于房地产行业的影响。此后将分析的重点集中在成都市房地产市场环境，采用对比分析的形式，说明了自2007年下半年以来、特别是“汶川”大地震后，成都市土地市场和商品房交易市场发生的巨大变化。从宏观环境—政策环境—市场环境三个维度，清晰的阐明了成都市房地产企业进行战略变革的外部动因。此外还从企业资源和能力的角度分析了成都市本土大型房地产开发企业战略变革的内部动因。3、分析了成都市本土大型房地产开发企业相比其他类型的房地产开发企业拥有哪一些优势和劣势。4、结合成都市本土大型房地产开发企业的特点，推荐了它们进行战略变革可以选择的几种变革路径。并通过案例分析的形式，形象的展示了成都市本土房地产龙头企业—蓝光集团战略变革的过程，为其他类似的房地产企业进行战略变革提供了一定的参考和借鉴。本文的局限：1、笔者创作这篇论文时间为2008年5月至11月间，这段时期正是地震后成都市房地产市场萧条，开发商融资困难，企业生存环境最为艰难的时期。而本文的研究基础和主要论据也正是基于这种困难的生存环境。而近期中央政府为了应对国际金融危机对中国经济的影响，宏观政策导向出现一些变化，同时地方政府和业界对房地产“救市”的呼声也此起彼伏。如果今后一段时期内国家对房地产政策出现较大松动，甚至出台对房地产的强力扶持政策，将彻底改变企业的生存环境，这一本文研究的基础。因此未来房地产市场走势将充满着未知数。2、本文创作的时间正是市场环境变化后，房地产企业进行战