20151216上坤·红街项目报告(定价营销修改）（PPT95页）

上坤·红街项目营销策划报告2015/12/16CATALOG1123价格制定整体及区域市场分析阶段营销策略执行全市商业市场上海整体商业市场自14年1月起至2015年7月间一直呈供大于求的局面，且商业成交情况波动较大，14年全年商业成交情况较低迷，虽然15年已经连续6个月出现商业成交递增的情况，但是高库存的局面仍然没有改变2010年-2014年间商业的供销比自2010年的0.94一直增长到2015年的1.97，供应量居高不下，同时成交价格一直呈现上涨趋势上海整体商业走势呈供大于求的局面，虽全市商业成交已连续6个月出现递增，但是高库存的局面依然无法改变宝山商业市场宝山区商业市场供给量较大，虽近几个月成交走势趋于回暖，但高库存的压力依旧不容忽视2014年初至2015年7月份，宝山区商业市场供给量较大，2014年11月份供销比增长到4.6，虽然2015年上半年成交情况回暖，但是高库存的压力仍对市场造成一定影响2010-2011年，宝山区商业供大于求供销比在1.8-1.5左右，2012年商业需求旺盛，供小于求，供销比在0.74左右，2014年供应量再次攀升，供销比为1.16；同时商业成交价格波动较大，由13年的21706元/㎡下降到14230元/㎡，环比下降34.4%宝山商业市场从上海11月份商业成交排名来看，宝山区成交第一的项目为上坤旗下——上坤上街，在全市的排名中也牢占成交榜第六11月份宝山商业成交数据中，占据排行榜前三的为——上坤上街、龙湖北城天街以及大华美兰银郡，其中上坤上街成交32套，成交面积达1334㎡11月份商业成交最好的项目为百业旺商业城，宝山销冠上坤上街排名全市商业第六上坤上街的热销将提升本案市场形象、为本案入市提供助力，强化投资客户的置业信心336895654513230306153232542233065796813342402203002000400060008000100000100200300400上海10月商业成交TOP8成交套数（套）成交面积（㎡）3210962213349791850606185107050010001500200005101520253035上坤上街龙湖北城天街大华美兰银都中铁北城时代绿地领海旭辉澜悦上海宝山区10月商业成交TOP6成交套数（套）成交面积（㎡）区域市场概况123456781祥腾生活广场本案2三湘财富街区3淞南购物中心4松发建材家居市场5大昌商业广场6通南路沿线7长江南路沿线8长逸路沿线本案位于淞南商圈的核心位置，客源主要辐射周边淞南新村目前周边有3个百货及1个专业商场，其余都以沿街商铺为主，本区域商业多以租赁为主，仅祥腾生活广场与三湘财富街区为销售项目本案周边有3个百货及1个专业商场，其余都以沿街商铺为主区域内商业项目较为集中，区域内商业氛围浓郁，但同时也面临着业态的饱和的问题区域销售项目汇总项目商业体量（㎡）销售部分售价（万元/㎡）层高（米）煤气、排污销售模式一楼主力面积一楼主力单价一楼主力总价二楼主力面积二楼主力单价二楼主力总价三湘财富街区20000110-1803.5350-420---单层一楼：5.5一拖二：一楼5.5二楼3.6有不包租祥腾生活广场2000063-932.8190-25063-931.5-2110-160沿街一楼：5.8二楼：3.6有不包租逸龙休闲广场170030-1704150-560---5.4无不包租中环SOHO未来150045-864200-270---5无不包租淞南地区在售商铺主力面积段集中在50-180㎡，一层的均价约为2.8-4万元/㎡，总价段约为210万-620万元；二层均价约为1.8万元，总价段约为110-140万元三湘财富街区为在售项目中唯一以“1拖2”模式销售的产品，其“1拖2”产品的均价约为3万元/㎡，但面积段在200㎡以上，总价在600万元由于艺龙休闲广场和中环SOHO未来相距本案有一定距离，所以小区域范围内并没有250-380万元的产品区域内商铺均价约为2.8-4万元/㎡，面积段集中在50-180㎡总价在150-500万元区域租赁项目情况区域内商铺平均租金约为3.4元/㎡/天，区域内商业租金价格、商铺出租率，由东至西、由南至北逐步递减项目出租部分层高（米）煤气、排污一楼面积（㎡）一楼租金（元/㎡/天）二楼面积（㎡）二楼租金（元/㎡/天）三湘财富街区110-5004.5-5--单层一楼：5.5一拖二：一楼5.5二楼3.6有祥腾生活广场63-93淞发路沿街：5-6长江南路沿街：4.5-5.5内街：2.5-369-931.7-2.3沿街一楼：5.8二楼：3.6有松发建材家居市场40-1502.740-1501.54.5无淞南购物中心内街30-50外街70-150内铺：3-4沿街：5-6--4.8沿街有大昌商业广场80-100沿街：7-8内铺：1.5-4.4--4.8沿街有长江南路沿线50-1006.2-7--2.9无通南路沿线30-1003.5-4--2.9无长逸路沿线50-1004.5-5--2.9有长江南路、通南路、长逸路的沿街商铺产权均归属于淞南镇镇政府，只做租赁创收长江南路沿线租金价格最高，以西至东价格递减；通南路沿线以东至西价格递减；长逸路沿线商铺较少，且价格分布也较均匀区域中淞南购物中心与大昌商业广场为较成熟的商场，出租率均在90%以上，祥腾生活广场出租率则只有40%左右区域内沿街一层商铺的平均租金约为5.4元/㎡/天，内铺、内街一层的平均租金约为3元/㎡/天，二层商铺的平均租金约为1.8元/㎡/天区域个案研究——祥腾生活广场祥腾生活广场本案项目紧邻本案，位于淞南商业核心区域北侧，2万平米商业体量为区域最大开发商上海祥麒房地产发展有限公司容积率1.96主力户型69-93㎡物业类型商业、公寓式酒店售价2.8万元/平米物业费6.5元/㎡总建面积总建面5万方商业面积2万平米交房时间现房这个一站式生活主题广场可以将工作、居住、购物、交流等功能集中完善，展示城市建筑的多样化，使城市的资源整合与配置规划更趋合理祥腾生活广场周边人口密集，11个老新村及14个新建住宅小居约25万人口，正对面世纪联华大卖场，周边集肯德基，味千拉面，味之都等品牌店祥腾广场生活酒店式公寓商铺祥腾生活广场项目总建筑面积约5万平方米，其中商业面积逾2万平方米，共300余间全沿街独立精品商铺，和3万平米酒店式公寓规划期初祥腾生活广场北定位为一站式生活主题广场，包涵各种生活配套的综合性主题广场，但由于区域内商业的逐渐的饱和，定位不够清晰的祥腾生活广场好像并没有在区域内占得一席之地，整体商铺入职率仅40%楼层开盘日期商业体量（㎡）主力面积（㎡）业态种类商铺入驻率层高一层2008年8月2100063-93餐饮、房产中介、服饰、棋牌娱乐60%5.8二层63-93教育培训、淘宝店主、棋牌娱乐30%3.6由于前期业态规划的不明确，及周边商业体量的饱和导致项目至今出租率较低祥腾广场生活祥腾生活广场——规划分析祥腾生活广场——销售分析祥腾生活广场因推盘时间较早，且目前沿街商铺在二手市场并无交易，价格参考性相对较低，综合比较，目前该项目二手商业价格在2.8万元/平方米左右楼层开盘日期商业体量（㎡）去化率主力面积（㎡）主力均价（万元）主力总价（万元）一层2008年8月2000090%63-932.5-3210二层63-931.5-2140祥腾生活广场早在2008年就已开盘，对于当时淞南地区来说，是唯一的一个大型商业，大多数投资客看中了淞南地区的发展潜质，当时去化情况较好祥腾生活广场项目沿街商铺现已经全部售出，且租金收益较高由于项目开盘较早，且当时区域内未有大型商业体同时竞争，项目去化较好，目前剩余房源不多祥腾广场生活区域内体量第二大的商铺物业，位于本案北侧，与本案只有一路之隔开发商上海三湘股份有限公司容积率1.7主力户型69-93㎡物业类型商业、住宅、写字楼售价3.5万元/平米物业费6.3元/㎡总建面积20万方商业面积2万平米交房时间2013年6月海尚财富街区是三湘海尚城商铺部分，依托宝山区大型住宅区上海三湘海尚，通过海尚社区整体的布局，沿长江南路、郁江巷路、淞肇路U字型分布，项目集餐饮娱乐、时尚购物、休闲运动、商务办公于一体项目自带淞南体量第一的住宅，财富街区为其重要的商业配套本案三湘财富街区三湘社区财富区域个案研究——三湘财富街区海尚财富街区一站式购物——集餐饮娱乐、时尚购物、休闲运动、商务办公于一体的多功能财富街区，满足多元化消费需求后期项目自身住宅导入推动商铺销售与租赁，商业的成熟配套带动住宅部分溢价项目规划有5.8米+3.6米“1拖2”商铺销售，产品价值较高开盘日期商业体量（㎡）主力面积（㎡）业态种类商铺入驻率层高2011年9月20000110-180餐饮、房产中介、服饰、棋牌娱乐30%5.8项目规划以居住、商业、办公集于一体的城市综合体，由于区域人口导入不足，导致商业出租率较低商铺商铺住宅写字楼三湘社区财富三湘财富社区——规划分析三湘财富社区——销售分析三湘财富社区因推盘时间较早，与祥腾生活广场形成直接竞争，而项目位置更加偏僻导致人气不足，后盘后销售不佳，价格逐渐走低以换取跑量去化楼层开盘日期商业体量（㎡）去化率主力面积（㎡）主力均价（万元）主力总价（万元）一层2011-920000剩余约40套110-1803.5350-420海尚财富街区一站式购物——集餐饮娱乐、时尚购物、休闲运动、商务办公于一体的多功能财富街区，满足多元化消费需求。海尚财富街区是三湘海尚城商铺部分，依托宝山区大型住宅区上海三湘海尚，通过海尚社区整体的布局，沿长江南路、郁江巷路、淞肇路U字型分布，项目集餐饮娱乐、时尚购物、休闲运动、商务办公于一体。前期市场竞争激烈，项目周边人气不足导致销售遇冷，加之自身商铺面积过大，总价过高，导致去化缓慢三湘社区财富保利悦城——商业部分分析项目规划：保利悦城商办区位于东侧，临长江西路和东侧规划道路，规划建筑沿周边布置，中央设置内庭院，可以布置绿化，形成商业内街，1、2层为商业，3、4、5层为办公保利悦城计划2016年年底开业，这座5.5万方的商业项目，主打体验式休闲美食邻里中心虽然在销售上与不形成直接竞争，但对本案招商和后期运营形成较大的挑战和难度，对客户投资信心有直接影响，间接影响销售保利悦城商业部分将在2016年底正式营业，对本案的招商和后期运营形成较大阻力，直接影响客户投资信心，间接影响销售利悦保城商铺营业时间商业体量（㎡）项目定位项目规划开发商2016年年底55000体验式休闲美食邻里中心1、2层为商业3-5层可做办公保利置业个案特征结论：区域商业市场尚处于培养期，长远市场为人看好，但若不统一规划则会造成整体档次降低、直接影响项目后期经营区域个案特征小结祥腾生活广场：业态无统一规划，动线及管理混乱，有效人流少，无中高端品牌商家入驻，商家经营困难。一层以中介、小百货、投资公司、经济餐饮、快递为主，二层以教育培训为主，高区为经济宾馆三湘海尚商铺：小面积商铺去化较快，由于住宅尚未入住，故1-2层100㎡大面积商铺去化较慢，整体氛围有待培养，甲方有意识等区域成熟后再推商铺保利悦城商铺：项目将于16年年底正式入驻运营，16年大规模的招商，将分流本案商铺投资客户，影响投资客户置业信心，间接影响本案销售市场结论：淞南区域近年的商业逐渐达到饱和，且商业项目良莠不齐，缺少统一招租管理造成整体档次降低、直接影响项目后期经营，而本案较之竞品项目产品面积过大，总价过高，可提供带租约销售方式以提升竞争力，但后期保利商业的运营将对本案招商和销售带来较大阻力目前小范围区域内在售项目的经营情况都不太良好，由于祥腾生活广场&三湘财富街区体量较大，且没有统一经验管理，对后期销售造成一定影响，但后期保利品牌的进入，依靠品牌效应将吸引区域内大量投资客户，不利于未来本案的销售和招商1拖2商业产品在区域内尤为稀缺，如果能打造出合理总价段的1拖2产品，差异化产品为本案增加区域内竞争实力，以便后期快去去化总结2：区域内商铺均价约为2.8-4万元/㎡，租金为3.4元/㎡/天，主