XX年全国房地产市场回顾展望与经典营销案例分享

主讲人：世联地产华北区域总经理王正宇先生2011年全国房地产市场回顾展望与经典营销案例分享2011年前三季度房地产市场回顾1前三季度房地产市场特点今年中国经济不会出现滞涨，四季度货币政策有望转向房地产行业调控政策进入稳步消化期，重在执行房价快速上涨的势头得到明显遏制房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛房地产开发企业市场集中度明显提升房地产市场重心明显转移到二三线城市12011年前三季度政策回顾22011年前三季度量价走势2011年前三季度政策回顾2011年前三季度货币政策回顾——通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续05101520252007/1/152007/6/152007/11/152008/4/152008/9/152009/2/152009/7/152009/12/152010/5/152010/10/152011/3/15前三季度连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位前三季度四次加息，CPI高企，负利率依旧数据来源：中国人民银行-6-4-20246810Jan/04Mar/04May/04Jul/04Sep/04Nov/04Jan/05Mar/05May/05Jul/05Sep/05Nov/05Jan/06Mar/06May/06Jul/06Sep/06Nov/06Jan/07Mar/07May/07Jul/07Sep/07Nov/07Jan/08Mar/08May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11实际利率（％）一年期定期存款利率（%）CPI（%）货币政策是决定中国经济周期的核心力量08Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q2-4-20246810567891011121311Q3GDP%CPI%3%CPI3%，GDP增速8%高增长、高通胀（过热）CPI3%，GDP增速8%低增长、高通胀（滞胀）CPI3%，GDP增速8%高增长、低通胀（最优）CPI3%，GDP增速8%低增长、低通胀（危险）中国经济周期变化08年：从紧的货币政策10年：适度宽松的货币政策09年：宽松的货币政策11年：稳健的货币政策8%数据来源：国家统计局，世联数据平台未来通胀是缓和还是严重？经济增长会不会再度下滑？中国经济会不会走向滞胀？从目前国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%97.197.1098.799.400.100.1001.702.403.103.1004.705.406.106.1007.708.409.109.1010.711.4M1同比CPI11M20M7M18MM1同比增速已经连续17个月明显回落，预示着货币供应推动因素减弱数据来源：，中国人民银行，国家统计局，世联数据平台20030040050060070007.107.407.707.1008.108.408.708.1009.109.409.709.1010.110.410.710.1011.111.411.7CRB指数高位回落，预示国际大宗商品价格回落，输入型通胀因素减弱CRB指数依据世界市场上22种原材料性质的大宗物资商品价格编制的一种期货价格指数PMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀3540455055606507.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.310.510.710.910.1111.111.311.5中国制造业采购经理人指数（PMI）机构GDP同比增速CPI机构GDP同比增速CPI中国人民大学9.63%4.7%交通银行9.5%5%以内国家信息中心宏观经济形势课题组9.3%4.9%中国农业银行战略规划部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席经济学家）9.2%4.8%瑞银证券9.3%5.0%李迅雷（国泰君安总经济师）9%5.0%中国智库9.3%—宋宇（高华证券宏观经济学家）9.4%4.8%世界银行9.0%—屈宏斌（汇丰银行大中华区首席经济学家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹远征（中国银行首席经济学家）9.3%—政府目标8%4%国内各大机构对2011年全年GDP和CPI增速的预测PMI连续三个月回落，仍位于临界点50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增长，但增速逐月放缓的迹象。数据来源：国家统计局，各机构报告中央决策层近期的明确表态，给市场注入一剂强心药中国已经将限制物价上涨作为宏观经济调控的首要任务，并且采取了一系列有针对性的政策。中国限制物价过快上涨的政策，已经使得总体价格水平进入了一个可控的区间，而且物价预计还会稳步下降。稳物价有信心世联研究认为，尽管三季度通货膨胀的势头并未得到有效抑制，但考虑到进入四季度货币供应量推动因素、国际输入型因素都在减弱，我们认为未来通胀压力将趋于缓和。四季度在翘尾及以上因素的综合作用下，CPI将逐步回落，货币政策趋紧的态势有望扭转。新国十条：北京国五条：23个城市出台限购令国八条：42个城市出台新版限购令新国十条：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮十几个城市银行上浮首套房贷利率至1.05倍新国十条：无国五条：无国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价2011年前三季度行业政策回顾——严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台限贷限购限价保障房新国十条：580万套国五条：年末基本建成60%国八条：1000万套，11月底全部开工影响购房者预期的政策直接影响政策限购政策（自上而下）限贷政策（自下而上）间接影响政策保障房政策房价控制目标从两头堵需求效果立竿见影行政干预市场改变买方预期信贷政策对购房者的影响限购政策对购房者的影响数据来源：世联-搜狐焦点联合调查6.0%5.8%4.9%9.8%10.3%11.4%12.1%12.4%15.4%32.8%37.2%38.7%39.3%34.4%29.5%2011Q12011Q22011Q3非常小比较小不好说比较大非常大30.2%28.2%29.5%21.7%24.4%23.4%11.3%11.4%14.9%20.0%20.0%19.1%16.8%16.0%13.2%2011Q12011Q22011Q3非常小比较小不好说比较大非常大直接影响政策——三季度限购政策和限贷政策继续发挥其影响效力，略有下滑限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0%10%20%30%40%50%60%70%07.107.507.908.108.508.909.109.509.910.110.510.911.111.5中央规定的二套房首付比例世联全国代理项目一次性付款比例银行信贷政策与一次性付清比例关系0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%07.107.607.1108.408.909.209.709.1210.510.1011.32011年上半年购房者投资比例走势数据来源：世联数据平台，世联-搜狐焦点联合调查一次性付清比例创今年新高投资比例明显下降5%24%58%6%16%33%13%11%16%9%16%37%41%31%10%43%22%4%三成以内三至六成六成以上一次性付清非常小比较小不好说比较大非常大信贷政策对不同首付能力购房者的影响限购政策对不同置业目的购房者的影响40%15%13%25%24%23%11%12%10%13%27%27%10%22%27%首次置业改善性需求投资需求非常小比较小不好说比较大非常大政策对项目的影响：限贷和限购政策对不同城市的户型影响不同60平以下60-90平90-140平140-180平180平以上60平以下60-90平90-140平140-180平180平以上60平以下60-90平90-140平140-180平180平以上60平以下60-90平90-140平140-180平180平以上大限贷政策影响小小限购政策影响大大限贷政策影响小小限购政策影响大大限贷政策影响小小限购政策影响大大限贷政策影响小小限购政策影响大全国二线城市一线城市三线城市数据来源：世联-搜狐焦点联合调查90平以下受限贷影响较大90平以上受限购影响较大60-90平受限贷影响较大60平以下受限购和限贷双重影响90平以上受限购影响较大60-90平受限贷影响较大90-140平受限购和限贷双重影响60平以下和140平以上受限购影响较大60平以下受政策影响较小60-90平受限贷影响较大90-140平受限购和限贷双重影响140平以上受限购影响较大间接影响政策——购房者对保障房和限价政策的信心略有回升，但多数仍不看好保障房平抑房价的作用房价控制目标平抑房价的作用数据来源：世联-搜狐焦点联合调查，住建部，世联数据平台2011年前三季度部分省市保障房建设进度前三季度，全国保障房已开工986万套，15省市开工率超100%，各省市保障房开工率提升，加之三季度政府关于保障房资金层面的一些执行政策出台，使得购房者对政策的信心略有回升。由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致52%的购房者认为该政策不能够起到平抑房价的作用。13.9%16.2%14.7%25.5%19.8%16.4%35.6%45.6%48.5%15.7%11.8%14.1%9.2%6.6%6.4%2011Q12011Q22011Q3非常小比较小不好说比较大非常大24%23%30%29%32%34%10%11%3%4%2011Q22011Q3非常小比较小不好说比较大非常大世联研究认为，与二季度相比，各项调控政策效力有所改善。购房者对保障房和房价控制目标的信心略有提升，且限购政策和限贷政策的影响效力并未出现实质性的下降。尽管多数购房者认为当前政策执行仍有极大的提升空间，但其对民众预期的影响已经不可小觑。世联研究认为，与二季度相比，各项调控政策效力有所改善。购房者对保障房和房价控制目标的信心略有提升，且限购政策和限贷政策的影响效力并未出现实质性的下降。尽管多数购房者认为当前政策执行仍有极大的提升空间，但其对民众预期的影响已经不可小觑。2011年前三季度量价走势多数城市房价快速上涨的势头得到明显遏制，逼近停涨全国70个大中城市商品住宅销售价格指数环比变化情况数据来源：国家统计局，世联数据平台，高于100表示环比上涨，低于100表示环比下跌98.599.099.5100.0100.5101.0101.5102.0102.5北京天津石家庄太原呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨上海南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广州深圳南宁海口重庆成都贵阳昆明西安兰州西宁银川乌鲁木齐2011年1月2011年9月98.599.099.5100.0100.5101.0101.5102.0102.5唐山秦皇岛包头丹东锦州吉林牡丹江无锡扬州徐州温州金华蚌埠安庆泉州九江赣州烟台济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德惠州湛江韶关桂林北海三亚泸州南充遵义大理2011年1月2011年9月2011年前三季度全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2007年2月2007年8月2008年2月2008年8月2009年2月2009年8月2010年2月2010年8月2011年2月施工面积同