XX东城项目销售执行报告（PPT56页）

精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！理工学院理工学院附属中学经贸学院技工学院莞城一中城市学院东城小学东城中心世博广场盈丰商业广场天虹商场莞城教育中心沃尔玛愉景东方威尼斯东城中心商圈区位：处于东城核心商圈与莞城教育中心的辐射区域,发展潜力较大交通：紧邻莞龙路与东城中路,为东城、莞城以及镇区交通枢纽地配套：教育配套丰富，缺乏必要生活配套资源：无景观资源，西:东城中路本项目北:莞龙路东:理工学院附属中学南:达鑫广场精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！总用地面积:5694m2建筑容积率：5.01总建筑面积：31506.3m2住宅用面积:27000m2商业用面积：8000m2最大层：15层总户数：约450套主力户型：50-60m2单房其他：单体独栋,主体工程已完工，已停工多时,市场口碑已受到一定影响;内部布局基本确定，改动空间小。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争分析市场分析客户研究案例借鉴目标解决问题营销组织总体策略包装展示宣传推广营销活动销售策略销售组织精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争分析市场分析客户研究案例借鉴目标解决问题营销组织总体策略包装展示宣传推广营销活动销售策略销售组织精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！东莞小户型市场概况供应量：约70万平方米，有万套以上产品入市，主要集中于南城区，延莞太路、二环路、三环路等成熟地段，局部市场竞争尤为激烈;产品：多为30-80平米单房、一房，多通过双阳台、复式送夹层、引进酒店式服务及管理等增加附加值，产品同质化严重;客户：或为自住或为投资，珠三角客户近年来有所增长，尤其以深圳客户居多，但由于近期推货集中，股票市场回暖等因素，客户观望情绪明显;价格及租金状况：价格：随着市场逐渐成熟,产品创新继续升级，营销概念进一步深化，价格方面稳步上涨，但租金方面受供应量集中、客户选择面广，租金上涨不会太快;营销手法：通过增强服务配套（物业服务套餐、加强社区配套、高科技智能系统、高品质的装修套餐）提升项目价值，并通过创新的活动，新概念包装等进行销售;精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争分析市场分析客户研究案例借鉴目标解决问题营销组织总体策略包装展示宣传推广营销活动销售策略销售组织精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！07.5678910111208.1123456789城市星座（III），南城，3.8万平米，二房，三房，60-90平米希尔顿广场,南城，约3万平米，一房一厅,45-80平米第一国际(III)，中心区，约4万平米，一房一厅,35-45平米中孚项目，中心区，3.5万平米，单身公寓，约30-35平米金升国际公寓，南城，6.6万平米，一房一厅，40-50平米未来世界（II），南城，6.5万平米，一房、二房，45-65平米江南雅筑(II)，南城，约2.2万平米，一房一厅,50-60平米名门公寓,南城，约2万平米，一房\小复式,40-140平米上层公寓,南城，3.6万平米，一房一厅,35-45平米尚书银座,南城，4.9万平米，一房一厅,30-80平米城市假日华厦，南城，2.8万平米，一房一厅,40-85平米深国投时尚岛,中心区，约4万平米，一房一厅,29-77平米天诚康桥，南城，4万平米，一房、二房，30-70平米宜景康源,东城,5.72万平米，一房、公寓，45-110平米中信9号公寓,东城,9万平米，一房、二房，40-80平米学府1号,东城,5万平米，一房、二房、三房，30-95平米景湖春晓公寓,东城,2万平米，一房、公寓，30-80平米花样年华,东城，约5万平米，一房一厅,28-56平米东莞在售及将售小户型基本情况项目入市时大部分楼盘处于持销期,市场竞争依然激烈精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！主要竞争对手锁定东莞整体市场竞争激烈，项目主要竞争对手为宜景康源和学府1号项目区位类似推售期重合产品类似客户类似学府一号是是是是花样年华是否(目前销售率达95%)是是宜景康源是是(10月初推售)是是景湖春晓公寓否否是否中信九号公寓否是是否精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争比较：内部品质三个项目公寓部分产品类似,竞争严重.时尚立面、7米层高大堂、部分3.6米层高成为项目的主要竞争优势项目规模容积率主力户型楼盘性质梯户比产品特点外立面占地建面学府1号19859平米29621.4平米-----144套,一房46-70平米，44%，184套三房93-113平米，56%5栋11-13层小高层2梯6户带阳台设计,面宽3.9-4.2米现代宜景康源4967.93平米57211.69平米11.630~40平米单房45-58平米一房一厅少量2房及5.2米层高复式单体独栋3梯30户面宽4-4.5米,进深11米左右，采用中空设计，大部分单位双面采光公建化本项目5694平米31506.3平米5.0150-60平米一房一厅单体独栋，为写字楼改造项目2梯23户大堂层高7米,复式部分层高4.5米,送夹层,其余部分层高3.6米,面宽4.2米,进宽约11-13米户户带阳台设计,工业感,时尚精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争比较：内部品质学府一号:40-50平米阳台宜景康源:50-60平米,面宽4.5米,进深10米精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争比较：外部条件就外部条件，本项目与竞争对手相比较，并无明显竞争优势项目地理位置生活配套交通配套昭示性竞争性学府1号宜景康源本项目精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争比较：项目形象竞争对手形象定位为突出项目优势外部资源,形象偏中低端项目学府1号宜景康源命名突显地段突显开发商，以提升开发商品牌形象形象定位东莞学院派投资小户的旗帜钻石型公寓推广卖点教育资源绝版商业中心区地段推广语学府原始股，MINI黄金屋繁华中心，最智慧投资型公寓形象设计现代风情公建化推广渠道楼体广告、外墙广告楼体广告,外墙广告，T牌精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目竞争：整体市场竞争激烈，主要竞争来自同区域同质项目项目竞争分析：竞争优势：时尚外立面、7米大堂、部分3.6米层高竞争劣势：外部条件与竞争对手比较无优势精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争分析市场情况客户研究案例借鉴目标解决问题营销组织总体策略包装展示宣传推广营销活动销售策略销售组织精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争分析市场分析客户研究案例借鉴目标解决问题营销组织总体策略包装展示宣传推广营销活动销售策略销售组织精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！上海：星期五公社形象重新定位独特的、个性的案名，并赋予相关概念；在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖；差异化营销手法突破传统营销在竞争中创新，精准客户研究，首创成人漫画形式推广背景：位于上海浦东金桥地区，造到10层因资金短缺问题搁置，离区域繁华中心较远，从小环境来讲还是很偏僻，周边配套短缺，房型较老、规模较小、竞争压力大销售状况：在正式公开3-4个月之后，销售率将达到70-80%精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目背景:1993年11月工程开建2000年9月停工2003年11月，佳兆业旗下深圳市吉利隆实业有限公司以4个亿拿下这一深圳市最知名的烂尾楼项目深圳：佳兆业中心创新营销手法高价回收前推广资料[楼书、手袋、雨伞],以异样手法引起市场关注震撼展示整体外观：豪华气派、沉稳大气；内部装饰和装修：以王室形象为指导，奢华而精致，富丽而堂皇。高附加值提升产品品质五星级会所配有高端的智能化配套设施引进国际知名酒店式管理顾问公司进行统一管理占地面积:6306.3平方米建筑面积:9.8万平方米主力户型:30平方米左右单身公寓销售状况:开盘当天成交500余套单位，开盘前后到访客户上千批次精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争分析市场分析客户研究案例借鉴目标解决问题营销组织总体策略包装展示宣传推广营销活动销售策略销售组织精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！核心客户（70%）重要客户（20%）游离客户自住类客户：泛城区范围白领，企业中高级员工；公务员、国企人员、周边教师、医生等；厂区内中高收入的管理、技术人员、业务骨干；投资客户：本地投资客，深圳投资客。跨城区居住和工作的小生意人。周边镇区自住兼投资的人群。客户定位精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！……他们大多是东莞本地人或来莞多年，或由于工作原因长期居住于莞，年龄在35岁或以上，一般都至少拥有一处房产，有私家车，虽有丰厚的经济来源，但仍是“闲不住”家庭年收入一般不低于20万元；对莞城、东城有着深厚的情节，习惯于莞城、东城生活，对其居住环境也较满意，大多也较图“自在”，较热衷于配套成熟的市区；喜舒适、安全、健康的居住环境，非常在意下一代的教育及成长环境；他们一般比较稳重，不张扬，生活也比较随意，大多以同档次人群交往，匹配度要求较高；经济实力强，只要自己感觉舒服，一般