XX工业园区唯亭广场项目定位销售推广全程报告（PPT73页）

唯亭广场项目操作思路2006-9-28精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！目录第一部分商业地产操作流程分析－－－－－发现产品潜力第二部分企划推广包装－－－－－好酒还怕巷子深第三部分销售执行细案－－－－－完美缔结者精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！第一部分：商业销售方案——复合型商业操作思路（一）商业地产开发要点（二）项目SWOT分析（三）商业定位（四）业态规划定位（五）业态面积细分（六）谨慎建议精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！开发商投资者经营者目标消费者针对本物业通过租售结合实现自身效益的最大化通过所投资增值和租金回报取得收益通过入场经营取得经营利润在消费中得到物质精神的体验和满足（一）商业地产开发要点为了达到各方目标，统一业态规划，统一招商，统一销售，统一管理，是本案商业顺利销售的保障！精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！我们的商业操作思路消费者经营者投资者招商思路通过对消费者消费心理和消费模式的研究，形成我们的招商思路通过商业业态的规划和商业经营模式的制定，商业促销手段的运用，最大限度的吸引消费者商业经营者，从而达到吸引投资者的目的精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！消费者开发商规划/招商投资者经营者物业利益关系图物业投资者开发商经营、招商经营者精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！我们对本项目的认识精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！项目SWOT分析优势（STRENGTH）位于唯亭镇中心，配套齐全，生活方便，商业价值最高，具有唯亭镇商业地标的身份唯亭镇首席商业步行街区唯亭镇镇中心位置，四周商业氛围成熟，容易集聚人气消费者对此商业十分认可，看好未来商业前景劣势（WEAKNESS）商业氛围尚未形成机遇（OPPORTUNITY）张浦镇本地和外来人口众多，消费群体庞大威胁（THREATEN）浅水湾，大唐旺城与本个案将形成竞争局面精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！312国道娄江路阳澄路本案商业辐射圈商业核心圈金陵路精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！（三）商业定位商业经营最关键的要素就是消费者，谁来消费、消费水平，最终决定该商业的命运。通过分析可以判断，本案商业客流主要来源于此，本案商业定位：精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！项目形象定位将项目打造成为唯亭镇中心最有人气、最具时尚气息、最有商业价值的融购物体验、休闲娱乐、时尚文化与一体的商业中心！唯亭首座大型时尚商业步行街区！精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！（二）业态规划重新定位根据我司对唯亭镇的认识、项目的了解、唯亭消费人群的分析，我司认为本项目的规划定位有一定的操作空间。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！业态规划现初步拟订9大类几十个经营项目，9大类分别为综合大楼、餐饮区、中档休闲区、酒吧一条街、购物区、娱乐区、俱乐部（含夜总会）、广场区、商住区，并辟有露天休闲广场等贴近自然的公众休闲娱乐场所。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！（四）业态规划定位业态定位建议业态细分精品专卖区通讯电子、礼品文具、精品饰物、家居饰物生活配套区美容美发、干洗店、药店、冲印店、超市等特色餐饮区咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅休闲娱乐区活动室，网吧，音像，体育用品时尚服饰区淑女装，童装，休闲装，时装，男士装，运动装精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！AdidasNIKE美津浓锐步GIORDANOU2班尼路堡狮龙休闲运动服饰客户精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！特色餐饮、休闲娱乐客户咖啡shop：上岛、真锅、Ginocafe特色酒吧：ARKlivehouse、Windowstwo、乐美颂会所、主题店：避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶坊西式餐厅：季诺休闲餐饮（意大利）、德克士礼品文具：大禾、雅家时尚、苏佩琦精品饰物：黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品时尚服饰：lee、PLAYBOY、堡狮龙、佐丹奴、生活几何家居饰物：世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！生活配套客户美容美发：金莎形象设计中心、华雄形象设计中心、自然美护肤美发中心、思妍丽护肤美容中心药店：双鹤药店、同仁堂大药房、海王星辰药房、雷允上药店干洗店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗冲印店：柯达、富士、快图美网吧：东方网点、易闲网吧精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！步行街、沿街商铺客户的特殊要求咖啡shop客户一般要求建筑面积在100-200㎡；装修标准较高。特色酒吧一般要求建筑面积在100-300㎡。西式餐厅客户一般要求建筑面积在300-500㎡，不小于300㎡；需要煤气容量较大，一般在40m3以上；电容量要求较大，电容量不低于250kv；水管直径需大于两寸。美容、美发客户一般要求建筑面积在200㎡左右。干洗店客户一般要求建筑面积在150㎡左右；要求店铺靠近居民区，人流量要求较高。药店客户一般要求建筑面积在100～200㎡左右。冲印店客户一般要求建筑面积在100㎡左右。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！本项目业态初步规划A1幢，16套，4333平米综合大楼银行、美容美发、干洗店、药店、冲印店、超市、中介公司等A2幢，39套，8260平米网吧，电子城，音像，品牌服饰，鞋帽城，通讯电子、礼品文具、精品饰物、家居饰物，淑女装，童装，休闲装，时装，男士装，运动装，体育用品精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！B幢，38套，13223平米大型餐饮区,中档休闲区、酒吧一条街、购物区人民商场，联华超市，咖啡广场，餐饮区，五金电器，咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅，精品服饰等C1幢，娱乐区、俱乐部（含夜总会）KTV，飙歌城，南北干货，活动室C2幢，24套，5693平米旅馆，浴场，洗脚店，美容店精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！业态面积需求分析面积定位A1幢，门面面积要相对较小A2幢，面积同样相对要控制，但是可以比A1适当大一点B幢，行业需要，面积可以放开C幢，大中小面积都可以配置精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！顺驰湖畔天城商业分割例证，带来的好处商业概况产品前期情况销售情况修改方案修改后产品情况销售情况原因分析精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！企划要做的工作发现区域价值（规划、交通、园区、文化等）业态价值产品价值客户分析投资前景分析推广方式及途径，效果预测形象配合，形象加分（售楼处现场形象，看板，道旗，宣传海报等等）精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！项目客户群定位唯亭镇传统居民，选择崭新的商业场所购物体验；唯亭镇企业群工作的外来居住人口，为本案的时尚、新颖购物休闲娱乐氛围所吸引，进行消费；唯亭镇周边居民及外来旅游人士来此短暂性、周期性地购物消费。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！推广•螃蟹节•住博会•十一黄金周•元旦•封顶•开街•试营业•开盘•周末活动•大客户渠道•电台精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！招商关键词活动策划虚拟经营商家进驻精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！（五）招商方向及渠道唯亭园区苏州/昆山/常熟上海/浙江招商方向招商渠道招商手册公开宣传（报广，户外，现场，网络）DM投递（各大连锁总部）展会、活动推介精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！招商执行一、招商宣传（现场，媒体，DM，活动）二、虚拟经营，吸引商家进场三、正式商家长期经营精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！（一）商业氛围营造和提升根据项目前期形象包装水准、项目定位以及销售状况，施工进展和客户满意度分析，我司对项目进行了初步的调整和改进，以期通过对销售案场和商业街区的整体氛围营造，制造项目重新起势的形象，为下期销售进行良好的转变。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！商业活动策划商业地产不同于住宅的操作就在于如何保证其可持续发展性。招商的目的是为了保障他们的长期发展空间。而项目销售结束到商业氛围成熟期间的商业活动策划，激活项目商业能量价值，是至关重要的环节。同时更对商业项目的物业管理水准提出了更高的要求。这一期间的商业运作需要开发商－策划机构－物业管理公司一起努力运作，争取早日把项目成功运营至比较成熟的商业状态。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！商业活动策划的关键1、要切合实际，根据进场经营者的业态种类当地消费人群的欣赏习惯以及商业时机举行恰到好处的商业活动，带动人气聚集。2、要有新颖的创意。活动要能够最大程度吸引消费者的关注、逗留并转移为对经营商家的消费行为，以身心愉悦的体验产生对商业的好感和心理依赖，逐步变成常态的消费场所。3、要有成本意识。以最小的支出产生最大的商业效益和社会效益。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！本项目商业活动创意方案1、××啤酒文化节2、秋季服侍大型展销活动4、唯亭广场隆重开街仪式5、庆祝××主力店进场开业活动精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！1、唯亭广场啤酒文化节活动目的：吸引消费群体体验商业街区，形成该区域热闹、商机多的印象，引导他们长期来此消费。活动场地：现场，借助必要的休闲设施和灯光音箱，以及小型文艺演出助兴，喝啤酒比赛、抽奖送礼品等，以喜闻乐见的形式制造人气。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！活动时间：结合项目启动计划，可迅速组织。具体时间为晚上19：00－21：00为宜。配合单位：小型演出乐队、物业管理公司、我司等。费用预算：整场活动控制在10000元左右。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！2、秋季服饰大型展销活动活动目的：既可以创造服饰销售的商机，又可以继续聚集人气，形成在此购物的习惯。活动形式：通过宣传，吸引一些新潮时尚服饰商家一起参与，既传播商家形象，又可促进销售，满足消费者购物需求，达到多赢目的。活动时间：气候转入秋季，户外温度适宜，连续3－5日展销，形成持续关注。配合单位：开发商予以支持协调、物业管理公司做好现场秩序、商家提供适销服饰、我司全程参与活动并做好媒体宣传工作。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！3、中秋赏月文艺演出及烟花表演活动活动时间：中秋佳节活动场地：现场活动形式：组织精彩歌舞文艺演出，辅之自助烧烤，灯谜竞猜和精美月饼奖品，穿插烟花燃放，制造欢快热闹喜庆的场景，提升街区人气。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！活动组织：现场精心布置观赏灯笼、街区内悬挂灯谜、现场购物让利、辟出烧烤酒水区，通过主持人氛围营造和现场秩序维持，保证活动精彩演绎。费用预算：整场活动费用控制在10000元左右。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！4、唯亭广场隆重开街仪式活动时间：国庆节前后，商机密集之时。活动目的：通过前期招商工作，预计进驻商家基本到位，渲染良好的经营氛围，通过隆重“开街仪式”扩大街区影响。精品资源网（），提供