XX湾销售执行报告（PDF72页）

本报告是严格保密的。1本报告是严格保密的。御景湾销售执行报告谨呈：松茂地产本报告是严格保密的。2005年5月本报告是严格保密的。2目标评估‡建立品牌‡建立品牌开发商开发商‡较高价格‡较高价格‡快速销售‡快速销售‡住宅：5400元/平方米‡商铺：25000元/平方米‡住宅：5400元/平方米‡商铺：25000元/平方米‡住宅：选房后六个月销售完毕‡商铺：四个月销售完毕‡住宅：选房后六个月销售完毕‡商铺：四个月销售完毕‡较高形象、快速销售搭建松茂品牌基础‡较高形象、快速销售搭建松茂品牌基础世联世联本报告是严格保密的。3住宅部分报告大纲市场评估市场评估可借鉴案例分析可借鉴案例分析项目销售执行方案项目销售执行方案展示执行展示执行推广执行推广执行本报告是严格保密的。4项目概况两房小三房95平米中三房105平米大三房115平米四房本报告是严格保密的。5根据本项目入市时间调整，市场环境发生较大变化，本报告将对新市场环境进行重新评估及详细的分析，以对项目的营销推广做出有力支撑。根据本项目入市时间调整，市场环境发生较大变化，本报告将对新市场环境进行重新评估及详细的分析，以对项目的营销推广做出有力支撑。3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2005年2006年主体封顶项目竣工8.20认筹300个9.3选房200套销售率40%10.01开盘100套销售率60%优惠月100套销售率80%持续期120套100%本报告是严格保密的。6宝安地产现状认筹中项目销售中项目将推项目f宝安中心区、西乡中心区是2005年下半年项目集中推出区域。107国道前进路创业路西乡大道天悦龙庭幸福海岸一期金成时代丽晶国际尚都本项目深业新岸线广深高速金泓凯旋城香缤广场鸿景园泰华俊庭富通城豪业华庭滨海春城圣陶沙骏园圣源华庭天琴阁西城上筑本报告是严格保密的。7竞争项目选取原则f推出时间相近f推出产品相近f均价范围相近f推出时间相近f推出产品相近f均价范围相近本报告是严格保密的。8项目推出时间横轴图f滨海春城、泰华俊庭、圣源华庭、圣陶沙骏园、香缤广场、尚都、金泓凯旋城、深业新岸线及西城上筑等项目在销售时间上与本项目有重叠。20042005西城上筑鸿景园幸福海岸一期深业新岸线一期丽晶国际金成时代二期天悦龙庭二期金泓凯旋城尚都本项目8月香槟广场圣淘沙骏园富通城一期圣源华庭泰华俊庭滨海春城20065月泛中心区西乡中心区新安城区中心区本报告是严格保密的。9市场户型产品及均价分析从产品及均价来看，上表中泛中心区、中心区及新安项目与本项目有分类户型竞争。户型两房三房四房四房以上所属区域面积区间㎡套数586泛中心区西乡金泓凯旋城3000690—42060600—1050605400西城上筑1400392840126——中心区新安泰华俊庭600——204————————————52001300984154497131411631100〉170—26———531176670-90〈100100-110110-120〉120〈130130以上滨海春城82——182270565200富通城一期260780234——3900圣陶沙骏园18728536559984000圣源华庭74373373————本项目11414414940—50—5400尚都210184131184——4075900深业新岸线151—116151314—3145500香槟广场11044154110143—1435500均价注：香缤广场有16％的60M2两房注：西城上筑有3％的一房本报告是严格保密的。10市场分析结论按照所定竞争对手同时、同质原则，可以初步圈定本项目的直接按照所定竞争对手同时、同质原则，可以初步圈定本项目的直接竞争对手为：竞争对手为：„尚都南区„深业新岸线„金泓凯旋城„西城上筑应对策略：区域内直接竞争，项目推广中需建立明确的差异化关键卖点以提高竞争力。分流客户的潜在竞争对手为：分流客户的潜在竞争对手为：„富通城„圣陶沙骏园„泰华俊庭„香槟广场„滨海春城应对策略：区域外竞争，项目推广中强化“中心区”概念差异。本报告是严格保密的。11竞争分流对手直接竞争对手对手分布107国道前进路创业路西乡大道本项目深业新岸线广深高速金泓凯旋城香缤广场泰华俊庭富通城滨海春城圣陶沙骏园圣源华庭西城上筑尚都本报告是严格保密的。12与竞争对手对比分析户型对比园林对比本报告是严格保密的。13比较点尚都金泓凯旋城本项目79-86㎡61-76㎡总价区间46-50万35-44万42-43万城市景观较通透2梯4户东向、西向底层遮挡双阳台76-78㎡园林、城市景观南北通透采光梯户比3梯5户2梯5户朝向南向、西南向南向较开阔附加值观景阳台、270度观景窗入户花园、波浪形观景阳台、大凸窗行政中心通透，两面采光对视天悦面积景观通风采光视野产品点对点分析—2房本项目2房在景观、通风采光、朝向、视野及附加值方面都领先对手，总价优势不明显。本报告是严格保密的。14产品点对点分析—3房比较点深业新岸线尚都金泓凯旋城本项目94－106㎡84－127㎡园林、城市景观较好2梯4或5户东南、南向底层遮挡，部分对视双阳台、部分赠送错层露台园林风景、体育中心97、105、115㎡园林、城市景观通透采光梯户比1梯2户-4户2梯4户2梯4户朝向多数南向南、北、东北全东南向非常开阔附加值入户花园、观景阳台入户花园、270度观景窗、凸窗通透采光多数与天悦对视入户花园、波浪形观景阳台、部分主卧错层大阳台面积景观通风采光部分通透视野120㎡园林景观较开阔本项目3房在视野、附加值方面领先对手，且115平方米面积具有部分稀缺优势。本报告是严格保密的。15项目主题推广语活体建筑，舒居典范活体建筑，舒居典范活体建筑，舒居典范本报告是严格保密的。16活体建筑活体建筑,,舒居典范演绎系列舒居典范演绎系列活体建筑，光动空间：三阳台、入户花园、错层露台活体建筑，富氧空间：三重绿化，首层＋架空层＋空中露台活体建筑，气度空间：风声水起，超宽楼间距及通风效果活体建筑，美域空间：视野开扬，景观资源优良活体建筑，光动空间：三阳台、入户花园、错层露台活体建筑，富氧空间：三重绿化，首层＋架空层＋空中露台活体建筑，气度空间：风声水起，超宽楼间距及通风效果活体建筑，美域空间：视野开扬，景观资源优良本报告是严格保密的。17住宅部分报告大纲市场评估市场评估可借鉴案例分析可借鉴案例分析项目销售执行方案项目销售执行方案展示执行展示执行推广执行推广执行本报告是严格保密的。18丽晶国际f宝安中心区－－新兴区域f入市时机－－面对天悦龙庭、幸福海岸等大规模盘量竞争f项目规模－－10万本报告是严格保密的。19可借鉴案例分析－－丽晶国际成交客户来源成交客户现居住区域分析宝安72%罗湖1%南山14%其它4%龙岗1%福田8%宝安福田龙岗罗湖南山其它成交客户现工作区域分析宝安68%其它7%南山15%罗湖2%龙岗1%福田7%宝安福田龙岗罗湖南山其它从居住上分类：关内客户占23％，其中南山客户为14％；4％为非深圳客户，有72％宝安客户。从居住上分类：关内客户占23％，其中南山客户为14％；4％为非深圳客户，有72％宝安客户。从工作上分类：关内客户占24％，其中南山客户为15％；宝安客户为68％。从工作上分类：关内客户占24％，其中南山客户为15％；宝安客户为68％。本报告是严格保密的。20可借鉴案例分析－－丽晶国际成交客户来源宝安楼盘关内客户比例天悦龙庭25％丽晶国际23％深业新岸线40％幸福海岸30％据不完全统计，由于宝安中心区市场热度增加，楼盘品质较好，得到越来越多关内客户关注。本报告是严格保密的。21可借鉴案例分析－－丽晶国际成交客户构成成交客户职业分析20%17%18%24%9%9%3%个体工商户其它企业中高级管理企业专业技术人员私营业主行政事业自由职业者客户职业中，企业专业技术人员与中高层管理者占了42%，另外有20%为个体工商户。客户职业中，企业专业技术人员与中高层管理者占了42%，另外有20%为个体工商户。本报告是严格保密的。22区域客户构成及购买房型对应编号户型分类客户细分特征AB政府公务员企业白领：管理人员技术人员有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩；年轻，有爆发力，希望向中心区靠拢，有额外收入，有较高支付能力。两房、小三房大三房、四房政府公务员（新安、南山）（外地人）个体经营者（西乡、新安（外地人）对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入；以上统计数据来源丽晶国际、幸福海岸及本项目进线客户调查。本报告是严格保密的。23幸福海岸客户构成宝安工厂技术人员私企业主政府公务员由两个项目客户共性来看，宝安工厂技术人员及私企业主是本项目的重点推广客户，给项目品质展示提出要求。由两个项目客户共性来看，宝安工厂技术人员及私企业主是本项目的重点推广客户，给项目品质展示提出要求。本报告是严格保密的。24可借鉴案例分析－－丽晶国际内部展示手段手段效果评估星级评价对本项目启示粗糙之处用高品质展板代替展示项目高品质的关键点客户未来生活关心的第一体验点，一定舒适、大方在现有工程条件下尽量展示，虽然没有可宣传的主义口号，但是一定在保安、保洁的礼仪服务上表现出品质感产品是本项目的昀大卖点，主力推广语由形象进入卖点展示主力推广语中心区封面人物－－清晰表达项目的主力诉求：地段，也是客户的昀佳认同点营销中心在宝安较好，但是品质感稍显不够，较粗糙入户大堂很好，当时唯一展示大堂的项目样板房可以，现场有客户反映不够宽敞、大气园林无，工程配合不够物业管理很好，与宝晖酒店联动，放置宣传资料本报告是严格保密的。25可借鉴案例分析－－丽晶国际外部展示手段手段效果评估星级评价对本项目启示注意楼体包装质量，用特色灯光字在昭示性强的北、南、东放置标准logo条幅目前昭示性较好，高度适中条幅昭示性强区域，吸引了人流，效果好围墙效果好，建议一定做高围墙楼体包装客户口碑较好，标准LOGO字体本报告是严格保密的。26可借鉴案例分析－－丽晶国际推广手段手段效果评估星级评价对本项目启示直邮没有直接促进成交，主要因为第一次投放效果没有明显，没有后续投放广告牌效果好，位于西乡立交及107国道低成本宣传项目方式，寻找负责任直邮公司把守107国道客户感情联系的低价手段组织客户活动以具有一定参与感、体验感热闹的活动为主，增加客户诚意度，直接引发老带新选择南都的A3版或黄金楼市头版整版在目前可报批条件下，成为截流客户，昭示项目的手段短信有效果，主要体现活动上扩大客源营销活动特别有效，两次，一次活动认筹时－嘉年华表演及抽奖，直接促进认筹量，直接带动后续两周成交量；二次活动选房前－时尚品鉴会，调鸡尾酒、做蛋糕、咖啡演绎、高尔夫推杆等，促进客户诚意度报纸广告选择固定较好版位，南都效果好于深晚，宝安日报性价比高灯杆旗、导示牌无法报批二三级联动效果不明显，与宝安店联动，放置小模型放置宣传资料即可本报告是严格保密的。27丽晶国际－营销推广关键点总结项目具体点营销中心入户大堂物业管理营销中心门面条幅围墙认筹前意向客户持续访谈活动嘉年华表演及抽奖时尚品鉴会适时积累客户外部高调包装高品质展示本报告是严格保密的。28可借鉴案例分析－－蓝山美墅f南山商业文化中心区－－新兴区域f入市时机－－面对海印长城、漾日湾畔、滨海之窗等大规模盘量竞争f项目规模－－5.4万用地特征可借鉴案例分析—蓝山美墅N——地块形状后海滨路创业路后海大道南油大道环南路（商业步行街）公园书城海雅海印长城二期蓝山美墅城市印象海印长城一期城品雅筑海岸明珠展览中心影剧院闽泰南中项目漾日湾畔观海台中学国美环北路本报告是严格保密的。30‹条幅——增加楼体昭示性，体现楼盘品质，展示楼盘卖点形式：喷绘+条幅‹派单——每周末，主要商业网点及竞争项目周边，配合小礼品，派发单张，针对性强‹导示牌——后海立交与环北路路口设置路牌，有效吸引竞争楼