2个人商业用房贷款业务制度

中国邮政储蓄银行河南省分行个人商业用房贷款业务管理办法及操作规程（试行）目录个人商业用房贷款业务管理办法........................1第一章总则....................................1第二章贷款对象和条件............................1第三章贷款金额、期限、利率和还款方式............3第四章放款模式、贷款担保........................5第五章贷款业务流程..............................8第六章附则...................................12个人商业用房贷款业务操作规程.......................13第一章总则...................................13第二章贷款申请受理.............................13第三章贷款授信调查.............................15第四章贷款审查审批.............................20第五章贷款签约与发放...........................22第六章附则...................................271中国邮政储蓄银行河南省分行个人商业用房贷款业务管理办法（试行）第一章总则第一条为了规范个人商业用房贷款业务经营管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《中国邮政储蓄银行个人商业用房贷款业务管理办法》等有关法律、法规和规章制度，制定本办法。第二条本办法所称的商业用房，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，向自然人出售的商用房或商住两用房。第三条本办法所称的个人商业用房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买商业用房的人民币贷款。第四条中国邮政储蓄银行各级机构办理个人商业用房贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家房地产信贷政策。第二章贷款对象和条件第五条个人商业用房贷款发放的对象是具备良好信用记录和稳定收入来源的自然人。借款人应具备以下基本条件：（一）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间，具有完全2民事行为能力的中华人民共和国公民。（二）个人社会记录和信用状况良好，本人及配偶信用记录等级（如符合调整标准的，按调整后的等级）不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。（三）从事合法职业，收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续正常经营一年（含）以上。（四）具备偿还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在50%（含）以下，总体收入还贷比控制在55％（含）以下。（五）本次贷款信用评级原则上在BB级（含）以上。前款第（四）项内，本次贷款收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费）÷月均税后收入，总体收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费+其他债务月均还款额）÷月均税后收入。上述两个计算公式中，本次贷款月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算，其他债务月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算；配偶和共同借款人的其他债务应一并计入，收入经调查核实方可计入。本办法所称的个人信用记录等级，是指按照我行个人征信应用管理制度规定，对个人信用报告划分的风险等级。第六条共同借款。符合借款人基本条件的两个自然人，可以共同申请一笔贷款，但同一笔贷款的申请人仅限两名。其中一人作为主借款人，另一人作为共同借款人，在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。除非另有规定，本办法对于借款人的各项规定，均适用于主借3款人和共同借款人。第七条个人商业用房贷款禁入类客户与业务。（一）严禁向如下人员发放贷款：本人或配偶当前拖欠我行各类贷款的个人，从事非法职业人员，刑事涉案人员，失业、无业人员，在校学生。（二）严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购买房屋等涉嫌套取银行资金的贷款申请。第三章贷款金额、期限、利率和还款方式第八条个人商业用房贷款实行限额管理，每笔贷款金额应符合以下限额标准，同时根据借款人偿还能力、信用状况确定：（一）单户限额，即单个借款人在贷款行办理的个人商业用房贷款余额，应在上级行对贷款行授权的额度范围内。（二）单笔限额。单笔贷款最低金额为1万元，最高金额不超过个人商业用房贷款单户限额，最小变动单位为1000元。（三）贷款成数，即贷款金额占我行认可抵押物价值（取购房总价和抵押房产评估价较低值）的比例，不超过所购房产适用的最高抵押率。抵押房产为商用房的，最高抵押率不得超过50%；抵押房产为商住两用房的，最高抵押率不得超过55%。。（四）借款人自筹购房款（以下简称“首付款”）与贷款金额之和，应等于购房总价。购房总价是指买卖合同中约定的房屋交易价格，不包括交易过程中产生的各种税费。第九条贷款期限应同时满足下列条件：4（一）贷款期限不超过10年。（二）贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，但如果年龄较小的申请人属于优质单位职工，可以其年龄为准。（三）抵押物土地使用权剩余期限≥贷款期限+3年。本办法所称的房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。第十条贷款执行利率。（一）贷款以人民银行同期同档次人民币商业贷款利率为基准利率，按照一定比例浮动确定执行利率。购买首套商业用房的，贷款利率下限为基准利率的1.1倍；每增加一套商业用房，贷款利率下限按照基准利率的0.1倍递增。（二）贷款期限一年以内的，在整个贷款期间利率保持固定；贷款期限超过一年的，利率调整方式为：每年1月1日，根据当日基准利率和原有利率浮动比例，重新确定贷款执行利率。第十一条贷款罚息利率。（一）借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.5倍。（二）借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用部分的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的2倍。（三）借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，罚息利率为同期执行利率的2倍。第十二条贷款可以采取等额本息、阶段性等额本息、等额本金、阶段性等额本金和一次性还本付息等五种还款方式之一，其中：5（一）阶段性等额本息、阶段性等额本金两种还款方式仅适用于信用评级不低于A级的贷款。只还利息、不还本金的宽限期不得超过12个月，且不得超过贷款期限的1/3。（二）一次性还本付息仅适用于一年期以内的贷款。第十三条贷款到期之前，如同时满足下列条件，借款人可以向贷款行申请提前归还部分本金或者全部贷款：（一）最低提前还款月数由贷款行和借款人协商确定，但不得低于6个月。提前还款时，已足额还款期数少于最低提前还款月数的，借款人应按提前归还贷款本金的1%向我行缴纳违约金；已足额还款期数不少于最低提前还款月数的，免于缴纳违约金。（二）提前归还部分本金的，最低提前还本金额为1万元，最小变动单位为1000元。（三）对于采取一次性还本付息还款法的贷款，只能提前归还全部贷款，不能提前归还部分本金。第十四条贷款当期应还本金、利息、罚息、违约金及其他费用，由借款人通过借款合同及相关协议约定，授权我行扣收。第四章放款模式、贷款担保第十五条个人商业用房贷款的发放，分为下列三种模式：（一）见抵押登记证明放款：房产已完成过户，我行取得房屋他项权证等抵押登记证明之后，发放贷款。（二）其他方式：抵押物房屋工程已竣工验收，落实房屋抵押预告登记及其他担保条件。6采取第二种放款模式的，抵押物所在楼盘应经过有权审批机构准入。具体准入流程参照《中国邮政储蓄银行一手住房贷款管理办法（试行）》及《中国邮政储蓄银行一手住房贷款操作规程（试行）》（以下合称《一手房贷款业务制度》）。合作开发商及合作项目除满足《一手房贷款业务制度》相关要求外，还应满足以下要求：1.开发商（或其实际控制人，下同）实收资本不低于人民币2亿元，具有二级（含）以上房地产开发资质；2.开发商具有商业用房开发经验；3.合作项目所在城市在总行最新发布的城建行业重点城市名单之内；4.合作项目位于市中心已成熟商圈范围内。对于当地不具备抵押预告登记条件，开发商具有一级房地产开发资质，且提供阶段性担保的，经有权审批机构批准后，可购房合同备案后放款。第十六条贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物。但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即：使用其他财产作为抵（质）押物，或由其他自然人或法人提供连带责任保证。抵押房产应同时符合如下基本条件：（一）所（共）有人均为年满18周岁，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；共同购房人年龄应不超过60周岁、具有合法有效身份和完全民事行为能力。共同购房人不得为“低保户”。（二）房产在当地具备较强变现能力，且未被列入拆迁规划范7围内。严禁接受转让市场狭小、难以变现的房产作为抵押物，包括但不限于：平房、地下室、半地下室、产权商铺和不能上市流通的自建房。（三）郑州地区房龄不得超过15年，其他地区房龄不超过10年。房龄接近本办法规定的最高房龄（以5年内为参考值）的，调查人员应到现场查看，确认不存在影响正常使用的重大缺陷。（四）所有权明晰，符合国家法律、法规、规章与和当地主管部门规定的抵押登记条件。在划拨土地上建造的商业用房，应符合当地县级（含）以上房管部门规定的公开上市条件。（五）办理抵押登记手续时，除总行授权之外，我行应作为第一顺序抵押权人，并且同一套房屋不得同时在我行办理多笔贷款。土地使用权应与房屋共同抵押给我行。第十七条贷款抵押房产价值应由借款人委托我行准入的房地产评估公司或资产评估公司（以下统称“估价机构”）评估，不得由我行人员评估。对于新建商业用房，贷款调查人员可以要求借款人委托两家及以上估价机构单独评估，并以最低估价结果作为合理的评估价。不得以交易价格作为评估价。第十八条抵押房产是否投保，由贷款有权审批机构根据借款人资信状况和抵押物情况决定。第十九条贷款由第三方提供保证担保的，按照《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）》和《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）》（以下合称《二手房贷款业务制度》）执行。8第五章贷款业务流程第二十条个人商业用房贷款业务实行关系人回避原则，借款人为我行信贷调查人员、审查审批人员的关系人的，相应人员必须回避。关系人范围包括父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表/堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母及兄弟姐妹，债权人、债务人，以及其他有人身关系或财产关系的人。第二十一条个人商业用房贷款业务可以采取我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。第二十二条借款人应亲自办理贷款，业务办理过程中全程禁止他人代为办理，包括但不限于提交申请资料，签署借款相关合同文本等。第二十三条申请受理。贷款行受理岗受理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。受理申请时，应与客户进行面谈，判断购房、申请借款，提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。第二十四条受理初审。受理岗应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。对资料不全的申请，受理岗应向客户说明所缺资料；若所欠缺资料不影响客户资信审核的，信贷业务主管可以安排开展进一步调查，并提请有条件的贷款审批。对基本条件不符9合的申请，受理岗应及时通知客户。第二十五条贷款调查。初审通过的贷款申请，由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；现场调查主要是核实所购房屋信息、抵押房屋价值，以及调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：（一）借款