世联--惠州TCL雅园房地产项目100%销售总结报告-(广西

2019/10/20谨呈:惠州TCL房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。TCL雅园100%销售总结房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789本报告是严格保密的。23问题构建1属性判断4解决建议2项目调研5执行评估报告结构6客户分析房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789本报告是严格保密的。3一、项目属性判断本案体育公园市政府市民乐园区位：惠州CBD核心地带；位置：市政府东面600米交通：临惠州“深南大道”云山路，城市主干道惠州大道；配套：城市白金级配套，体育公园、市民乐园等，市级各大行政机关已经入驻，兴建中的科技馆、博物馆，“一轴十区”区域迅速成熟中；本报告是严格保密的。4一、项目属性判断户型总数（套）比例户型细分面积（平方米）数量占总量比例三房13048%三房两厅两卫93、95、1039033%三房两厅一卫924015%二房10037%两房一厅一卫66--7410037%一房4015%一房两厅一卫44.5、50207.5%一房一厅一卫37.8207.5%占地面积12110平方米总建筑面积24218平方米住宅面积21421平方米商业面积2360平方米容积率2.0绿化率35%车位205摩托车位323总户数270本报告是严格保密的。5一、项目属性判断1栋A座1栋B座2栋户型总数（套）比例三房91—10513048%二房66—7410037%一房34-504015%占地面积12110平方米总建筑面积24218平方米住宅面积21421平方米商业面积2360平方米容积率2.0绿化率35%车位205摩托车位323总户数270本报告是严格保密的。6一、项目属性判断位置规模容积率物业类型产品雅园属性KPI新中心区核心地段小规模中容积率小高层住宅中小户型新中心区·小规模·中容积率·中小户型住宅物业房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789本报告是严格保密的。73问题构建1属性判断4解决建议2项目调研5执行评估报告结构6客户分析本报告是严格保密的。82006年开局年2007年创新年2008年整合年里程碑：公司成立项目筹备里程碑：战略开局，成功第一TCL翠园、TCL雅园形象提升：品牌铺垫TCL嘉园里程碑：TCL品牌TCL金山湖等项目TCL地产项目战略思维04-05年筹备年房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789本报告是严格保密的。9TCL地产项目战略思维速度第一：——06年底销售100%，项目8月30日进驻分展场，10月份开盘价格底线：——住宅均价2800元/㎡，商铺均价11000元/㎡以上本报告是严格保密的。10二、市场环境江北片区惠州行政文化中心，城市规划最好的区域豪宅集中区域；代表楼盘：丽日百合家园、帝景湾、奥园主流价格：4000元/平米以上东平片区城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、蓝波湾、东方威尼斯；主流价格：3200元/平米以上麦地－河南岸片区城市拓展圈，经济型住宅集中区域代表楼盘：雍逸园、美地花园城主流价格：2900元/平米左右龙丰上排片区传统非热点片区,未来山地大盘聚集地代表楼盘：御龙山、鹏基项目、宝安集团项目老城区供应量极少2006年，江北热度不减！TCL雅园本报告是严格保密的。11二、市场环境市场现状2006年下半年市场档次代表项目价格范围代表项目价格范围高档帝景湾1期\丽日百合家园4000以上帝景湾2期\奥园6000-7000中低金裕碧水湾\雅庭苑3200-3600金裕碧水湾\雅庭苑3200-3600低档嘉和名苑1800-2200其他中小盘2400左右价格变化市场现状2006年下半年市场档次代表项目客户覆盖区域代表项目新增客户源高档帝景湾\丽日百合家园惠城\惠东\惠阳\博罗\深圳帝景湾\奥园广州\东莞\香港中档金裕碧水湾\雅庭苑惠城\惠东\博罗\深圳金裕碧水湾\雅庭苑惠城\惠东\博罗\深圳低档嘉和名苑江北区域客户其他中小盘陈江、仲凯、深圳客户变化价、量齐升/客户珠三角化房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789本报告是严格保密的。12二、市场环境项目位置总价区间面积/平方米合生帝景湾江北中心区100-150万150-260丽日百合家园江北中心区60-90万126-165金裕碧水湾江北中心区50-70万143-165雅庭苑江北中心区一级辐射地段40-50万137-141奥园江北中心区二级辐射地段100-160万180-240江北不断的在对白领说不,白领一族在被驱赶区域供应特征：豪宅成为绝对的主流市场，产品以大户型为主，中小户型成为片区的稀缺产品！本报告是严格保密的。13二、市场环境项目名称金城花园二期金耀园二期城市绿兴·家园区域惠沙堤二路南侧人人乐商圈江北三新项目规模社区总占地11万平米，总建筑20万平米占地0.7万平米建筑3.98万平米占地面积：2万平米建筑面积：5万平米建筑类型2栋小高层高层（15-20层）多层+小高层户型类型两房74平米三房117平米一房40平米两房80平米三房120平米两房60-80平米三房80-110平米户型特点两房：单阳台、外飘窗客厅开间3.8米南向面花园一房：双阳台、客厅外飘窗、北向、客厅采光差三房：双卫、外飘窗，南向居多价位区间均价2800元/平米均价3500元/平米2500元/平米（预计）项目进度已经封顶4月29日开盘地基阶段8月底选房06年6月项目销售期内同类项目供应量在14万平方米以内，但片区市场竞争并不激烈，TCL雅园全面超越直接竞争对手城市绿兴·家园！本报告是严格保密的。143问题构建1属性判断4解决建议2项目调研5执行评估报告结构6客户分析房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789本报告是严格保密的。15一、目标下的问题问题一：项目进场时间短，客户积累期十分有限，推广费用很少，如何挖掘客户资源，完成速度目标？问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？本报告是严格保密的。163问题构建1属性判断4解决建议2项目调研5执行评估报告结构6客户分析本报告是严格保密的。17一、问题一解决建议：问题一：项目进场时间短，客户积累期十分有限，推广费用很少，如何挖掘客户资源，完成速度目标？1、渠道为王，直击终端客户首选渠道：►TCL集团内部渠道（1万多职员）►世联地产惠州客户渠道（1.5万客户）►江北写字楼及高档住宅小区直邮►启动翠园分展场备选渠道：►行业协会（私家车协会、高尔夫球会、鞋业协会等）►世联地产深圳客户渠道房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789本报告是严格保密的。18一、问题一解决建议：问题一：项目进场时间短，客户积累期十分有限，推广费用很少，如何挖掘客户资源，完成速度目标？2、市场占位，片区截流►“三点一线的市场布局”，沿用TCL翠园户外资源（三环路翠园工地户外广告牌、西湖十一小户外广告牌），节省成本的前提下，积极推动开发商做6米高工地广告牌、东江大桥——惠州大道路旗。►巧借东风，现场销售中心在10.1日正式开放，超大楼体条幅，吸引在江北体育中心的房展会客户。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789本报告是严格保密的。19一、问题一解决建议：问题一：项目进场时间短，客户积累期十分有限，推广费用很少，如何挖掘客户资源，完成速度目标？3、客户必杀，分门别类■白领客户：形象吸引，中心区未来发展前景展望。物料支撑：楼书、区域模型；展示：样板房、大堂、示范园林展示。■投资客户：形象吸引，中心区未来发展升值潜力，借鉴深圳中心区升值历程，租金回报预算等。物料支撑：楼书、区域模型；展示：样板房、大堂、示范园林展示。■城市新生代客户：形象吸引，中心区未来发展前景展望。物料支撑：楼书、区域模型；展示：样板房、大堂、示范园林展示。本报告是严格保密的。20二、问题二解决建议：问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？一、定位思路转换，从经济型住宅向投资性住宅转换。——巴菲特投资理论VS雅园1、投资自己熟悉的行业；●“衣、食、住、行”，房地产行业与生活休戚相关●投资者对房地产行业不抗拒，有一定认识。2、投资一个公司，即要熟悉又要信得过；●TCL集团，中国百强企业。●TCL集团，中国电子百强企业前三甲。3、投资一个趋势；●惠州经济增长速度领跑珠三角。●惠州房地产进入快速发展阶段，房价珠三角低谷。4、投资稀缺资源；●地段稀缺，CBD一级辐射地带。●产品稀缺，国际标准HOUSE本报告是严格保密的。21二、问题二解决建议：以上数据以各片区中心位置的物业为基准二、江北片区投资回报率高于其他片区，江北是具有投资价值0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%河南岸东平麦地下浦江北问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？本报告是严格保密的。22二、问题二解决建议：（税后租金-月供）Ｘ12首期款=投资回报率参考市场租金：一房一厅（37平米）1000元/月（27元/平方）贷款年限：20年投资回报率：8%首期付款：3成——项目实际销售均价将根据客户情况制定三、投资性定位价格测算，均价测算：3088元/平方米问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？本报告是严格保密的。23二、问题二解决建议：顶级豪宅：帝景湾63005000400030002300CBD中心区豪宅：丽日百合家园4100中档楼盘：金裕碧水湾、雅庭园3200-3600普通住宅：嘉和名苑二期，君华府2600-3000低价楼盘：现代华庭、嘉和名苑一期1800—2300本项目经济性定位价格：2800元/平米本项目投资性定位价格：3000元/平米以上——最终价格表以客户测试为准四、投资性定位价格市场占位问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？本报告是严格保密的。24二、问题二解决建议：10万70万60万50万40万30万20万一房二房三房丽日百合雅庭院嘉和名苑50-7040-6028-45TCL雅园投资定位TCL雅园经济定位24-3518-2510-1520-308-1214-22问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？四、投资性定位价格市场占位本报告是严格保密的。25二、问题二解决建议：►突出本项目的区域价值优势（中性、国际）►突破经济性定位的价格壁垒，充分挖掘物业价值，实现利润最大化五、形象领先，刷新项目认知：——“CBD半英里”问