世联_深圳市城建城滨雅苑项目营销执行报告_111PPT_20

城滨雅苑项目营销执行报告谨呈:深圳市城建集团世联地产2009.4《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网三年历程，无数想像，当理想即将照进现实，城滨雅苑，在等候中更加值得期待……《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网洞察先机，方可掌控全局市场分析-宏观大势项目分析项目整体定位营销策略总纲策略分解与执行2008年第四季度深圳市经济发展相对平稳，各项经济指标稳步增长，平均效益提升截止08年第四季度深圳全市累计实现GDP产值7806.54亿元，累计同比增长12.10%；08年全年深圳全市实现全社会累计固定投资额为1467.60亿元，累计同比增长9.10%；全市实现累计社会消费品零售总额为2251.82亿元，累计同比增长17.60%；总体看来，08年1-12月份以来，深圳全市经济总体运行态势良好，各项经济指标均有较大幅度的增长。宏观大势07年四季度-08年四季度深圳GDP累积增幅走势0500100015002000250007年第四季度08年第一季度08年第二季度08年第三季度08年第四季度亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP累计同比增幅08年2月-09年2月深圳市固定资产累计投资额走势0200400600800100012001400160008.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.2亿元-4%-2%0%2%4%6%8%10%本年度累计累计同比增幅08年四季度以来深圳楼市成交量大幅反弹，并于09年春节后创新高；成交均价趋于稳定09年第一季度深圳一手房共成交169.08万平米，环比上升1.89%，同比也上升179.15%。从走势来看，深圳楼市于08年第一季度开始成交量逐步回升，四季度大幅反弹，09年一季度创新高，纵观一年走势成交量总体呈上涨态势。09年第一季度深圳一手房成交均价为11053元/平米，环比下降了7.39%，同比也下降了17.88%。从走势来看，自08年第一季度以来，深圳一手房的成交均价整体呈下降态势。从均价的环比增幅来看，自08年第一季度至08年第三季度，深圳一手房价成急速上升的态势，08年第三季度后，房价开始逐步趋于下降，但本期略有回升，季度间的差异较大。09年一季度深圳一手房成交均价走势020004000600080001000012000140001600008年第一季度08年第二季度08年第三季度08年第四季度09年第一季度元/平米-15%-10%-5%0%5%10%15%成交均价均价增幅深圳09年一季度一手房成交量05010015020008年第一季度08年第二季度08年第三季度08年第四季度09年第一季度万平米0500010000150002000025000300003500040000套成交面积成交套数上升1.89%上升2.34%09年展望09年将会是一个充满机遇的年份在保增长的背景下，2008年11月温总理提出“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”这无疑再一次肯定了房地产业对于国民经济发展的重要作用，也标志着地产业的宏观调控政策至此告一段落。09年房企间的兼并融合将进一步加剧目前地产业出现的经营性危机给一些深刻理解地产业发展规律、执行力强注重控制风险的企业提供了最好的发展机遇，行业范围内的整合和分化趋势日益明显。过度依赖银行贷款的开发企业将不可避免地成为行业整合的对象，行业集中度将有所增强。09年房地产资本市场将会得到长足发展随着08年资本市场的快速发展，已经有越来越多的房地产企业通过公开发行或借壳上市完成了与资本市场的对接，使我国房地产金融市场正式步入资本市场时代。房地产金融市场的发展将不断拓宽房地产行业的资金来源，优化行业发展的融资结构，有效改善目前房地产行业发展过分依赖银行资金的现状，从而降低金融体系的系统性风险。2008年，价格回归理性，刚性需求支撑成交量回升，市场年底出现小阳春；2009年一季度，深圳经济平稳，各项经济指标稳步增长；刚性需求爆发，成交量上涨，房价经过探底后渐趋平稳；预计今年内价格在稳定中略有长涨，但增幅不大。宏观大势分析世联观点对本项目的启示：抓住市场机遇，最大化挖掘和提升项目价值，实现高收益。愈稀缺，愈显弥珍市场分析-市场扫描项目分析项目整体定位营销策略总纲策略分解与执行数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局全市商品住宅销售面积万M2福田商品住宅销售面积万M2罗湖商品住宅销售面积万M205年90117310006年779————07年580842608年40822.616.62008年/2005年2008年总量仅为2005年的45%2008年仅为2005年的13%2008年仅为2005年的17%历年福田、南山片区商品住宅成交面积对比历年关内关外商品住宅成交面积比例2005-08年以来，关内区域住宅供应量、成交量持续下滑，关外片区随片区规划、基础建设的不断完善，住宅供应量、成交量持续提升。关内供应减少的趋势持续发展，在全市供应下降的过程中，福田、罗湖的供应稀缺表现尤为突出市场扫描09年市场放量情况福田占全市5%罗湖占全市6%南山占全市24%盐田占全市4%09年市场供应量主要集中在龙岗、前海、后海不成熟区域龙岗占全市42%宝安占全市19%区域09年预计可售量（套）总计在售项目所占比例在建未售项目所占比例罗湖530518796.28%34269.05%福田372313964.67%23276.15%南山20390714523.89%1324534.98%盐田198113454.50%6361.68%宝安12970570219.06%726819.19%龙岗234101244641.61%1096428.95%合计6777929913100.00%37866100.00%成熟区域供应量少：罗湖、福田在售住宅18个，其中13个项目在本项目入市时售罄；本项目入市时预计存量1594套福田、罗湖区在售项目销售进度统计（数据截止3月底）编号项目名称区域总套数近一个月周均销售套数累计销售套数累计销售进度预计9月份存余1天安高尔夫珑园福田5241015329.20%1712金地名座福田4302620547.67%——3四季山水福田46914.528861.41%——4皇御苑福田6821843263.34%——5水木澜山福田5172239275.82%——6迷你新居福田4480.537483.48%——7嘉鑫阳光福田3669.531987.16%——8葵花公寓福田19208143%1119唯珍府福田1663.510362.05%——10鸿翠苑罗湖5100.259017.65%41011百仕达·乐湖罗湖942533335.35%50912雅翠轩罗湖490.251836.73%——13晴山月罗湖2381016468.91%——14尊寓罗湖6822.554479.77%8815星湖花园罗湖652.255483.08%——16铂金时代罗湖303725584.16%——17佳园罗湖11179787.39%——18翠山花半里雅筑罗湖1484.7513389.86%——合计68861289数据来源：深圳国土资源与房产管理局网上“一手房公示”7月份存余套数按照近一个月周均销售套数进行估算2010年2009年5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月华润幸福里淘金山110000㎡，768套231549㎡，1100套2009年6月片区项目/地块名称总建面㎡套数户型情况预计推出时间罗湖淘金山二三期2315491100120-180㎡,220㎡以上高层2010年之后华润幸福里110000768140-180㎡中大户型为主2009年福田2010年下半年方有新项目推出成熟区域供应量少：未来新增项目2个，其中华润幸福里与本项目区位、推售期相近，但产品异质，无直接竞争关系项目名称总建平米户型7月在售套数福田天安高尔夫·珑园112740150-250㎡251葵花公寓2233125-50㎡复式111罗湖百仕达·乐湖317783115-140㎡三房、150-185㎡四房，少量87㎡两房549鸿翠苑3744440㎡1房、70-76㎡2房、10-120㎡3房417尊寓5164830-60㎡一房、两房108幸福里110000140-180㎡7687月区域主要存量预估幸福里/珑园以中大户型为主、鸿翠苑地段偏僻，与本项目无直接竞争关系；葵花公寓08年8月以来销售停滞，淡出市场；乐湖与尊寓提供少量同面积段产品与本项目同期在售主要项目:乐湖葵花珑园幸福里尊寓鸿翠苑本项目周边二手楼放盘活跃、存在可替代产品；价格厢体：成交均价1.3-1.8万、月租金50-80元/㎡项目世金汉宫佳兆业中心城市天地风格名苑地王公寓港岛银座名仕阁都市名园御景东园09年至今放盘量122125140153929612415491409年至今成交量265587331030234858二手成交价（万元/㎡）1.7-1.81.4-1.791.26-1.61.3-1.481.32-1.341.25-1.481.1-1.331.17-1.461.28-1.8租金水平（元/㎡）55-9070-8050-6550-7050-7050-7040-6045-5545-60数据来源：世联EVS系统本项目面市时区域二级市场供应量少，稀缺性突出。市场分析世联观点对本项目的启示：1、在极度稀缺的市场背景下，本项目有条件、有机遇成为高端客户瞩目的项目之一。2、挖掘和提升项目价值，占位高端，与二手房划清界线。周边二手房平价冲击市场。显赫，以中心之名市场分析项目分析项目整体定位营销策略总纲策略分解与执行繁华都市中央，地段优势无与伦比主干道沿线，通达性与昭示性强东临红岭路北向埔尾路南临东园路西面向岁宝荔枝公园深南路万象城滨河路香港红岭路地王中信城市广场深圳最早发展的区域，各式饮食、娱乐、生活设施一应俱全，生活五彩斑斓。王子国宴、火间土、午鹤料理、中森名菜、巴西烤肉……吉之岛、西武百货、RELL百货、岁宝……室内真冰场；嘉禾影院、新南国……春风路、东门等知名吃喝、休闲、购物场所也近在咫尺……区域印象：繁华不夜天区域分析东门商圈华强北商圈行政文化中心商务中心ShoppingMall休闲文化中心人民南商圈地王商务圈关键词一：轨道枢纽地铁一、二号线途经大剧院站轨道枢纽价值：城市发展轴线人流集中效应节约时间成本商圈形成对租赁物业的影响关键词二：金融中心罗湖是深圳金融机构数量最多、分布最为密集的金融聚集区，聚集了各种金融机构近600家。人民银行、银监办、保监办、证监办等中央驻深金融监管机构和深交所、外汇交易中心等都设在罗湖，全市74％的银行机构、60％的保险机构、40％的证券机构、50％的其他金融机构总部和地区总部都集中在罗湖。全市29家外资银行机构有23家在罗湖，全市93％的外资保险、证券机构也在罗湖。深圳市蔡屋围金融中心区的改造工程涉及的改建项目占地面积达4.6万平方米，范围南起中国人民银行深圳市中心支行和中国农业银行深圳分行，北至红宝路，东邻深圳市公安局大院，西到深圳大剧院和环宇大厦。建设项目包括中国人民银行深圳市中心支行发行库及附属用房、回迁安置楼、超高层金融文化中心大厦、高级商务公寓，建筑面积达38万平方米。届时这里将成为具有金融、办公、商业、文化、住宅功能、配套设施齐全的现代化社区。深圳的“华尔街”金融中心区旧改关键词三：口岸经济罗湖口岸是连接深港最主要的通道，每年经罗湖口岸过境的有数千万人次，加之经深圳火车站的国内旅