保利_沈阳国贸中心综合体全案营销报告_314PPT

LOGO沈阳国贸中心全案营销报告、PPI走势分析从ＣＰＩ走势可以看出在今年的４月份达到一个高峰期．此后开始大幅回落。主要是由于食品价格同比涨幅回落；“翘尾”因素继续减弱。经济增速适度回落对物价生成抑制作用。今年下半年物价将呈明显回落走势，预计CPI增幅将降至5%左右。从08年1-8月PPI走势可以看出一直都在稳定上涨，但是近3个月由于受到全球金融危机影响，钢材价格开始大幅下落，整体走势开始下滑。我国物价增长的拐点正在显现-3-全国市场宏观环境分析宏观经济分析08年股市走势分析由于国家各项政策的实施使今年的股市接受一个大幅度的洗礼。从图上我们可以看出从08年的下半年股票大幅下滑到50点。而最近一个月内股市有所上扬，但起伏不是特别大。相信国家的继续出台各项政策将会在今后给股市带来一个平稳的回升。（如央行11.27日第四次降息等）股市的回升将会给投资者带来强大的投资信心-4-宏观经济对房地产市场的影响全国市场宏观环境分析CPI、PPI对房地产的影响：尽管当前我国通货膨胀压力仍然偏大，但随着全球和中国经济增长均出现周期性放慢，我国物价增长的“拐点”正在显现。同时，房地产市场10年的持续繁荣期将结束，房价回落及房地产市场增长调整将使前期持续性的投资过热明显降温。股市对房地产的影响：虽然08年股市在接受一个大的洗礼的过程，目前形式开始转好．因此对于地产业来说将会带来投资信心以及购房信心．但楼市的回暖将会持续一个较长期的过程。房地产出现“明显降温”并将短期内不会大好转-5-全国市场宏观环境分析08年宏观政策回顾09月16日一次降息10月09日二次降息10月22日三次降息11月27日四次降息10.22降低存贷款金融利率、减免税收降低房贷首付2.18关于印发经济适用房开发管理办法的通知关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知08年金融手段行政手段１月３日国务院关于促进节约集约用地的通知０８年１０月国务院＜全国土地总体利用规划纲要＞发布11.19国土部明年起征地补偿标准适当提高10.20国土部常务会议部署第四季度工作12月23日五次降息-6-全国市场宏观环境分析08年宏观政策解读行政手段金融手段政策指向政策指向拉动内需刺激消费-7-全国市场宏观环境分析08年宏观政策解读2008年五次降息关于印发《经济适用房开发贷款管理办法》的通知国务院关于促进节约集约用地的通知《全国土地利用总体规划纲要》发布实施常务会议部署四季度经济工作关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知08年金融手段行政手段刺激消费拉动内需央行五次降息刺激消费,促进经济稳定健康发展对经济适用房开发资金贷款进行明确规定城市低收入家庭住房税收政策规定提高土地使用率鼓励开发地上、地下空间对闲置土地开发进行规定降低住房交易税费支持居民购房严格保护耕地节约集约用地、统筹各业各类用地、加强土地生态建设、强化土地宏观调控。-8-全国市场宏观环境分析行政手段——节约集约用地政策条文国务院办公厅7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。政策影响约束硬、激励实、责任明、监管严.严格的约束，恰当的激励，明确的责任，严格的监管，将编织起一张密密实实的节约集约用地网，将会使土地粗放浪费行为无空可钻。-9-行政手段——常务会议部署四季度经济工作全国市场宏观环境分析政策条文要按照科学发展观的要求，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。(一)认真贯彻十七届三中全会的部署，加大强农惠农政策力度。(二)促进中小企业的发展。(三)保持进出口稳定增长。(四)加大投资力度。(五)继续控制价格上涨。(六)扎实推进节能减排工作。(七)抓好财政增收节支工作。(八)加强金融监管，防范金融风险。继续加强资本市场基础性制度建设，努力保持资本市场稳定健康发展。(九)认真做好食品安全和安全生产工作。(十)努力解决好涉及民生的问题。降低住房交易税费，支持居民购房。政策影响在保持经济平稳增长的同时降低交易税费来支持居民购房在短期内有一定效果.但不是长期效药.市场反应并不乐观-10-金融手段——降息全国市场宏观环境分析政策条文截止至2008年12月23日，四个月五次降低贷款利率，三次降低存款储备金利率。政策影响此举是为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。同时这四次降息发挥了在非常时期采取非常的政策是相当急时的并且使贷款者得到了真真正正的实惠.-11-金融手段——《经济适用房开发贷款管理办法》全国市场宏观环境分析政策条文中国人民银行银监会节前发布《经济适用房开发贷款管理办法》，将于2月27日正式实施。并规范了经济适用房的开发贷款管理，强调任何单位和个人不得强令贷款人发放经济适用住房开发贷款。还明确了金融机构对开发商建设经济适用房的支持。贷款银行从原先国有商业银行和住房储蓄银行，扩大至股份制商业银行等其他银行业金融机构，并且考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，将原则上的3年贷款期限放宽到了5年。政策影响首先扩大了贷款人的范围；其次放宽了贷款的条件；第三明确了利率优惠政策；第四，放宽了贷款的期限；第五，强化了资金管理．政府鼓励经济适用房的开发建设，使一些买房难住房难的居民能够买得起住得起房，根本问题将得己解决。-12-全国市场宏观环境分析08宏观政策小结金融方面：大幅度将息促使经济稳步发展，刺激百姓消费；但消费者对未来形势并不乐观，市场持币观望情绪仍然延续。宏观经济：受全球经济影响,全国CPI走势大幅回落,预计明年中国宏观经济仍将下滑，全年GDP增速预计为8.42%，很有可能在2010年出现温和的反弹。宏观政策：行政手段前所未有的放宽加大来拉动内需，但收效不是很明显。预计陆续还会有相关政策出台。-13-全国市场宏观环境分析09年宏观政策走势研判1、财政政策在稳健的前提下可采取有针对性的结构性松动。2、稳健的货币政策要在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持货币供应量和信贷规模适度稳定增长。3、针对内需增长面临的压力，明年要重点保持消费需求的稳定增长。要采取适当措施稳定住房和汽车消费，避免这两大消费热点出现过度下滑。-14-宏观政策分析全国市场宏观环境分析沈阳宏观政策分析及走势研判-15-沈阳房产宏观政策分析沈阳宏观经济走势分析2002-2007年沈阳市GDP及增速248330742084177315021326010002000300040002002年2003年2004年2005年2006年2007年亿元12%14%16%18%20%GDP增速沈阳GDP走势迅猛，国民经济总体运行正常沈阳市GDP在近六年一直呈稳步上升的趋势，年均增长超过15%。并于2007年达到历史最高水平3074亿元。今年1~9月，沈阳市全市地区生产总值将达到2804.9亿元，增长16.1%。其中，第一产业115.5亿元，增长7.5%；第二产业1390.3亿元，增长18.7%；第三产业1299.1亿元，增长14.1%。-16-2002-2007年沈阳市人均GDP3305643499299352564021798192422002年2003年2004年2005年2006年2007年单位：元沈阳房产宏观政策分析沈阳宏观经济走势分析2002-2007年，沈阳人均GDP不断提高，反映了沈阳市综合经济实力的不断增强，国民消费重点正逐渐转向耐用消费品领域。08年1至9月，沈阳城市居民每月的人均可支配收入为1426元，增长了18.4%，比同期GDP的增幅高出了2个百分点。居民收入增势趋缓，非不动产类消费有较大增长-17-沈阳市08年1-8月投资情况1702.21609.9566.50500100015002000投资额投资额1702.21609.9566.5全市固定资产投城镇固定资产投房地产开发投资沈阳房产宏观政策分析沈阳宏观经济走势分析全市完成全社会固定资产投资1702.2亿元，同比增长30.8%。其中，城镇固定资产投资1609.9亿元，增长30.5%。全市完成房地产开发投资566.5亿元，增长52.3%。房地产投资增长，开工量减缩，未来竞争加剧。-18-沈阳房产宏观政策分析沈城楼市25条新政宏观政策分析积极鼓励住房消费，政策惠及90平米以下商品房交易继续执行房交会期间的购房补贴政策，个人购买商品房缴纳专项维修基金按现行标准的75%收取，个人买卖存量普通住房交易手续费、个人贷款购买普通住房抵押或预告登记手续费、个人购买普通住房查档证明费减半收取。个人存量住房转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收；个人首次购买90平方米及以下普通住房按1%收取契税，购买10000元/平方米以下住房按1.5%缴纳契税。契税和维修基金两项费用上共计可省1000-10000元，减轻消费者置业的负担。-19-沈阳房产宏观政策分析沈城楼市25条新政宏观政策分析鼓励改善性购房，大力促进开发投资对人均住房建筑面积未达到沈阳市住房标准或家中有年满18周岁以上子女而购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。继续推行优化土地出让8条新政策，采取净地(期地)方式出让土地，只要国土资源管理部门或土地储备机构与区级政府(含开发区管委会)或原用地单位签订拆迁承包协议(或补偿协议)，在相关区、开发区处理好土地和地上物的产权、补偿安置等经济、法律关系的前提下，可提前实施土地出让。经济适用房给予现金补助，贷款条件放宽，进一步拉动房市.-20-土地政策分析沈阳房产宏观政策分析沈阳出台土地出让八条新政采取协议净地（期地）方式出让土地：只要市土地储备中心与各区政府或原用地单位签订完征地拆迁承包协议(或补偿协议)，就可以提前实施土地出让。改变单一的拍卖供地，采取招标、拍卖、挂牌三种方式供地：对所有经营性可开发用地，拟采取灵活的供地方式，即可以通过招标、拍卖、挂牌三种方式进行出让。科学合理定价：结合沈阳房地产实际供需情况，科学合理确定底价。适当降低出让项目首付款比例：对土地成交额在5000万元以上的项目，成交款首付比例由现行的50%调整为35%（不得少于5000万元）。土地成交额在5000万元（含5000万元）以下的，成交日一次性付清。土地出让方式灵活，根据实际情况合理定价-21-土地政策分析沈阳房产宏观政策分析因地制宜、适当调整容积率：依据城市规划，合理确定规划条件，原则上在区位不挡光的前提下，适当提高容积率。适当降低滞纳金收取比例：对目前已成交的项目且需年底之前交清地价款的，如在此前产生了滞纳金，且不是开发企业自身原因造成的,只要在年底前交清全部地价款，滞纳金可适当下调。分块出让、分期付款、分割发证：对大面积地块在统一规划前提下，实施分割出让。根据出让项目实际情况，对正在拆迁的项目，根据拆迁进度可采取分期付款、分割发证，调动开发企业购地的积极性。所有行政专业性收费实行停缓收缴。土地交易取费视实际情况确定，因地制宜调整容积率沈阳出台土地出让八条新政-22-土地政策分析小结沈阳房产宏观政策分析出让方式：八条新政的推出使得土地出让方式更为灵活，改变以拍卖为主的单一土地出让方式；土地出让手续更为简便。价格方面：大宗土地交易中，首付款比例降低，缓解受让方的资金压力。收费：有关行政性收费停缓