安徽合肥联邦公馆写字楼项目营销定位报告-102PPT

致力于房地产行销行业致力于客户满意的最大化致力于所有者权益的充分实现致力于公司与员工的规划统一和共同成长专业用心坚持南京地之杰推广since1994目录1熟悉合肥商务市场2找到市场切入点34三大营销策略VI表现熟悉合肥城市商务市场现状Part1Part1目录第一部分、合肥新写字楼市场状况合肥环城路以内包河区新站区政务区第二部分、走访旧写字楼市场租赁情况内部结构商业配套走访结论第一部分合肥新写字楼市场合肥环城路以内为合肥传统商业商务区，通过对长江路沿线的商务楼调研发现，本区域写字楼主要为90年代及2000年初建设，写字楼的档次较低。办公企业：政府相关连机关、金融机构及一些投资担保公司……租金水平：30——45元/平米不等。目前状况：最近刚出的比较典型的高档写字楼是CBD中央广场，中心商务区新一代甲级写字楼，租金在50元/平米左右，售价在6000元/平米以上，目前已经全部售完。合肥环城路以内1-1项目名称项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业入驻率交付时间CBD广场甲级6000以上50左右地产、金融科技50％2006年初招商大厦5-18层一般——45金融80％左右科技大厦20层一般——30金融及其它一些中小企业80％左右区域部分写字楼一览表开发商：安徽安兴发展股份有限公司物业级别：甲级租金或售价：45元/平米，售价：6000元/平米以上物管费：3.8元/平米（圳鹏基物业管理有限公司）地址：合肥长江中路369号(合肥一中旁)租售电话：0551-28260602828080交通状况：3、103、232、801、110、168、234项目介绍：CBD中央广场地处合肥市三孝口，是一个集高档住宅、酒店式商务公寓、写字楼、商场为一体的多功能综合社区，提供高档的智能空间、高品质的主题园林生态化居住环境、丰富的商业配套和一站式商务服务和商务配套。CBD中央广场CBD中央广场北临城市主干道长江中路，南依省重点中学合肥一中，东临合肥证券大厦，西接有“翡翠项链”之城的环城公园。该区域是合肥的政治和金融中心,是合肥最繁华的商务办公区域。项目周边交通便利,有32条公交线路从此经过;中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、中信实业银行遍布CBD周边;大型餐饮娱乐场所如天都大酒店、黄山饭店、澳瑞特大酒店、金满楼近在咫尺。在合肥市近期颁布的城市规划当中，明确提出了建设大合肥“南进、东拓、西延、北抑”的总体城市发展战略。地理位置的优越、生活配套的完善、交通的便利，三孝口地区将打造成为合肥市的首席商务区，CBD中央广场正是这一商务区域的核心。作为合肥市2004年政府第一形象工程，CBD中央广场建成之后必将成为合肥商务中心的第一地标性建筑。CBD中央广场地段介绍1-1-1-1在CBD项目中，创合肥最佳写字楼的“商务一号”无疑是最引人注目的，挺拔俊逸的弧形落地玻璃幕墙，充满国际时尚感，内部智能化商务配套齐全，为合肥的中、大型企业提供了真正的与国际接轨的商务平台。高级景观住宅“百年凯悦”由三栋高层建筑构成，建筑外立面现代时尚，独特的景观视角将都市美景尽收眼底，人性化、高品质的设计规划理念，针对高端客户群的准确定位，使该高级景观住宅成为合肥层峰人士的首选居住空间。星级酒店式公寓独立的商务空间，灵活的自由组合，自主的产权模式，极具潜力的投资型商务格局，引导商务潮流先行者，成为与传统商业对抗的智慧指向标，同时拥有工作的舒适和家的温馨，满足您商务、办公的需要。高端商业购物中心CBD商场，由实力强劲的上市公司合肥百大集团整体入驻，使商场呈现高端的品牌商业形态，进而增强入驻企业的品牌形象，为入驻企业的发展凭添无限商机，同时为以CBD中央广场为核心的三孝口区域提供了高档的购物环境和一站式商务服务。项目介绍1-1-1-2CBD中央广场首创合肥写字楼五星级酒店管理服务的先河，由深圳鹏基物业管理有限公司提供五星级的全程物业管理服务，井然有序的服务让繁忙的商务生活更加轻松自如。为创造高雅舒适的社区环境，保证业主安居乐业，中央广场物业管理处在进行规范管理的同时，竭诚为业主提供全方位的优质服务，主要服务内容如下：1．公共物业管理服务房屋及公用配套设施、设备的管理维护；安全护卫服务；消防与交通管理服务；共用场地、场所的管理养护；卫生保洁服务；环境绿化与美化服务；社区文化活动。2．专项服务业主自用设施、设备安装与维护；电器安装维修；家用电器安装、清洗；室内配件安装维修；水电管线维护；室内装潢清洁；室内绿化；车辆管理服务；室内土建工程。作为合肥最高档的写字楼，CBD中央广场完善的配套设施、极致的办公环境，必将提升贵司在客户心目中的整体形象，增强员工对企业的归属感，为贵司的发展倍增无限商机！五星级物管服务1-1-1-3开发商：安徽省邮电物业发展有限责任公司物业级别：甲级地址：合肥市濉溪路287号交通状况：124，12，22，137，14，104，7项目介绍：财富广场北临合肥市一环路，南靠合肥顶级高尚社区—栢景湾，西与即将落成的庐阳区政府新址相距仅百米，是一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目，项目首期工程是近5万平方米的纯商务写字楼，总层数28层（地上27层、地下1层），1—3F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公。财富广场包河区包河区是本项目地块所在区域，本区域写字楼主要集中在芜湖路、美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置，但总体体量较小。在芜湖路写字楼主要为一些政府部门自用高层办公楼，少量对外出租，美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建写字楼，租金在45元/平米左右，入驻企业主要为一些中小型企业。另外本区域也有一些单身公寓及商住楼因为租金相对低廉也进驻了一些中小企业。目前马鞍山路周边新建了不少单身公寓，未来的主要使用功能也主要是写字楼。目前在售写字楼很少。1-2项目名称项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业入驻率交付时间金万通大厦1－3层商业4－27层写字楼甲级500045本地中小企业、外贸等约85％2002年招商大厦5-18层1－5电子市场6－28层写字楼甲级45电子建筑约60%新都会环球广场1－4层家乐福，5－28层写字楼SOHO办公450040金融及其它一些中小企业约80%区域部分写字楼一览表项目介绍：项目共计27层，其中地下1层，1—3层为休闲商业，万通卡发会所、百度酒吧，目前进驻的主要一些中小型企业，大厦入驻率在80％左右。1-2-1开发商：安徽安兴发展股份有限公司租金或售价：45元/平米，售价在5000多元物管费：2.88元/平米,另中央空调2.5元/平米，公摊水电4元/平米地址：美菱大道394号，美菱大道与屯溪路交叉口交通状况：4/104/122/158/11/111/135/127/117开发商：安徽国圣房地产开发公司/鸿意地产总建筑面积：90000物业级别：2.2元/平米租金或售价：40元/平米物管费：顺成物业管理服务有限公司地址：屯溪路与马鞍山路交叉口租售电话：4650888，4650988交通状况：109、122、21、153装修状况：毛坯建筑类别：框架项目概况：新都会·环球广场总建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼，四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成，四层商业裙房其中一、二、三层每层约一万平方米。新都会·环球广场1-2-2新站区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周边写字楼楼盘有金色地带、中环国际广场、恒丰国际广场等等。金色地带目前还没有销售，预计售价在5000元/平米左右。目前区域商务条件正不断完善，有很大的发展潜质。新站区是合肥新建火车站、汽车站周边，主要集中在胜利路，目前沿胜利路建设了大量高档物业及商务娱乐设施1-3开发商：中环地产/合肥华欧置业有限公司占地面积：四万余平方米总建筑面积：六万余平方米物业级别：甲级租金或售价：30—35元/平米物管费：3.2元/平米地址：合肥胜利路与临泉路交汇处租售电话：[phone]入住时间：2005-10-05交通状况：119、129、801等项目介绍：中环国际大厦座落于合肥市胜利路与临泉路交汇处，楼高百米，共31层（底下2层）。中环国际广场1-3-1项目硬件：四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻璃幕墙、中央空调，地下两层泊车位；项目环境：20000平方米市政绿地环绕、城市硬地广场——胜利广场百米之遥、按大厦内工作人群千余人计，平均每人奢侈地拥有20平方米绿地、更遑论高处近享生态公园、瑶海公园，远观逍遥古津和包河秀色了；项目配套：行政楼层高规格会议室配套及VIP行政酒廊；比周边：五星级元一国际大酒店、美国时代影城、金马保龄球馆、合肥新闻中心、西湖蓝宝大酒店等顶级商服设施。合肥市政务文化新区位于合肥市市区西南部，距老城区6公里，南起经济技术开发区、肥西县边界，北至铁路专用线，东起金寨路、合作化路，西至合九铁路、高新技术开发区，规划面积12.67平方公里。建成后的合肥市政务文化新区将是以行政办公、文化体育、金融商贸、旅游观光、居住街区五大功能为一体的高品位的现代化新城区。商务、办公功能是政务文化新区的主要功能，是现代化新城区的重要组成部分。根据新区总体规划，高标准、建筑景观丰富的商务办公项目主要集中布置在天鹅湖南岸，为国内外各类大型机构及现代化企业提供全方位的商务服务。目前在建写字楼项目还比较少，在建的有新城国际，建设标准较高，主要针对大中型企业，目前还没有推广销售，预计售价在4500左右。政务区1-4ZW销售状态：在售新房类型：写字楼楼盘名称：新城国际房屋属性：期房开发商：安徽基石置业有限公司售楼处：政务区天鹅湖东岸售楼电话：3531288、3531299销售信息/工程进度：已经开工物业类别：写字楼新城国际装修状况：毛坯建筑类别：高层交通状况：18，129，157，162，166占地面积：47019m2绿化率：35.87%总建筑面积：200000现场位置：东流路与潜山路交汇处价格：4650元起价开盘时间：去年四月低交付时间:08年下半年交付投资商：政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司“新城国际”位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路交叉口东南角），天鹅湖东岸，毗邻政务办公中心。地理位置优越，交通便利。“新城国际”定位为国际顶级纯写字楼，由3幢百米高档写字楼和1幢大型综合性商场构成，市场细分特别针对大型国际化企业及国内集团公司，为其度身定造区域级总部新址战略，是省内第一个关注集团客户需求的国际化甲级写字楼群。新城国际占地70．52亩（47019m2），总建筑面积约20万m2，计划投资约7．61亿元。项目由四幢建筑构成；地块的西南为1号楼，设计层数为23层、地上40944．68平方米，其中地下两层建筑面积9010.59平方米；东南地块为2号楼，设计层数为23层、地上40944．68平方米，其中地下两层建筑面积9010．59平方米；3号楼由一栋超高写字楼构成，在地块的东侧，设计层数为30层以上；4号楼设计成商业，设计层数为3层、地上面积15678．01平方米，其中地下两层建筑面积24688．28平方米。项目地下工程除4号楼负一层设计为经营场所外，其他地下建筑设计为停车场。项目概况其他区域1-5UTOWN金色地带商务楼销售状态：待售新房类型：写字楼楼盘名称：UTOWN金色地带房屋属性：期房所属区域：瑶海区开发商：合肥金塘利安地产售楼电话：4257888、4258999销售信息/工程进度：已开工物业类别：写字楼建筑类别：框剪层高：29层建筑面积：27698平米交通状况：1、801占地面积：20亩总建筑面积：130000现场位置：合肥市胜利路与琅琊山路交汇处价格：4600元起售开盘时间：2007年5月交付时间：2008年7月金塘利安在合肥市繁华的城市中心，胜利路和琅琊山路交叉路口东南侧，推出集主题商业街、高级写字楼、公寓为一体的地标性综合建筑项目UTOWN—金色地带，与周边大型建筑相映成晖。UTOWN—金色地带邀请澳大利亚颇