工投创智天地营销报告

第1页谨呈：合肥工投工业科技发展有限公司二O一三年三月安徽合肥工投创智天地项目营销策划方案报告深圳·香港·澳门·上海·东莞·惠州·长沙·合肥·青岛·济南·西安·杭州尊地（中国）地产机构Since1998第2页目录愿景与贡献项目发展定位项目运营策略项目营销策略项目营销执行第3页PART1项目发展愿景项目发展愿景项目发展贡献第4页CBRichardEllis|Page4我们将打造…世界一流创意科技园区成为教育科研学术交流的平台成为区域实现转型发展的动力成为教科产业资源市场化前沿提供一流高科技产业发展环境项目发展愿景第5页韩国SongdoIBD国际广场我们将打造…创意高新产业综合发展集群以大旗品牌集团为龙头拥有超50万平米宏大规模拥有人性化科技人文空间成为绿色办公建筑的先驱参考案例：清华科技园、新加坡纬壹科技城项目发展愿景第6页CBRichardEllis|Page9提供居住单元成为科技改变生活的典范我们将打造…面向园区工作的高端人才提供公共空间及厨卫装修科技产业园高端人才参考案例：新加坡纬壹科技城、上海北岸长风项目发展愿景第7页为安徽建设“世界城市”做贡献i)打造“产、学、研、用”综合发展平台，提升城市自主创新能力；ii)贯彻“人文、科技、绿色”的可持续发展理念，构建国际城市基本架构；树立资源整合利用的项目典范i)高新技术产业资源，如信息技术、生物制药等；ii)政策资源，如中关村科技园优惠政策等；城市税收及经济增长的驱动力*i)吸引约企业入驻；ii)运营期每年为生产总值做贡献；iii)运营期每年为国家增加税收；iv)运营期吸纳就业人口。对城市…项目发展贡献第8页有机会促成合肥从产业区向科技新城转变i)使区域城市功能更加完善与综合；ii)通过项目，带动周边约20平方公里区域的联动发展；iii)区域对资金密集型、智力密集型产业吸引力增强；iv)区域对城市经济的贡献提升；形成标志性项目，改善区域面貌，见证区域发展i)超50万平米宏大规模；ii)“时尚、绿色、科技”元素；iii)现代、新颖、活泼、简约的建筑风格；为区域在更高层次上发展提供高端配套i)国际会议中心等商务配套；ii)优质写字楼、企业孵化中心；对区域…项目发展贡献第9页实现企业可持续发展的收益来源超50万平米大规模成片开发，通过灵活的处置方式，产生持续的经营利润；树立企业品牌的机遇打造区域标志性物业，有利于树立企业高端品牌；对企业…项目发展贡献第10页PART2项目发展定位典型科技园案例借鉴项目总体定位分物业定位第11页案例借鉴清华科技园香港数码港新加坡纬壹科技城在发展过程中不断的探索，最终确立了建设世界一流科技园的发展目标。提供世界一流的资讯科技环境，吸引资质优良的本地与海外从事资讯科技应用、资讯服务和多媒体内容创作的公司及专业人汇聚香港；为香港带来经济、人力资源及教育、文化娱乐等方面的利益和发展。是新加坡政府21世纪科技企业家计划的重点项目之一，目的在于促进整个新加坡的经济增长；使区域从研发新区产业新城发展，推动新加坡向知识型社会转型；第12页清华科技园香港数码港新加坡纬壹科技城Ø起步期争取到中关村的优惠政策；Ø较早确立了全国拓展思路，走品牌复制路线，目前全国已达20个园区；Ø园区人车分流，环形交通，采用了先进的节约能耗技术；Ø酒店分2期开发，先开发4星级酒店，后开发5星级酒店；Ø商业以园区配套为主，兼顾周边需求；Ø提供多种类型的写字楼产品；Ø引入龙头企业，树立园区高端形象。Ø“高层、高密度”发展模式，向高空拓展，提高土地利用率；Ø打造“艺术与科技”主题酒店，体现数码港的科技氛围；Ø围绕一流资讯科技环境，提供了大量的公共研究配套设施；Ø商业业态以餐饮和休闲娱乐为主，建筑造型体现科技理念；Ø与香港大学合办数码港学院，为科技园提供学术及人才支持。Ø先进的生态、节能技术应用；Ø引入各式教育机构，包括INSEAD商学院、南洋理工大学分校、职业教育及儿童教育等；Ø主题丰富的城市公园，包括绿地景观、儿童游玩广场等，成为非正式聚会、活动场所；案例借鉴第13页一流的高科技产业发展环境区域实现高层次发展的动力服务于高科技产业的发展平台依托大旗品牌集团的品牌与实力重点发展信息技术、生物制药等高科技产业与科技相匹配的产学研平台项目总体定位世界一流的创意科技园区发展目标产业定位第14页凝聚未来科技先锋产业的——智慧之谷信息技术生物科技金融通讯营造环境友好生态低碳的——生态之城绿色健康低碳环保生态集约弘扬科教传统历史文化的——人文之都弘扬科技文化科教以人为本接轨国际一流项目总体定位发展目标工投·创智天地创·达天下智·领未来第15页科技园总体产业发展坚持“三步走”战略大力发展创意、培训、科研等产业，为中后期形成科技研发产业基地的发展提供支撑，使园区走向良性发展的轨道。信息化、市场在外知识密集型高附加值产业与城市科技资源关联强同时推动园区服务水平与科教培训产业链密切对园区市场依赖性弱能推动园区环境引力与科技研发产业相关联创意产业培训产业科研产业发展平台总部经济科技研发产业产业发展时序：产业开发计划项目总体定位第16页功能定位商务发展平台休闲消费中心企业成长空间配套居住社区国际交流中心居住配套亲子培训项目总体定位功能定位Ø工作餐Ø金融服务Ø教育医疗人群Ø商务交流Ø商务服务Ø旅行服务Ø餐饮服务Ø休闲娱乐Ø学校培训Ø生活购物Ø休闲娱乐Ø运动健身企业Ø金融服务需求主体功能需求第17页1、创意产业产业定位：以数字创意产业为特色，兼顾传统创意产业发展，集创意、设计、展示、制作、销售于一体的合肥创意产业综合基地。创意产业细分推荐数字创意产业动漫制作——动画制作、手机游戏、数字动漫、特技合成等影音传媒——影视基地、影视音乐制作、动漫形象研发及海报设计等媒体形象设计广告设计——广告创意设计、商标设计、视觉设计、包装设计、网页多媒体设计等数字技术——数字传播平台、3G数字技术、数字存储、数字娱乐技术等传统创意产业民间工艺——书法、绘画等设计咨询——规划设计、工业设计、中介咨询等新闻出版——书报、音像制品的制作、发行等项目总体定位产业定位第18页职业培训教育培训培训产业职业技能培训执业资格考试培训大学生教育、就业实践培训基地少儿教育考研辅导外语等级考试计算机等级考试……IT类培训外语类培训艺术类培训……软件工程师会计师培训物流师培训人力资源师……为高校高度聚集地，打造教育产业基地。园区应结合合肥各大高校的实践活动和人才培养，在规划的各产业园区中，强化培训功能，重点发展：计算机类、艺术类、语言类、执业资格考试类和大学生就业培训等。2、培训产业项目总体定位产业定位第19页3、科技研发产业省市及国家级科研机构、各类中试验证机构、总部基地及软件外包、服务外包型企业聚集的新型研发办公基地。开发定位科技研发产业各级科研机构各类中试验证机构研发产业利用科技人才、大型试验设施进行专业化的科技研发、技术推广、工业设计和节能研究的服务产业集中在嵌入式软件开发、应用软件开发、信息服务等领域。软件开发服务外包大型企业集团、金融企业集团等办公总部空运、铁运、公路快运、电子商务等物流企业运营总部各类大型研发与技术服务中心办公总部总部基地以企业业务流程服务外包（BPO）为重点，集企业财务核算、医疗管理、人力资源、客户维护等业务为一体的济南国际级企业服务生态办公基地软件开发服务外包项目总体定位产业定位第20页IIIIIIIV边缘客户：投资客群需求点：投资回报（办公物业及配套）关注要素：品牌客户、价格特征：寻找高投资回报产品，对价格及总价敏感，但客户群大Ⅱ辅助客户：安徽本地实力型、成熟型企业1、安徽本地成熟型企业（研发及营销环节）、全国性企业安徽分支机构（金融服务类为主）•需求点：办公需求•关注要素：形象展示、产业氛围及优惠政策、办公环境、配套•特征：承租能力高、品牌形象高、市场号召力强Ⅰ核心客户：成长型高新技术企业（办公+研发+生产）1.外地成长型高新技术企业•需求点：办公+研发+生产或纯办公需求•关注要素：成本控制、办公环境、产业氛围、优惠政策•特征：新兴、高新技术行业，成长速度快，核心成员基本稳定，寻找企业发展空间2.本地高新技术企业•需求点：办公+研发•关注要素：产业氛围、政策优惠、办公环境•特征：数量较少，企业不集中，看重办公环境及产业聚集度我们根据置业客户需求不同确定项目潜在客户群项目总体定位目标客户第21页Ø知名大中型高科技产业企业，包括IT、医药、金融、通讯等行业；Ø高科技企业的上下游中小型企业。Ø教育资源集群，包括EMBA学院、研究所、设计院、出版社等；Ø拥有专利技术或国际背景的成长型中小企业。形成两类客户集群，既有大中型的快速发展企业，也有小型成长企业，两者形成互补，相互促进。项目总体定位第22页他们是。。。。项目总体定位目标客户第23页Ø以IT业为主，约占50%左右，其余比较分Ø完善的配套；Ø以私营企业为主，少量外企；Ø与客户或合作伙伴联系便利；散，涉及机械、生物、文化、教育、金融等；Ø较佳的楼宇形象展示；Ø企业规模较小，员工人数从10-100人不等。Ø性价比高。中小型企业需求要点Ø整租的以的10,000-20,000平米最为集中；Ø购买的多为5,000-10,000平米；Ø空间形式灵活，满足企业个性化需求；Ø独立办公空间，独立的冠名权、展示企业形象。客户特征Ø行业以IT主，其余包括金融、房地产、通信、政府部分等行业；Ø企业类型以国有大中型企业及跨国企业区域研发中心为主；Ø市场化程度较高，重视物业性价比，租金、售价承受能力强；Ø国内企业倾向于购买物业，国际企业倾向于整租物业。目标客户类型大中型企业项目总体定位客户需求第24页韩国SongdoIBD国际广场面向高科技产业企业区域商务园产品标杆规模大形成产业集群绿色生态建筑的典范CBRichardEllis|Page50中部·创意科技产业·综合发展平台物业定位市场定位第25页服务一流人文艺术，体现人性关怀5大前瞻性发展理念，使项目有别于区域其他商务园项目，确立起项目在区域内的标杆地位。生态技术，打造绿色建筑国际标准，打造一流品质品牌物管，提升服务水平多元配套，便利商务生活绿色生态完善配套国际品质发展理念人文科技物业定位发展理念服务一流第26页PART3项目运营策略核心竞争力项目建议招商策略运营管理策略第27页•基于整体发展战略，以客户需求为导向，通过打造集高科技产品研发、展示、企业孵化、专业人才培训、轻型生产为一体的多功能复合型工业园区，与单一的办公或工业厂房市场形成差异竞争，占领市场空白，导入产业，逐步带动区域成熟，实现园区整体发展的战略式跨步。弹性产品，预留空间，满足多元化需求功能弹性，组合弹性，扩大产品线，满足多样化的客户需求打造集办公、研发、轻型生产于一体的花园式科技新城1.生产空间办公化2.生产研发低密化3.功能空间复合化4.园区环境景观化5.办公氛围人性化建立完善的配套体系，打造软硬件双向服务平台，创造优质的营商环境。1.硬件配套：生活、商务、产业、公共等综合配套2.软性服务：投融资服务、管理咨询服务等发展策略核心竞争力第28页科技园，社会科技发展的平台将项目从竞争中独立出来形成错位的重要因素环境条件优越高科技研发基地商务、商业、生活共存高科技研发创造的平台国际精英交流的平台人生发展的平台发展策略核心竞争力第29页由于项目目前产品设计方案已经成型，施工图已出，此部分的产品建议我司是从有利于销售的角度出发，在具体产品细节、项目配套、增加附加值等方面提出的合理化建议。发展策略项目建议第30页建立园区高新科技服务平台，为高新技术的转移、出让提供服务平台，帮助入住企业进行科技项目的孵化、运作、咨询、对接等技术平台。建立立体化的服务体系，让企业能够全方位获知技术信息、政策法规、以及操作流程。建议1：建立园区科技服务平台发展策略项目建议第31页■在项目园区高层办公楼内设置1500平米多功能会议中心■用与相关产业、企业间的技术交流合作；■企业内部会议、培训等。建议2：设置多功能会议中心发展策略项目建议第32页■高层办公楼低楼层可设立