易居_郑州升龙齐礼阎项目营销定位报告_90PPT

桥梁&价值BRIDGE&VALUE1爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告2009.12.30E-HOUSECHINA易居中国本文仅供客户内部使用，版权归易居（中国）投资有限公司郑州分公司所有，未经易居（中国）投资有限公司郑州分公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：升龙地产取势与垄断桥梁&价值BRIDGE&VALUE2爱家国际华城三期营销研判报告报告大纲升龙齐礼阎项目营销定位报告项目属性深度解读类比性国内市场经典个案分析（合肥、武汉）项目指标解读项目核心营销价值提炼项目营销战略部署营销核心战略取势城市2010年营销计划总表项目在城市中的位置与关系项目与区域市场的关系项目地理属性评估区域垄断郑州市场宏观环境预判区域市场研判客户研判项目营销定位媒体渠道分析项目周边配套桥梁&价值BRIDGE&VALUE3爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告郑州市场宏观环境预判PART1桥梁&价值BRIDGE&VALUE4爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告2009年1-10月份商品住房各月新增投放量情况030609012015009年1-10月份商品住房新增投放面积累计：466.82;万平方米2009年71.0219.1212.3461.5427.3566.6310.1511.03109.3578.29466.821月2月3月4月5月6月7月8月9月10月累计■郑州楼市成交量持续走高的情况下，商品房成交均价也一路走高，在今年11月份达到高峰。从1月到11月的近一年时间内，增幅达到1113元/平方米，涨幅26%。■2009年1-10月份各月商品住房销售均价4807元/平方米，市场价格稳步攀升。目前市场均价基本维持在5000元/㎡左右的水平，短时间内很难出现大幅度的调整。09年1-10月份各月商品房价格走势情况4264446744574746503251264967500649485064010002000300040005000600009年1-10月份商品房销售均价：4807元/平方米;元/平方米2009年42644467445747465032512649675006494850641月2月3月4月5月6月7月8月9月10月宏观市场环境研判：郑州楼市整体走向研判桥梁&价值BRIDGE&VALUE5爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告郑州市商品房、商品住宅施工面积逐步上涨，市场未来竞争较大。郑州市商品住宅供求走势1.300.791.340.581.160.741.111.420.550.800.880.940.480.480.830.841.540.930.660.490.300.551.990.880.563.067.341.513.491.3310.529.360.991.240.6302040608010012014016007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.11单位：万平方米024681012供应量成交量供求比11月新增供应量为126.60万平方米，较10月供应67.78万平方米增长了86.78%。近期供应量激增，供求矛盾缓解。供大于求供小于求2009年1—11月份，郑州市商品住房新增投放面积606万平方米，销售面积992万方，供给量远远小于销售量，供需比达到1：1.63，为2009年市场火暴价格快速上升提供了先决条件；桥梁&价值BRIDGE&VALUE6爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告郑州市商品房、商品住宅施工面积逐步上涨，市场未来竞争较大。郑州市商品房竣工面积走势图24.854.165.3116.9136201.3230.4236.5239.8243.226.473.598.4105107.6138.2178.5187.1691.8020040060080008.1-208.1-308.1-408.1-508.1-608.1-708.1-808.1-908.1-1008.1-1108.1-1209.1-209.1-309.1-409.1-509.1-609.1-709.1-809.1-9单位：万㎡-60%-40%-20%0%20%40%60%商品房竣工面积增长率%数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局施工面积经历低谷后逐步回升从施工面积变化趋势来看，自09年初，全市商品房、商品住宅施工量逐步上升。竣工面积依然徘徊在负增长区间。前期投资、开工、施工力度降低的影响，竣工项目数量减少，供应吃紧，预计需要数月的恢复期。郑州市商品房、住宅施工面积走势图3194333936193912406741474259436348642256297433123514377939564150462524092516273729953111317532903351371821592436260827752901309934131622010002000300040005000600008.1-408.1-508.1-608.1-708.1-808.1-908.1-1008.1-1108.1-1209.1-209.1-309.1-409.1-509.1-609.1-709.1-809.1-9单位：万㎡桥梁&价值BRIDGE&VALUE7爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告中长期来看，盘点未来24个月市场上所有已经开发项目可能上市量、以及已拿地且未来可能上市的推量，未来24个月新增供应约为1527万平方米。其中二七区新增供应量约为179万平方米，占到总量的12%。=+新增供应量预测值：1527万㎡增量1：729万㎡增量2：798万㎡当前存量与未来2年市场新增供应量205132575207179二七区管城区惠济区金水区郑东新区229中原区未来24个月新增供应量预测127762556864二七区管城区惠济区金水区郑东新区139中原区增量1已开发项目未来24个月上市量预估7856320139115二七区管城区惠济区金水区郑东新区90中原区增量2已拿地待开发且未来24个月可能上市的推量桥梁&价值BRIDGE&VALUE8爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告盘点市场上已批售未售项目，加上未来24个月的批售总面积，未来24个月的供应总量接近1890万平方米。其中二七区约238万平方米，占到总量的15%；未来全市以及区域市场供应将更加激烈。=+供应总量预测值：1890万㎡截止9月底存量值：364万㎡当前存量与未来2年市场新增供应量新增供应量预测值：1527万㎡261150733228238二七区管城区惠济区金水区郑东新区281中原区未来24个月供应总量预测205132575207179二七区管城区惠济区金水区郑东新区229中原区未来24个月新增供应量预测56181582159二七区管城区惠济区金水区郑东新区52中原区存量截止9月底市场存量桥梁&价值BRIDGE&VALUE9爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告未来发展预测——量价齐涨，竞争白炽化成交回稳，市场由调整恢复期进入稳定上涨期2009年1-10月同比增长的各项成交量逐步走出2008年阶段性谷底阴影，市场已经进入稳定发展时期的水平。价格合理回归，价量齐涨，市场受到支撑，大量新待开发项目浮出水面，未来市场竞争白炽化2009年4季度价量齐涨表现突出。市场出现只要有产品就有需求的，供需平衡，销售火爆局面，市场大部分产品总价接近客户购买承受力。市场通过2009年一年的逐步培育，已经形成较为良性的稳定局面，由此吸引大量沉寂的开发商重新梳理产品，在新的销售周期到来之际，纷纷出手，势夺一桶金。供求结构性矛盾仍然存在隐患，房价高速上涨，迫使更多购房群体转向边缘化地带通过一年多的市场培育，首次置业客户及改善需求客户均迎来新的发展机遇。但飞速上涨的房价迫使更多客户改变选择。尽管种种迹象显示了市场由调整恢复期进入稳定上涨期，未来一年，竞争激烈市场将呈现风险与机会并存的局面。抓住客户心理，将在本轮激烈竞争中脱颖而出，迎来新的发展机遇。宏观市场环境总结：郑州楼市整体走向预测桥梁&价值BRIDGE&VALUE10爱家国际华城三期营销研判报告升龙齐礼阎项目营销定位报告区域市场研判PART2桥梁&价值BRIDGE&VALUE11爱家国际华城三期营销研判报告正商城及王胡寨项目均为新城中村改造项目幸福港湾新蓝钻蓝海港湾本案中原新城升龙国际中心喜多家帝湖亚星城市山水世界城领秀空间王胡寨上城品正商城升龙齐礼阎项目营销定位报告主要竞争区域锁定：北至陇海路；南至南三环；东至京广路；西至西三环。橄榄城周边在售楼盘分布地图桥梁&价值BRIDGE&VALUE12爱家国际华城三期营销研判报告片区竞争格局：片区竞争者2010年投放情况预判橄榄城2010年营销研判报告楼盘名称总套数总面积已售均价当前可售2010年预计推售（平方）中原新城538646250747281096150000康桥.上城品1966186068470527624106升龙国际中心640254406854832689237579亚星城市山水241826213548091144149408橄榄城38001500004700400140000帝湖东王府300040000050003000400000兰德喜多家58050000报价500058050000领秀空间1800110000报价50001800110000王胡砦项目（待售）——1730000——150000150000正商城（待售）————————100000世界城——2800000————150000未预售目前可预测南区区域市场2010年总投放量：179万㎡2010年南城版块上市量空前巨大，南城硝烟四起，竞争白热化！升龙齐礼阎项目营销定位报告桥梁&价值BRIDGE&VALUE13爱家国际华城三期营销研判报告橄榄城2010年营销研判报告区域住宅市场分析：商品住宅产品成交关系分析09年1-11月份分户型各面积段成交套数分布一房：40-50㎡为主,辅以30-40㎡二房：80-90㎡为主；三房：130-140㎡为主,辅以100-110㎡、120-130㎡区域住宅产品成交主要以紧凑型二房和改善型三房为主，占到08年总成交量的七成七。其中80-90㎡的紧凑型二房最多，成交了1857套，其次是130-140㎡的改善型三房。30144548556069465761218570400800120016002000面积段区间3030≤X4040≤X5050≤X6060≤X7070≤X8080≤X9090≤X10010060≤X7070≤X8080≤X9090≤X100100≤X110110≤X120120≤X130130≤X14070≤X8080≤X9090≤X100100≤X110110≤X120120≤X130130≤X140140≤X150150≤X160160≤X170180140≤X150150≤X160160≤X170170≤X180180100100≤X110110≤X120120≤X130130≤X140140≤X150150≤X160160≤X170170≤X180180一房二房三房四房复式及其他单位：套区域户型结构占比8.05%；一房中，结构占比46.58%区域户型结构占比24.42%；二房中，结构占比20.89%区域户型结构占比8.64%；三房中，结构占比66.92%区域户型结构占比9.13%；三房中，结构占比22.07%区域在售项目成交主力面积段集中于一房的40-50㎡