江苏常州巨凝项目产品定位及营销推广报告_196PPT

极有可能引发一段传奇HouseForboss本报告巨凝大成项目整盘攻略Theentiredisk一块手表1800万元（叫江诗丹顿）一辆汽车4300万元起（叫德国大众布嘉迪）——“2009福布斯中国奢侈品市场调查”天哪？天价！一座房子，价值1.5亿美元！2009年11月18日《福布斯》公布豪宅榜美国洛杉矶霍尔姆比山的“庄园”（100个房间）2008年，中国富豪消费了世界上25%的奢侈品;中国游客在欧洲，已成为奢侈品的最大买主;腾中收购悍马;浙江公司现金收购意大利游艇品牌DallaPieta;……欧洲震惊：全球奢侈品市场在中国！无论奢侈品市场如何变换，消费者的身份恒久不变中国品牌策略协会：中国有1.75亿人有能力购买奢侈品，占总人口的13.5%，产品主要是手表、皮包、化妆品、时装和珠宝等大成功者大成者，傲居城央案名释义：⑴灵感源于“大成厂”。80年前，刘国钧先生亲手创办大成纺织印染股份有限公司，现代工业就此发祥，刘氏家族即成为民族资本家的宏图伟业，大成地块，自古就人杰地灵；⑵大成，典故出“集大成者”一语，意思是比较有成就、完备，对有突出贡献的人都是说“集大成者”，曾被用作国家国号和皇帝年号使用。寓意成功、权威和富贵；⑶大成宫，谐音大成功，在事业或者其他方面取得非常大的成功，暗指成功人士的聚集地。大成宫我的豪宅兄弟关于大成宫的BOSS谈第一部奢宅，豪宅也进化1、稀缺的地理资源或类似优势2、平均单价在10000元/㎡以上3、至少20000㎡以上规模的市场存量4、待开发地块楼板价3500元/㎡以上常州,我的“豪宅”兄弟和黄项目预计1.8万元京城豪苑1.75万元新城首府1.8万元晋陵路八号1.5万元（毛）朗诗国际1.1万元凯纳华侨城1.2万元本案国际学校楼板价：3600天顺御和苑1万元（毛）万博国际预计1.4万元高档楼盘的形势地图1、没法停车，1：0.6的车位配比2、面积太小，难以满足豪宅需求3、整体规划，商业住宅较为混杂4、5.14的容积率，两个字“压抑”5、超近的楼间距，还是两个字“压抑”有豪宅的地段，却无豪宅的产品京城豪苑根据业界评价编制，下同。太小户型，不是豪宅京城豪苑交房标准项目选材类别整体橱柜成套高级橱柜烤箱嵌入式洗碗机各一台油烟机热水器煤气热水器废物处理器独立厨房废物处理器净水器独立式净水器燃气灶名牌三头灶具水槽不锈钢双斗洗涤槽龙头洗涤龙头项目选材类别洁具品牌为科勒淋浴房钢化玻璃淋浴间浴缸双卫房中选择一间毛巾架配有厕纸架高级排风扇高级地热系统新城首府1、无市中心稀缺地理资源2、精装修不够精3、真正的富豪没有出手项目玄关过道客餐厅主卧衣帽间书房次卧主卫次卫厨房阳台墙面环保壁纸天然大理石釉面砖仿古砖砂壁漆顶面局部石膏板吊顶，乳胶漆饰面硅酸钙板吊顶局部石膏线防潮乳胶漆饰面局部硅酸钙板吊顶防潮乳胶漆饰面地面天然大理石玻化砖（大理石围边）实木复合地板天然大理石仿古砖新城首府装修标准概览环保壁纸种类繁多，未列明品牌种类项目装饰选择整体橱柜实木柜门，厂家定制台面人造石材五金配件不锈钢材质油烟机各赠送一台，品牌为伊莱克斯或爱芭或西门子燃气灶微波炉消毒柜冰箱龙头品牌为艾乐琪或弗兰卡新城首府装修标准概览橱柜未列明品牌种类，仅表明厂家定制品项目选材类别洁具品牌为科勒或TOTO龙头品牌为高仪或汉斯格雅淋浴房品牌为徳立或阿波罗浴霸品牌为松下或奥普卫浴五金品牌为斯力高或银晶整体卫柜工厂化定制实木柜门成品挂镜工厂化定制实木镜框整体镜柜次卫：工厂化定制面柜项目选材类型进户门防火门钢制木纹转印品牌为晶晶户内门实木饰面油漆门厂家定制衣柜厂家定制踢脚线实木线条厂家定制壁柜/鞋柜实木柜门厂家定制筒灯射灯吸顶灯日光灯管雷士或三雄极光开关插座面板松下或西门子新城首府装修标准概览次配件多为厂家定制品项目一层大堂一层电梯厅标准层电梯厅入户前室楼梯间公共部位墙面天然石材（局部木饰面）玻化砖（天然石材踢脚）乳胶漆饰面顶面石膏板造型局部石膏线乳胶漆饰面乳胶漆饰面地面天然石材玻化砖（天然石材围边）1-4层地砖地面4层以上水泥砂浆地面新城首府装修标准概览公共部位楼梯间装修一般晋陵路八号不是真的豪宅1、高层加联排的布局，不豪2、毛坯交付，难属豪宅天顺御和苑不是豪宅1、物业管理级别不够2、1：0.83的车位配比3、面砖加涂料的外立面4、毛坯的交付标准5、经济性户型和黄一直很神秘，200-350㎡联排如何豪华、舒适？1、所谓“豪宅”，其实有点“山寨”2、豪宅的价值，其实只是比高档住宅贵一点点3、真豪宅的产品还是市场空白大成宫豪宅之上常州豪宅，还没出生？如果有,何时出现?如何从高端住宅做到豪宅?如何将豪宅变成富豪之爱?PART.1宏观经济环境PART.2高端市场表现常州豪宅生存条件大阅兵PART.1宏观经济环境HouseForboss经济指标苏州无锡上海南京常州规模以上企业工业总产值（亿元）17141.629353.922226.115940.974722.47增长率5.10%17%9.80%14.50%23.40%城镇居民人均可支配收入（元）1793317600202571775116223增长率12.10%12.30%13.60%14.10%11.30%经济基础是诞生豪宅的土壤根据《2008年常州市国民经济和社会发展统计公报》显示：2008年末常州市拥有私营企业（含分支机构）5.7万户，个体经营户12.8万户。如果以私营企业和个体经营户两者相加共18.5万户高收入者、及其它一些专业工作者，作为我们的寻售客户范围比较庞大。如果有海归、常州籍华侨、留学人员及在常家庭、海外常州巨子、国内常州才俊……私营企业主是豪宅生存的阳光来买我们房子的人相对而言一定是常州最有钱的人，范围不大，也就是属于常州人口中的5%以内的人。根据《2008年常州市国民经济和社会发展统计公报》显示：常州2008年全市户籍人口358.7万人，常住人口440.7万人，暂住人口152.3万人，总计常、暂住人口593万人。如果以593万人计就是约30万人（约7-8万个家庭），如果以440.7万人计也就是约22万人（约5-6万个家庭），因此大成宫的客户范围就是这5-8万之间。50000-80000个家庭形成氧气PART.2高端市场表现HouseForboss“高端”市场·供需分析项目名称总规模（万㎡）批准量（万㎡）成交量（万㎡）存量（万㎡）未推量（万㎡）朗诗国际街区13.887.20.85.8京城豪苑32.85.9832.9829.82新城首府9.872.821.61.227.05凯纳华侨城6.944.230.983.252.71晋陵路八号3.33.30.62.50和记黄埔20.800020.8大成厂23.2400023.24国际学校周边13.500013.5万博国际（住宅）13.500013.5天顺御和苑53.732.51.231.27小计142.7528.0615.8811.98117.69备注：以上成交数据为约数“高端”市场·户型供需分析户型面积推出套数占比成交数量去化率存量两房120㎡3020%1447%16三房163㎡3040%2583%5188㎡301860%12四房245㎡6040%4880%12合计/150100%10570%45以上数据截止到2009年11月中旬，下同新城首府户型供需结构1、享受型240㎡四房成交情况较好2、功能相同的前提下，面积差较小的户型之间将形成内部竞争户型面积段㎡推出套数供应占比成交套数成交率剩余套数一房65.14318.42%722.58%24两房91-9515341.58%5032.68%103三房120-1256116.58%2744.26%34三房+花园137-1439225.00%3639.13%56五房182.00318.42%1858.06%13合计——368100%13837.5%230凯纳华侨城户型供需结构1、180㎡享受型户型被市场认可2、60-90㎡的经济性，投资性户型去化速度明显较慢户型交付标准面积㎡推出套数比例去化量去化率存量一房毛坯81.125912.45%2847.46%31精装81.62122.53%325.00%9两房毛坯103.88-104.365912.45%2338.98%36三房毛坯121.68-134.6511724.68%7059.83%47精装156.79-172.8812025.32%1714.17%103四房毛坯145.95-159.155912.45%3457.63%25跃层精装163.244810.13%24.17%46合计————474100.00%17737.34%297京城豪苑户型供需结构1、明确的装修标准是精装修快速销售的前提2、户型偏向于经济，投资性，居住性户型140-160㎡受欢迎户型面积㎡推出套数比例去化量去化率存量一房58-65518%51100.00%0一房61-716511%5280.00%13两房87-10512620%12599.21%1三房131-15227344%26195.60%12五房185-1888614%86100.00%0六房278183%18100.00%0小计——619100%59395.80%26朗诗国际户型供需结构1、主力户型仍以两房，三房为主2、经济性、享受型去化最好3、项目整体去化较为理想面积区间㎡总套数占比推出套数成交套数去化率161-1629656.80%301653%2033218.93%151066.7%2503218.93%15426.7%445.3（别墅）95.33%603050%晋陵路八号户型供需结构该项目于11月8号正式对外销售，推出6-20层房源，均价1.5万元/㎡（毛坯）户型面积㎡推出套数占比去化量去化率存量一房50-8811424.11%8978.07%25两房1006516.50%6498.46%1小三房1204010.15%3895.00%2大三房127-1477719.54%5774.03%20三房加花园1484210.66%3992.86%3四房加花园175-2054310.91%3888.37%5五房235133.30%969.23%4小计——394100%33484.77%60天顺御和苑户型供需结构“高端”市场·总价接受度分析项目名称面积（㎡）成交数量（套）去化率总价区间新城首府1632583%200-250万元1881860%250-280万元2454880%300-400万元凯纳华侨城1821858%170-200万元京城豪苑145-1603457.63%140-200万元朗诗国际185-18886100.00%170-210万元27818100.00%280-330万元享受型热销户型总价分析1、200万元以内户型去化速度相对较快2、200-400万元之间去化情况较好，但是去化速度相对较慢3、400万元以上公寓是市场空白点项目名称别墅形态主力面积供应套数成交套数成交单价主力总价世茂香槟湖类独栋514-522㎡44210001090双拼395㎡141416400650璞丽湾双拼340㎡（包括地下90）221316000540联排340㎡（包括地下90）36712000400和黄项目双拼350㎡（地上）8——预计400001400联排200-350㎡（地上）273——预计30000600-1050中央花园独栋305-765232315000-17500450-1200荆溪人家福院双拼300-3208818000-20000540-640联排290-310221714000-15500400-465小计————41086————400万元以上别墅，两年成交86套统计时间：2007年年底至今１、以上项目虽非真豪宅，作为前期市场，我们需要借鉴２、400万元以下的高层大宅销售状况较好３、400万元以上的居住性别墅去化较好，尤其是双拼及独栋产品，但是去化周期较长400万元以上高层将直接与别墅抗衡，并且将面临去化周期长的问题！2009年是上海楼市空前“繁荣”的一年，其中豪宅市场的表现更是突出。昨天，来自上海世联的报告就显示，今年前十月上海均价5万