江苏张家港通运路地块项目营销提案报告_126P

PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建宏观分析——新政下的市场动态PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建地方细则与“国十条”基本一致在4月17日“国十条”出台后，部分城市出台了相应的地方细则：——最为严厉的北京细则不仅严格遵守“国十条”规定，还出台了“采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。——相对保守的深圳细则除了较多的强调保障性住房实施计划外，基本上与“国十条”一致，既没有超出也没有落下，与深圳的房价相比，被认为过于保守。——部分城市的细则难产青岛、南京、合肥、北京和深圳等城市已公布细则，基调均与“国十条”一致，但包括上海等城市在内的地方细则在”国十条”公布一个月后仍然未能公布，反映了地方政府纠结的矛盾心态。政策细则PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建二套房认定从严，北京标准“既认房又认贷”受住建部认定在差别信贷利率中，涉及面最大的是二套房贷——“购买第二套住房，贷款首付款比例将不得低于50%，贷款利率将不得低于基准利率的1.1倍。”“二套房”如何界定，住房和城乡建设部提出将实施京城已有标准：既认房又认贷。政策细则PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建异地购房贷款禁令取消异地购房视为“二套房”作为“新国十条”的配套政策，三部门6月4日联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（简称《通知》）规范二套房认定标准，对二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”的原则。由于目前房地产登记信息系统尚未实现全国联网，《通知》规定，对于二套房的“认房”原则仅本地适用。此外，与国务院此前表态略有不同，或是考虑到异地人实际自住购房需要，《通知》规定异地购房可以申请贷款，但是贷款人必须按二套房（及以上）的差别化住房信贷政策执行。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。政策细则PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建高外向度城市（外地购房比例约50%）成交量平均降幅约70%05000100001500020000250000510152025-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14上海商品住宅周成交情况105001100011500120001250013000024681012-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14厦门商品住宅周成交情况05000100001500020000250003000002468101214-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14深圳商品住宅周成交情况00.20.40.60.811.2020406080100120-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14北京商品住宅周成交情况楼市反应PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建中外向度城市（外地购房比例20-30%）成交量平均降幅约30%00.20.40.60.811.20510152025303540-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14成都商品住宅周成交情况4400450046004700480049005000510005101520253035-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14长沙商品住宅周成交情况0100020003000400050006000700001234567-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14泉州商品住宅周成交情况00.20.40.60.811.20510152025-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14广州商品住宅周成交情况楼市反应PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市中心成交比例持续增加，远郊区成交比例大幅下降0%20%40%60%80%100%-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14北京分区域商品住宅周成交情况城八区近郊区县远郊区县0%20%40%60%80%100%-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14广州分区域商品住宅周成交情况城六区近郊区远郊区楼市反应PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建刚性需求置业比例上升，改善型置业比例下降0%20%40%60%80%100%-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14北京分面积商品住房周成交情况90平以下90-140平140平以上0%20%40%60%80%100%-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14厦门分面积商品住房周成交情况90平以下90-144平144平以上楼市反应PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建新政下，不同类型项目具有迥异的市场表现：p外向度越高成交量降幅越大高外向度城市成交量平均降幅七成，中外向度城市成交量平均降幅三成，这反映了本地自住需要为主的城市受新政影响较小；p市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大这表明市中心区的物业具有的稀缺性和保值性更受市场认可，而远郊区物业由于之前过多受到投资的追捧反而大幅回落；p刚性需求比例上升，改善型需求比例下降从三类需求的成交结构组成来看，虽然各类需求的绝对面积均出现下降，但刚性需求所占比例增加，改善型需求比例大幅下降，而享受型需求少量下降，说明在新政下改善型需求受影响最大；p商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小上海市商业和办公物业成交面积同比下降，但降幅大大小于住宅，而厦门的商业和办公成交面积逆市上涨，反映了部分投资资金从住宅转向商办类物业。楼市反应PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建□调整经济结构，改变发展方式成为中国经济发展的共识□“去房地产化”成为经济改革的重要方向□地产政策调控的系统思维基本成形□“国十条”严厉出乎预料，但体系尚未建立，调控并未结束楼市反应由于本次产业调控对于政府而言已是“最后的遮羞布”，必然存在决心强、力度大的特征，其影响水平和持久性都将强于2008年的水平，并由于当前开发企业的资金情况远远好于2008年，因此市场博弈周期会更长，个体之间的差异会更大。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建区域市场——张家港楼市浅析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建张家港房地产市场房地产投资额历年稳步增加，价格呈快速增长走势，后期上涨空间仍在，但由于新政及信贷的影响，存在一定的风险。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建●五月成交明显回落降幅超过四成●五月量跌价升，成交均价依然走高五月份全市成交因受新政影响明显，成交面积以及成交套数明显回落，而价格依然走高，根据我们的观点预判这样的情况依旧会持续一段时间，后续市场将竞争激烈。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建周边市场环境说明参考项目选取参考项目选取原则：由于本项目周边直径三公里范围内均无新盘对比，所以我们选取市区内2010年在售住宅项目进行比较：1.产品均为高品质普通住宅；2.价格取向有一定的参考价值。重点参考项目：◆置地·甲江南：国泰路梁丰高中对面◆中联皇冠：城西购物公园南侧◆帝景豪园：梁丰生态园西侧◆皇家首座：步行街东首◆兴华豪苑：东二环路东侧香港城北PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建竞争项目情况说明所属版块项目名称销售报价（元/平米）主力产品少量大户型豪宅产品城西置地·甲江南9000二期85-165㎡二居、三居/中联皇冠9000玛伊公寓42-75㎡一居/城东帝景豪园10715130-140㎡三居叠加、双拼、联排别墅兴华豪苑6500130㎡三居330㎡六居别墅城中皇家首座14000140㎡三居，150㎡四居170㎡五居，290㎡顶复主要在售项目的高端普通住宅多以三居室为主，少量配置小户型公寓或大户型豪宅。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建未开盘10年2月1169329412198886/010年3月/092793/064378151876910年4月93271128853/068965173299110年5月/098774107731696321567323合计104594105231210014770312616222183单位：成交价格：元/平米成交套数：套PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建月销售情况项目名称置地·甲江南中联皇冠帝景豪园兴华豪苑皇家首座成交均价元/平米104591052310014703116222月均销售套数（套）121561Ø市区内1-5月份由于大多数楼盘未有新盘推出，故成交量明显较低；Ø皇家首座房源充足的情况下热销，购买者不会因为价格过高而降低购房热情。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建重点案例剖析置地·甲江南(二期高层)项目位置国泰路梁丰高中对面开盘时间2010年6月19日开发商苏州中新置地当期推货量190套约2万方占地面积约17万㎡主力面积85-88㎡两房158-164㎡三房建筑面积约25万㎡销售均价约10000，开盘五重优惠后约9500。建筑形态小高层、高层、别墅销售率Ⅰ期100%Ⅱ期首推认购90%后续供应量小高层户型相同，约330多套项目点评项目的最大优势在于依托目前港城最好的教育学区，同样也是外来大开发商的大手笔.项目对于本案最大的意义在于价格参考和营销手段.PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建中联皇冠(玛伊公寓)项目位置城西购物公园南侧开盘时间2010年6月19日开发商中联置业当期推货量110套占地面积约15万㎡主力面积42-75㎡两房建筑面积约24万㎡销售均价约10000，优惠50元/㎡建筑形态小高层、别墅销售率41%后续供应量暂无项目点评项目的最大优势在于依托城西购物公园，配套成熟。在打造景观方面在港城有独特的手段。销售情况从一期开盘至今一直较为良好。重点案例剖析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建日开发商南城、宏润、华建、金厦当期推货量约250套占地面积约22万㎡主力面积136-143㎡三房建筑面积约30万㎡销售均价10175元/㎡建筑形态商铺、多层、高