销售型商业案例研究

本报告由同致行知识管理中心整理完成。1销售型商业专题案例研究同致行物业顾问有限公司TOUCHSTONEREALEATATECONSULTANCO,LTD本报告由同致行知识管理中心整理完成。2目录销售型商业案例研究蚌埠宝龙城市广场重庆龙湖西城天街业态布局运营模式招商策略建筑设计销售策略宝龙和龙湖天街商业模式总结商业定位本报告由同致行知识管理中心整理完成。3建筑设计运营模式招商策略销售策略销售型商业地产可持续运营商业定位业态布局商业定位是销售型商业地产可持续运营的基础性因素，贯穿始终的核心工作。与商业定位紧密结合，“把商业语言转化为建筑语言”，确保建筑符合销售、经营的双重要求。招商是实现销售型商业地产“订单式”开发的有利支撑，确保项目可以满铺开业，为持续运营打下坚实基础。销售型商业地产开发过程中需要的大量资金都需要通过销售来实现，既要快速回笼资金，又要确保可持续经营。确定合理的商业租售比例，是保证项目持续开发和实现可持续利润的基础。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，增加商业的内在价值。本报告由同致行知识管理中心整理完成。4本报告由同致行知识管理中心整理完成。5重庆龙湖西城天街西城天街位于九龙坡区杨家坪步行街核心地段杨家坪商圈商业发展较成熟，但商业形态较单一，缺乏高档的、有品位的大型购物中心；龙湖西城天街的进驻提升了区域的商业高度和消费档次。本报告由同致行知识管理中心整理完成。6重庆龙湖西城天街◎52,000㎡西街星座◎30,000㎡西城国际◎78,000㎡购物广场◎50,000㎡星级酒店•项目总用地面积为28,590㎡，总建筑面积约260,000㎡;•规划有3万㎡写字楼、5.2万㎡公寓、5万㎡星级酒店、7.8万㎡购物广场。集办公、居住、购物、酒店于一体的城市综合体本报告由同致行知识管理中心整理完成。7•实现公交车站、地铁站、地下通道与项目的零距离互动，运用各种手法将人流快捷的引入商场内部，有机组织内外交通之间的联系。重庆龙湖西城天街便捷的外部交通诱导本报告由同致行知识管理中心整理完成。8重庆龙湖西城天街6大商业入口3个车行入口56部手扶电梯25部直行电梯4部观光电梯1,500㎡室外活动广场1,000席地下车位•各物业形态独立性强：各物业拥有独立入口，互不干扰，保持各自的独立性；•商业展示面好：购物广场规划在主车行环道，具有良好的展示面和昭示性；主力店与专卖区之间为双通道。不仅增强了购物中心与主力店之间的联系，并且增加了店铺的展示面。•创造高附加值空间：借助室外广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值，借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受。本报告由同致行知识管理中心整理完成。9重庆龙湖西城天街商业定位锁定有消费实力的中青年及家庭消费人群，打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的国际化购物广场，并将成为国际时尚生活地标。定位为区域型购物中心，以“家庭生活时尚消费”为主题本报告由同致行知识管理中心整理完成。10重庆龙湖西城天街建筑设计延续地方文脉，提升商业文化品质将具有地方特点的自然生态要素融入建筑空间之中，设计着重表现建筑空间的文化特色，将富于地域文化的传统因子与年轻现代的时尚化相结合。本报告由同致行知识管理中心整理完成。11重庆龙湖西城天街建筑设计中庭顶部设计注重见天采光，且可通过中庭设计实现内部空间的过渡，增加顾客的逗留时间和互动性。商业建筑设计具有透视性和互动性本报告由同致行知识管理中心整理完成。12重庆龙湖西城天街业态布局西城天街购物广场通过多种业态规划，严格区别于传统百货，突出中高档精品特色，采用主力百货、生活超市、精品零售、高档餐饮、娱乐等业态的组合和选择，合理搭配，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。业态规划多元化本报告由同致行知识管理中心整理完成。13重庆龙湖西城天街业态布局目前引进的大型主力店有永辉超市、帝豪量贩KTV、万宁生活超市，以及DAZZLE、周生生、味千拉面等知名商家。西城天街业态以零售为主，占比74%，其次为餐饮4F3F2F1FB1FB2F5FB3F停车场/PARKING停车场/PARKING娱乐/服务:豆乐元美食:龙湖人家/啡可咖啡等美食/糖立方/KFC/面包新语/金翠河港式茶餐厅等美食/阿利与艾德咖啡西餐厅/星巴克咖啡/味千/味牛等美食/郑之味/云南菜泰香米等娱乐/服务/电玩/金宝贝早教/玛花纤体/UME电影城等娱乐/服务/UME电影城/金韩城正统烤肉/朝天门美蛙鱼头等零售,74%餐饮,21%服务,2%娱乐,3%本报告由同致行知识管理中心整理完成。14重庆龙湖西城天街业态布局B1F1F主力店+零售+餐饮主力店+零售本报告由同致行知识管理中心整理完成。15重庆龙湖西城天街业态布局2F3F主力店+零售+餐饮主力店+零售+餐饮本报告由同致行知识管理中心整理完成。16重庆龙湖西城天街业态布局4F5F主力店+服务+零售主力店+服务+餐饮本报告由同致行知识管理中心整理完成。17重庆龙湖西城天街运营模式自持与出售商业5:5,极大的带动销售商业的业态统一，进而提高商家存活率，增加销售商业的价值。销售,50%自持,50%核心主力店+购物中心商业街本报告由同致行知识管理中心整理完成。18龙湖天街通过前瞻性的战略定位、高效的商业硬件、空间及动线规划能力，多元互补规划定位按照一定的招商准则，由购物中心的商业管理公司严格审核、统一招纳商户并对所有招来的商户进行统一管理，制定合理的管理标准，对各个商家进行统一管理重庆龙湖西城天街运营模式一、统一规划二、统一招商三、统一管理推广的统一性在于整合品牌资源、提高商户互动、创新推广渠道，用管理细节赢得商家的一致赞誉。四、统一推广“四个统一”的运营模式，将龙湖天街规划、招商、管理、推广的步调调整到同一频率，将整合营销的效力最大化。本报告由同致行知识管理中心整理完成。19重庆龙湖西城天街招商策略2006.11西城A座推出2006.12西城B座推出2007.4商业部分招商2007.6推出写字楼2011.3商业开业一、招商前置，待项目成熟及人气聚集时，商业开业，确保商业顺利的运营首先对UME、星巴克等主力店进行招商，后又引进大食代、懋世通服装等在内的7家品牌次主力店。二、招商顺序：主力店先行，继而次主力店、品牌主力店、商铺散户。招商前置，大户先行，散户次之2008.3商业销售本报告由同致行知识管理中心整理完成。20重庆龙湖西城天街案例总结商业定位区域型购物中心，主要服务项目所在区域。建筑设计将地方文化与现代时尚相结合，注重建筑内部的采光性和舒适性。业态布局运营模式业态规划多元化，以主力店、零售和餐饮为主。租售结合，比例为5：5。招商策略招商前置，大户先行，散户跟进。本报告由同致行知识管理中心整理完成。21目录销售型商业案例研究蚌埠宝龙城市广场重庆龙湖西城天街业态布局运营模式招商策略建筑设计销售策略宝龙和龙湖天街商业模式总结商业定位本报告由同致行知识管理中心整理完成。22本报告由同致行知识管理中心整理完成。23蚌埠宝龙城市广场城市新区，商业综合体：蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心。本报告由同致行知识管理中心整理完成。24蚌埠宝龙城市广场一期：130,935平方米的公寓单位、52,049平方米的商店及零售店，12,559平方米的停车位。二期：220,255平方米的大型多业态综合性商业地产项目及总建筑面积75,411平方米的停车位•购物中心规划正对城市广场，商业展示面及形象较好，对人流的吸引力强。城市广场总建筑面积49万㎡，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体本报告由同致行知识管理中心整理完成。25蚌埠宝龙城市广场商业定位满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。超区域型国际时尚消费体验中心本报告由同致行知识管理中心整理完成。26蚌埠宝龙城市广场商业定位主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里—200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。主要消费客层的定位：中档消费群时尚消费。二级消费客层的定位：以本地高档消费群及旅游人士消费。三级消费客层的定位：大众流行消费群消费。本报告由同致行知识管理中心整理完成。27蚌埠宝龙城市广场建筑设计蚌埠宝龙城市广场—正对城市广场的弧形购物中心,设计现代、新颖，具有地标性本报告由同致行知识管理中心整理完成。28蚌埠宝龙城市广场业态规划依据产品定位、品质定位和功能定位，宝龙城市广场采取“新、全、优、动”的业态定位。新全优动引进全新的商业业态并有机的使各业态互动。业态比较全面，主要经营业种可以囊括服饰、家电数码、家具、通讯等，各种业种相互交叉经营，增加宝龙城市广场项目的丰富性和精彩性。在业态选择上，从整个蚌埠市场辐射区域出发，从中选优，将业态最优化，形成最具竞争力的业态，打造一个区别老淮河路商业街优势商圈。在业态的选择上要形成互补、互动，形成购物、娱乐、休闲、餐饮交叉经营，从而形成“时间消费”概念，延长经营时间，增加经济效益。业态定位本报告由同致行知识管理中心整理完成。29蚌埠宝龙城市广场业态规划业态规划以百货为主，其次是超市和餐饮。娱乐,6%餐饮,15%家居卖场,14%超市,16%百货,49%本报告由同致行知识管理中心整理完成。30蚌埠宝龙城市广场业态规划A区：精品生活主题区以大型百货、大型超市、大型家居卖场为主题B区：大众休闲主题区以大众百货、大型家电卖场、美食广场和运动主题店为主本报告由同致行知识管理中心整理完成。31蚌埠宝龙城市广场A区业态规划主力店+超市+百货+家电电子+超市+百货+运动城电玩+超市+百货+餐饮书城+家居城+餐饮以大型百货、大型超市、大型家居卖场为主题本报告由同致行知识管理中心整理完成。32蚌埠宝龙城市广场B区业态规划以大众百货、大型家电卖场、美食广场和运动主题店为主本报告由同致行知识管理中心整理完成。33蚌埠宝龙城市广场运营模式核心产品构成商业租售比例商业租售比为7：3，其中商业街部分为销售部分，购物中心及部分主力店为自持部分18%45%27%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%停车场购物中心住宅商业街持有,70%销售,30%本报告由同致行知识管理中心整理完成。34蚌埠宝龙城市广场招商策略05.12月拿地1.9亿出让金分六次支付06.6月住宅开盘商业1期07.5月开盘商业2期07.10月开盘2007年初首期封顶08.10月商业招商09.9月商业开业资金支出压力小资金压力大，销售回款先销售后招商，缓解资金压力，保证项目持续开发本报告由同致行知识管理中心整理完成。35蚌埠宝龙城市广场招商策略宝龙城市广场招商时间计划表：商业项目孵化期规划为3年左右大户先行，散户跟进，招商顺序：主力店-中等零售散户-小零售业主项目开工项目完工开业开工年后数主力租户中等规模零售租户（1000㎡到10000㎡）小零售业主（小于1000㎡）目标出租率0.51.01.52.02.53.03.5预出租阶段预出租阶段预出租阶段80%90%本报告由同致行知识管理中心整理完成。36蚌埠宝龙城市广场销售策略商业出售部分采取“售后包租”，年投资回报率承诺在6%-7%•租金为总房价的6%第1-2年•租金为总房价的8%•租金为总房价的7%第3-4年第5年前5年累计租金达总房价的34%一般采取直接从房价中扣除本报告由同致行知识管理中心整理完成。37蚌埠宝龙城市广场案例总结商业定位超区域型购物中心，覆盖范围较广。建筑设计与周围环境很好的结合，设计现代，具有地标性。业态布局运营模式业态规划以百货为主，其次是超市和餐饮。租售结合，比例为7：3。招商策略受资金压力，先销售后招商，招商大户先行，散户跟进。销售策略售后包租，时间为3-5年。本报告由同致行知识管理中心整理完成。38目录销售型商业案例研究蚌埠宝龙城市广场重庆龙湖西城天街业态布局运营模式招商策略建筑设计销售策略宝龙和龙湖天街商业模式总结商业定位本报告由同致行知识管理中心整理完成。39龙湖天街商业模式分析本报告由同致行知识管理中心整理完成。4