【测绘】房产测绘房屋安全鉴定常见业务知识问答

2008/11/06星期四房产测绘房屋安全鉴定常见业务知识问答房产测绘问：什么是房产测绘？为什么要进行房产测绘？答：房产测绘属于测绘的一个分支，主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，运用测绘技术和手段，按照国家有关法律法规、国家房产测量规范和有关技术标准、规定，并以文字、数据及图件表示出来。房产测绘是一种法定测绘，其为房产产权、产籍管理提供服务。房产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。商品房面积测量和认证工作一直是房产权利人关注的热点话题，随着房地产业的迅速发展，房屋价格的不断提高，在商品房交易中因房屋建筑面积引发的争议和纠纷时有发生。因此房产测绘在房产市场交易中的地位显得尤为重要。首先，房产测绘要依据相关的法律法规和规范进行执业活动，其面积计算及共有共用面积分摊原则等专业性很强，必须要由有资质的测绘单位进行。建设单位、设计单位、施工单位和房地产开发销售部门等，其人员没有经过严格的职业培训，测算依据不统一，产生争议纠纷难以找到责任机构和人员妥善解决，因此必须要由有资质的测绘单位进行房产测绘，才能使房地产交易市场能够更加健康有序的发展。其次，房产测绘主要是为产权管理服务的。2001年5月1日，国家颁布实施了《房产测绘管理办法》(建设部、国家测绘局令[2000]第83号)，进一步明确了用于房产管理的房产测绘，实行由房地产行政主管部门委托制度，建立了国家实行房产测绘单位资格审查认证制度，确定了房产测绘机构的法律主体地位，同时加大了房地产行政主管部门的监管力度。因此，因房屋建筑面积产生的争议和纠纷也能够及时得到妥善解决，更好的维护了广大购房者的切身利益。问：对购买的商品房面积有异议如何处理？答：当对面积有异议时，可采取以下处理解决办法。首先是买卖双方当事人进行沟通，做些必要的解释；二是因房产面积测绘专业性表较强，当事人可向实施本项目测绘的测绘机构进行专业咨询；三是双方有合同约定的，遵照合同约定协商解决；四是可提请市房产管理局进行复审，对复审结果不服的，可依法提起行政复议或诉讼。问：共有建筑面积权益如何得到保障？答：大家都知道，我们购买的房子面积不仅仅是套内面积，还有一部分是分摊面积。分摊面积就是由共有建筑面积分摊得出。那么共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、管理用房以及外墙水平投影面积的一半等部位。对于某幢建筑物来说，被本幢各套分摊的建筑面积，即为本幢的共有建筑面积。共有面积的存在是一幢建筑物必不可缺的，直接影响着我们居住环境居住质量的舒适好坏。在国家出台的《物权法》中，对大家共同享有的共有建筑部位的使用、管理、处分都有明确的规定。对共有建筑部位私自占有、经营、改造、处分、改变用途等违规行为都是不允许的，在很大程度上保护了共有人的权益。共有面积的权益保障，从政府管理部门讲，从建设项目立项到竣工验收，从初始销售到权属登记，各级职能部门都有严格的标准跟踪检查监管。但是最重要的是开发单位、所有权人、物业管理机构、社会团体等，自觉依法办事，依法维权。共同构建和谐社会。问：按套内面积销售，房产测绘是否失去作用？答：为了解决房地产市场中面积纠纷带来的矛盾问题，各地市推出商品房按套或按套内建筑面积计价销售，共有建筑面积不再和房款挂钩，套内建筑面积本身比较容易测算，通过测量边长，即可求得，可避免因共有建筑面积分摊问题引起的诸多矛盾，消费者能够做到心中有数地购房。房产测绘是否变成了无关紧要的工作，那么不妨通过以下说明，来认识房产测绘工作。一是目的不同。按套内面积销售是一种销售方式，解决的是面积纠纷问题。房产测绘的目的是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、种菜、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。是为城市规划，城市建设等提供基础数据和资料。二是依照《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权立法条款，对于专有部分，所有权人有独立的占有、使用、收益和处分的权利；而共有部分则需全体所有人共同管理、支配和处分。从这个意义上讲，都要通过房产测绘来计量保护所有权人的权利。三是对房产主管部门而言，实行按套内面积计价销售，共有产权不明晰，对分摊的共有建筑面积如何确认其权属并准确进行产权登记以及对保护购房者的权益及保障分摊的共有建筑面积及公建配套设施的使用和监督管理。四是对相应房产管理政策来说。目前在进行房地产交易评估、抵押，以及维修基金、暖气费、物业管理费等各项税费交纳时，大都是以房产测绘的建筑面积为依据。五是依据房产测绘成果有利于国家对房产市场发展的宏观控制，房价统计、价格对照比。譬如对于相同户型，套内面积相同，当位于不同单元或不同幢时，普通住宅与高档住宅，共有部位使用空间及功能上相差较大。购房者在购房中不易价格对比，对房屋真正价值的衡量没有一个标准的尺度。综上所述，从某种意义上说，一味强调按套内面积销售，忽视房产测绘工作，都会有意想不到的问题出现。针对济南市目前的房产测绘管理办法，济南市房产测绘房屋安全鉴定中心认为，房产测绘工作关系到群众的切身利益，社会对此问题地关注如此强烈，反映了房产测绘工作的重要性。问：证载面积有哪几部分组成？答：证载面积即房屋的产权面积，是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋的产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋的建筑面积由房产测绘部门按整幢楼经过分摊计算得来的，房屋的建筑面积包括房屋的套内建筑面积和分摊面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m(含2.20m)的永久性建筑。房屋的套内建筑面积由三部分组成：(1)套内使用面积。(2)套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙面积。套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积。(3)阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积。房屋的共有建筑面积也即我们常说的分摊面积，由两部分组成：(1)本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等；(2)套(单位)与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。问：为何业主自行量取的面积与证载面积有出入？答：在房产测绘执业过程中，经常会碰到购房者的咨询，询问为何自己量取的面积与房产证上的证载面积不一致？我们已经讲过，证载的建筑面积为套内建筑面积加上分摊面积所得。房产测绘中，套内建筑面积的界线要量取到分户权界线的墙体中线，再加上阳台的面积。分摊面积是全楼共有的建筑面积，按功能区的使用经过一级一级分摊计算得来的。而购房者自己量取，仅能量取到净里尺寸的数据，然后简单的相乘相加得出一个面积数，这个面积既不是我们平时所说的使用面积，也不是证载面积中的套内建筑面积，相差较大，因此购房者产生的疑惑比较多。实际上房产测绘是一项专业性较强的技术工作，房屋进行测绘是有先决条件的，即必须以幢为单位来进行测量和面积认证。测绘人员对房屋的建筑、结构等要充分的熟悉和了解，然后依据相关的法律法规及规范进行执业活动。产权人很难自行校核自己的房屋建筑面积是否准确，特别是分摊的共有共用建筑面积，若没有专业知识和上述条件，根本无法自行测算，存在一些看法和误解也是正常的。问：为何个别业主分摊面积相对较大？答：多数房屋的分摊面积所占比例一般在一个可预见的范围内，一旦出现分摊系数比较大的情况，购房者往往对自己的房产面积产生疑问。公共部位面积的分摊是由楼内公共部位面积的大小及其使用情况确定的。对于普通的住宅、公寓等类型的房屋，由于公共部位的面积及其使用情况都比较类似，差别一般不会太大。对于比较特殊的情况，如住宅楼入口处增加了面积比较大的大厅，商铺设置的铺位间通道宽度较大，都会导致公共部位的面积较大，和普通的房屋相比，其分摊系数要增大很多。对于普通住宅，由于公共部位主要是外墙及楼梯间，且楼梯间大小都相差不大，因此一般小户型住宅楼的分摊系数要比大户型住宅楼的分摊系数要大。如何破解面积分摊很大产生的疑团，最好的方法是与相同类型的房屋进行比较，特别是对公共部位及其使用情况进行认真分析。问：管理部门如何采取措施保护购房者利益？答：以往许多购房者在买房的时候，总感觉有种上当的感觉。主要是购房者缺乏有关的法律知识，无法明白其中的原因，只能有苦难言。为了减少类似问题的发生，管理部门采取了许多的管理措施，有效减少类似问题的发生，切实维护了购房者的利益。网上面积公示是杜绝面积缺斤少两的有效保障。以往有的开发企业给购房者提供的建筑面积与实际面积不符，给购房者产生误导。通过网上面积公示，各项面积都能够查到，购房者就能根据一个透明的结果，合理选择自己的住房。房产测绘许可制度的实施，避免了测绘市场的混乱。由于房产测量规范对于面积分摊的方法还不是很明确，如果测绘市场放开，个别不负责任的测绘企业可能会同开发商钻规范的空子，损害购房者的利益。管理部门对测绘市场的有效控制，充分利用技术能力强的测绘部门的优势，维护了测绘市场。问：商品房单个业主为何不能委托测绘？答：商品房面积测绘实际是对房屋每个户室产权面积的认定，计算时需要结合规划、建筑设计及其相关的竣工资料，还要考虑开发企业的销售方案。单个户室面积计算首先应确定房屋内各户室的权属界限，同时还要明确公用部位的使用情况。对于房屋的使用情况，还要与规划向结合。户室的权属界限与开发企业销售方案有直接关系，公共空间的使用开发企业也根据其使用特点在相关销售合同中做了说明，也只有他们能够对报告中公共部位使用情况的认可承担责任。单个户室的业主，其掌握的只有自己单个户室的具体情况，无法确切掌握其它户室的权属界限，也无法对公共部位使用情况的确认承担责任，也无法提供商品房测绘需要的其它相关资料，因此无法独自委托进行测绘。问：为什么房屋面积预测结果与实测结果有一定差异？答：因为预测是根据图纸内容所做的测绘，而实测是根据现场实际测量的数据计算的结果，由于施工误差、施工过程中的变更等多方面原因，导致结果有一定差异。问：共有面积如何分摊？答：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊，面积的分摊应依照被占有或使用情况来确定。问：我家住的是多层住宅楼，有的单元为一梯两户，还有的单元为一梯一户，这两个单元内的户室分摊系数相同吗？答：相同。因为住宅楼是以幢为单元进行分摊，分摊方法是按照建筑面积的比例，所以其分摊系数是相同的。问：因需要，在我的用地内建了临时房屋，该房屋手续齐全，能否计算建筑面积？答：不能，活动房屋、临时房屋和简易房屋均不能计算建筑面积。问：储藏室内有一根比较粗的横向管道，对使用造成一定影响，是否应当扣除管道所占的面积？答：如果对房间的使用功能没有太大影响，一般不扣除其面积。问：我家的阳台是不封的，上一户相同位置是透空的，没有阳台，在计算面积时，我家的阳台没有计算面积，这样算正确吗？答：正确。对于没有封闭的阳台，如其顶盖已经跨层，不看作该阳台的顶盖，没有顶盖的阳台不计算面积。房改房上市交易测绘问：测绘中心设在房产交易大厅的测绘服务窗口主要受理哪些房产测绘业务？答：测绘中心为方便广大客户，在济南市房产大厦二楼房产交易大厅设有测绘服务专柜，专门受理房改房上市交易的面积测绘工作。问：房改房上市交易第一步手续是什么，需带什么证件？答：第一步应先办理房屋测绘委托，需带房产证原件和复印件。问：房改二手房上市交易房产面积测绘的收费标准是什么？答：根据财政部、国家测绘局颁布的《测绘生产成本费用额定及有关细则的通知》(财经字[1999]856号)，济南市房管局颁布的《关于购置公房上市房产测绘问题的通知》(济房政字[2004]46号)、《关于已购公房上市交易