茂业营销报告合

沈阳茂业中心2013年项目营销报告2012-12目录：1.市场机会篇2.MINI办公产品营销计划3.平层会馆大宅营销计划4.茂业金廊壹号2013媒体推广预算5.人力资源配置PART1：市场机会篇对茂业中心的初步认识稀缺地段价值五里河高端商务区核心位置大量服务于文化、金融、科技行业的高端甲级写字楼开发，区域已经形成沈阳五里河高端商务区金廊沿线大量服务于城市高端人群的居住区的打造，使南部金廊区域成为高端居住区域的标签万象城、世茂百货、茂业百货为代表的高端商业为区域提供了高端商业服务设施万豪酒店、希尔顿酒店、君悦星级酒店和公寓形成区域完善高端商务配套沈水湾高尔夫球场江南高尔夫球场、五里河公园、浑河公园打造高端运动、休闲娱乐配套设施金廊南部区域高端住所聚集区对茂业中心的初步认识稀缺产品价值40万方城市地标性大型综合体集合311米高端甲级写字楼、茂业百货商业服务配套、超五星级JW万豪酒店等高端商业与商务配套精致小面积空间、超大面积平层空间打造丰富产品线茂业中心的地段价值与整体产品价值是毋庸置疑的但是目前所面临的问题是其可售型产品定位不清晰！？2013年营销工作核心策略茂业品牌树立，茂业价值飞跃年区域商办产品竞争格局解析区域公寓产品竞争格局解析大平层住宅产品市场前景剖析项目所面临的竞争格局分析市场判断PART1区域公寓产品竞争格局解析五里河区域酒店公寓项目分析五里河区域内住宅项目分析项目名称产权年限产品组成在售房源主力面积区间酒店经营管理公司物业管理费水电计价方式是否通煤气推盘时间推售情况成交情况成交价格整盘余量佳兆业中心50年7层商业+1栋35层办公+2栋56层公寓其中一栋公寓8-36层39-110㎡佳兆业物业3元/m2/月民用无2012年9月下旬400套75%左右约1.3万元/m2（包含2000元/m2装修标准）约1000套左右盛华公馆50年商业+酒店+2栋32层公寓其中一栋公寓20层以下房源35-80㎡一方物业3.5元/m2/月民用无2012年9月下旬900套88%左右约1.1万元/m2（包含2000元/m2装修标准）100套左右世茂五里河50年综合体项目目前推出11号楼90-140㎡图锐——民用无目前处于蓄客1200套——目前报价0.95-1.1万/m21200套40年T座酒店公寓22-38层66-200㎡商业无2012年9月下旬900套成交90%以上约1.1万元/m2（包含2000元/m2装修标准）5-6套目前区域内在售居住用途产品主要有酒店式公寓与住宅两类产品五里河区域居住用途项目概况产品类型酒店公寓产权年限40年总高180米楼宇功能1-20层为希尔顿酒店，22层-38层为酒店式公寓总共户数352户，每层22户层高3.6米本次推量22-28层共计150户酒店公寓户型66、150、180、200m2成交均价1.5万/m2(包含2500元/m2的装修）截止目前剩余量5-6套150m2的房源物业供公司图嘉物业管理费6元/m2/月该项目主要在售是酒店式公寓，其主要卖点是酒店式服务精装公寓产品类型住宅产权年限50年本次推量11号楼认购酒店公寓户型90、110、140m2成交均价低区报价9500元/m2高区11000元/m2开盘时间预计12月底备注全款96折，贷款99折，11号楼认筹2万抵5万预计12月中旬可获得，之后所有房源报价提升为15000元/m2增值服务：酒店公寓用户可享受希尔顿酒店的部分设施除基础物业服务外，专门的酒店管理公司将提供委托租赁服务五里河区域住宅典型案例参考《世茂五里河》66平方米标间200平方米3房2厅2卫150平方米2房2厅2卫180平方米3房2厅2卫其酒店式公寓主要面积段偏大，单、总价高，与本案直接竞争关系不大五里河区域住宅典型案例参考《世茂五里河》除基础物业服务外，专门的酒店管理公司——图嘉将提供委托租赁服务酒店公寓用户可享受希尔顿酒店的部分设施1、基础物业服务（通普通住宅物业管理服务内容）2、24小时礼宾及保安服务3、通晓多国语言的客服专员4、机场接送（收费）5、住宅代出租、代收租金（收费）6、邮件及通讯传递服务（收费）7、DVD电影集（收费）8、计程车及汽车租用服务（收费）7、客房清洁服务（收费）…...五里河区域住宅典型案例参考高端的专业化酒店式服务管理公司的引入提高了其酒店公寓的高端服务价值《世茂五里河》产品类型住宅产权年限50年开发商辽宁一方地产有限公司水电煤使用标准水电均按照民用费用计算，无通煤气最近一次推盘时间2012年9月下旬本次推量900余套主力面积段32-95m2成交均价约1.1万元/m2（包含2000元/m2装修标准）截止目前剩余量100套左右购买客户分析以投资客为主物业供公司一方物业物业管理费3.5元/m2/月备注全部9折，一次性付款再打9.5折，目前余量不多稀缺地段上小面积、低总价的现房住宅，使其竞争力强，后期还有较大推量户型小结产品力、总价段与茂业最为相似的项目目前住宅余量较少五里河区域住宅典型参考案例《盛华公馆》项目主力户型32-95m2之间，包含2000元/m2装修标准，采用进口石材，并提供佳兆业自身品牌物业管理服务五里河区域住宅典型参考案例《盛华公馆》产品类型住宅产权年限50年开发商佳兆业地产(辽宁)有限公司水电煤使用标准水电均按照民用费用计算，无通煤气最近一次推盘时间2012年9月下旬本次推量400余套酒店公寓户型39-110m2成交均价约1.3万元/m2（包含2000元/m2装修标准）本次推盘剩余量100套左右购买客户分析以投资客为主物业供公司佳兆业物业物业管理费3元/m2/月备注一次性交付打9折，贷款打9.2折以小户型为主，整体品质较高，去化速度快，后续很大推量，为区域主力公寓项目后期将有37-52层和另外一栋52层房源推出，总剩余房源约近1000套佳兆业物业提供商务秘书服务相关服务、房屋管理类如装修公司资质审查、房屋委托出售和相关家政服务五里河区域住宅典型参考案例《佳兆业中心》户型一室一厅一卫一室二厅一卫二室二厅一卫建筑面积43-47㎡51-57㎡68-71㎡78-81㎡91-93㎡108-112㎡户数配比40%20%20%7%7%6%项目主力户型39-110m2之间，包含2000元/m2装修标准，整体品质感较高五里河区域住宅典型参考案例《佳兆业中心》区域公寓产品竞争小结居住用途项目区域内这类产品主要来自世茂五里河、佳兆业中心、盛华公馆竞争项目分析佳兆业中心与盛华公馆是区域内未来主要的精装小面积公寓本案作为公寓产品将面临贴身式强力竞争，机会小在金廊区域内，公寓产品比比皆是，楼楼比邻，我们将重新定义本项目。我们将从公寓的“红海”中跳脱出来。区域公寓产品竞争小结PART2区域商办产品竞争格局解析沈阳办公市场分布格局五里河区域办公项目总量分析五里河区域办公项目细分产品特征分析客户情况分析—2012年未购客户分析供应方面：10月沈阳供应量为2.47万平方米，同比下降52.96%，环比上升247%；成交方面：10月沈阳办公用房的成交量为5.94万平方米，同比上升272.92%，环比上升44.35%；成交价格为9197元/平方米，同比下降0.04%，环比上升2.79%；成交总价10月为5.47亿元，同比上升272.78%，环比上升48.38%沈阳办公市场分布格局整体市场供应量较大，并且逐渐呈现供过于求态势，市场竞争激烈2008-2012年上半年沈阳市办公用房供求走势图2012年全年沈阳市办公用房供求走势图传统商业区，商务氛围形成较早区域办公物业供应约80万㎡，区域内平均租金约108元/㎡/月入驻客户有商贸企业及各类企业区域内近年来甲级写字楼快速兴起，并已经发展到一定规模，并以中高端写字楼为主，办公以租赁为主区域内办公平均租金约140元/㎡/月主要入驻客户以IT、科技、房地产、金融为主沈阳目前有成熟的四大商务区受行政重心南移的影响，南部五里河商务区逐步成为沈阳日趋成熟的高端商务区政府机构集中区域，交通较完善，办公环境相对较好区域内共有办公物业150万㎡，平均租金约135元/㎡/月入驻客户以金融、制造业、服务业为主北起市府广场，南接五里河商务区的区域，在这一狭长区域布置了金融贸易、商务、办公、科技会展、文体休闲、现代生活等多种功能组合沈阳办公市场分布格局区域地址总建筑面积物业类型办公供应量办公等级华润大厦和平区青年大街286号7万方办公5.5万方甲级华丰嘉德广场和平区青年大街（原五里河体育场北侧）43.5万商业、办公、酒店、住宅9万方甲级昌鑫大厦和平区青年大街390号6.05万方办公+商业裙房4.6万方乙级华强广场和平区和平区南三好街100号19万方办公、商业、住宅5.7万方乙级同方广场和平区和平区三好街96号28万方办公、商业、住宅12.16万方甲级世茂五里河和平区青年大街与文体路交汇处西南侧160万方商业、办公、酒店、住宅2万方甲级皇朝万鑫国际大厦和平区青年大街390号22.7万方商业+办公6.8万方甲级沈阳嘉里中心沈河区青年大街与文化路交汇处东北侧130万方商业、办公、酒店、住宅7.3万方甲级佳兆业沈河区青年大街与文萃路交汇处30万方办公、商业、住宅5万方甲级夏宫城市广场沈河区青年大街209号32万办公、商业、住宅6万甲级盛华公馆沈河区青年大街165号11.48万方办公、商业、住宅4.8万方甲级北方国际传媒中心沈河区青年大街167号4.05万方办公+商业裙房2.6万方甲级罕王大厦沈河区青年大街227号1.4万方办公1.4万方乙级华新国际大厦沈河区青年大街219号3.3万办公3万方乙级青年大街199号地块和平区沈阳市南四经街149约20万方商业+办公未知未知金廊沿线金廊沿线北端金廊沿线南端金廊沿线中端五里河区域备注：根据目前可统计的数值显示区域内办公开发量为约75万方区域办公项目开发量与未来的推出量很大，并且大多数以标准型办公产品为主五里河区域办公项目总量分析营销模式项目名称办公体量标准层面积（平方米）分割面积段（平方米）销售价格租赁价格(元/平方/年)物业费(元/平方/月)租赁华润大厦5.5万方2220240-569——210017北方国际传媒中心2.6万方约100080-250——1400-180030皇朝万鑫国际大厦6.8万方A栋1593C栋1303A栋165-337C栋98-378——1800-210017罕王大厦1.4万方675——1200（包含物业费）——华新国际大厦3万方150085-480——100014租-售华强广场5.7万方189265-203110001200-140020同方广场12.16万方159379-15011000（包含1500元/m2装修）租金未定18未来上市盛华公馆4.8万方夏宫城市广场6万世茂五里河2万方沈阳嘉里中心7.3万方佳兆业5万方华新国际大厦3万方未上市，但多数办公按照甲级标准打造五里河靠金廊沿线目前以及未来对外出售的办公项目很少，主要以租赁为主五里河区域办公项目特征分析营销模式项目名称区域总建面积（m2）产品构成级别实际层数标准层面积（m2）分割面积段（m2）租金(元/m2/年)物业费(元/m2/月)出租率最近一期推量（万）成交价格（元/m2）销售去化率余量(万方）租——售同方双子座和平区30万，其中办公约12.16万方2栋办公楼+商业裙房甲级46F159379-150租金未定18未上市约1.2711000（包含1500元/m2装修）17.00%1.06华强广场和平区19万，其中办公约3.6万2栋办公楼+住宅+商业裙房乙级35层189265-2031200-140020——约2.801100040.00%1.68在售项目主要集中在三好街一带，但是三好街区域的地段价值要劣于金廊沿线五里河区域办公项目特征分析项目名称级别实际层数层高外立面空调品牌空调模式电梯品牌电梯分区车位数公共部位交付标准配套设施北方国际传媒中心甲级29F3.6玻璃幕墙远大中央空调三菱客梯4部，货梯1部130-160个大堂层高13.9m；大跨度通透设计天花板吊顶、乳胶漆、架空地板会客厅、会议室、员工食堂等华润大