个人贷款业务

个人贷款业务一、个人住房按揭贷款二、个人汽车消费贷款三、个人存单/国债质押贷款四、信用卡分期付款1、担保公司担保授信额度项目下的单笔二手房按揭贷款2、单笔散户的个人二手房按揭贷款2一、个人住房按揭贷款直贷保个人二手房按揭贷款流程图（1）⑴购房签约⑵提出贷款申请⑺产权过户⑹上报分行进行审查审批⑸支行进行审查审批⑷贷前调查⑶资料准备⒀档案整理⑿返还资料⑾抵押登记手续（担保公司担保结束）⑽放款（担保公司担保开始）⑼出账前审核⑻签署借款合同⒁贷后管理3直贷保个人二手房按揭贷款流程图（2）⑴购房签约⑵提出贷款申请⑺产权过户⑹上报分行进行审查审批⑸支行进行审查审批⑷贷前调查⑶资料准备⒀档案整理⑿返还资料⑾放款⑽出账前审核⑼抵押登记手续⑻签署借款合同⒁贷后管理4注意事项1、资料的准备2、文件的签署3、贷款流程（调查、上报、抵押、出账）5个人二手房按揭贷款资料清单1、买房人（借款人）资料2、卖房人资料6资料的准备买房人（借款人）提供资料1、借款申请人及其配偶的身份证明文件（包括身份证、护照、军官证）2、借款申请人及其配偶的户籍证明文件（户口本）3、借款申请人的婚姻状况证明（包括结婚证、离婚证、法院判决书）4、借款申请人为外地户口的，须提供《暂住证》或《北京市工作居住证》5、借款申请人1寸或2寸证件照片1张6、借款申请人的最高学历证明7、收入证明8、借款申请人家庭资产证明资料9、借款申请人其他收入来源证明资料10、房屋买卖合同、首付款收据（或存入我行）、网签合同的网上查询密码11、交易房产的评估报告7卖房人需提供的资料1、卖房人及其配偶的身份证明文件（包括身份证、护照、军官证）2、卖房人及其配偶的户籍证明文件（户口本）3、卖房人的婚姻状况证明（包括结婚证、离婚证、法院判决书）4、交易房产的房产证8具体要求及审核要点9借款申请人及其配偶的身份证明文件1、身份证明文件可以是身份证、护照、军官证2、新版身份证需复印正反2面3、护照、军官证应复印完整4、注意仔细核对身份证件照片是否与本人相符5、注意身份证件上记载的信息与其他资料显示的信息是否一致10借款申请人及其配偶的户籍证明文件1、户籍证明文件主要是户口本2、户口本要复印全部页3、如果是集体户口，户主页可以提供复印件4、户口本上显示借款申请人的个人信息，可以作为了解其个人基本情况的参考，并可以与其他资料的相关信息进行核对5、户口本上显示的借款申请人家庭成员的相关信息，可以作为了解申请人家庭背景的参考11借款申请人的婚姻状况证明1、包括结婚证、离婚证、法院判决书等2、目前婚姻状况为无配偶者，签署我行的《婚姻状况声明》12《暂住证》或《北京市工作居住证》1、注意核对身份证号码，工作单位、现住址等信息2、注意证件的有效期13借款申请人1寸或2寸证件照片1张14借款申请人的最高学历证明1、对于学历较高者建议提供2、注意借款申请人所学专业与目前工作的关联程度15收入证明1、尽量使用我行的标准文本2、加盖单位公章或人事专用章3、信贷员应首先通过114查询核实4、借款人个人每月负债总额不超过其月收入的50%；借款人家庭每月负债总额不超过其家庭月收入的55%5、最好搭配工资账户对账单或税单等16借款申请人家庭资产证明资料1、存单、国债、公积金帐户对帐单、证券帐户对帐单等现金类资产证明文件2、房产证、购房发票、车辆行驶证、购车发票等固定资产类证明文件3、对于自雇人事，必要时可要求其提供公司章程、公司银行帐户对帐单、以及商务合同等。4、对于资产证明的提供，应因人而异，灵活掌握。宗旨是在不过多增加申请人麻烦的前提下，尽可能全面了解申请人的资信状况，判断申请人的还款能力。5、应注意上述资料的真实性17借款申请人其他收入来源证明资料1、可以是稿费收入、房租收入等（房租收入不能作为主要的还款来源）2、如果能够提供收入的证明文件，可以计入其个人或家庭月收入；如果不能提供明确的收入证明文件，可以作为考核其还款能力的参考。3、如有必要，应对其真实性进行核实18房屋买卖合同、首付款收据、网签合同的网上查询密码1、买卖合同要求提供原件2、登陆北京市房地产交易管理网核实合同真实性3、我行可以提供首付款或全部交易资金的监管服务4、注意对买卖双方的签字进行核对5、仔细阅读合同条款6、核对首付款收据是否与合同约定相符19房屋评估报告1、认真阅读评估报告的内容，注意实际评估价值2、要对评估价值的合理性进行复核（通过相关网站）3、要使用分行认定的评估所目前二家：杜鸣、建亚恒泰20卖房人提供的相关资料主要审核其真实性21其他情况1、如果有多位借款人，每位申请人均须提供上述资料2、如果相关当事人委托他人办理相关手续，还须提供“授权委托”公证书，以及受托人的身份证件。公证书须提供原件。必须落实对借款人的逐笔面审制度3、如果购房人为未成年人，需要提供“法定监护人关系”公证书。我行不受理未成年人独立购房的贷款申请。22本段小结1、所有资料应审核原件2、注意资料之间同类信息的相互比对例如：工作信息可能出现在：⑴收入证明、⑵户口本、⑶个人信用报告居住信息可能出现在：⑴身份证、⑵户口本、⑶个人信用报告23需签署的法律文件（二手房）1、《个人房屋按揭贷款申请书》2、《个人房屋按揭贷款合同》3、《房产证收押合同》（不需要）4、《授权委托书》（抵押登记用）5、《授权委托书》（综合用）6、《财产共有人声明书》7、《抵押承诺书》8、《婚姻状况声明》（卖房人同样需要签署）9、（个人征信）《授权书》10、《贷款转帐凭证》和《提款申请审批表（代借据）》11、（非唯一居所）《承诺函》12、《房屋未出租声明》或《出租声明》13、同意销售声明（有财产共有人时签署）24具体要求及审核要点25《个人房屋按揭贷款申请书》1、由借款人和担保人签署2、逐条填写完整，不能有漏项26《个人房屋按揭贷款合同》1、由借款人、购房人及其财产共有人、担保人签署27《授权委托书》（抵押登记用）1、由抵押人及财产共有人签署2、分已婚、未婚2种3、用于我行办理房产抵押登记时，代理购房人办理相关手续28《授权委托书》（综合用）1、由借款人签署29《财产共有人声明书》1、由财产共有人签署30《抵押承诺书》1、由抵押人及财产共有人签署31《婚姻状况声明》1、由借款人签署2、用于无配偶者声明其婚姻状况32（个人征信）《授权书》1、由借款人及其配偶、担保人签署2、用于授权我行查询其个人信用记录3、当事人分别签署33《贷款转帐凭证》和《提款申请审批表》1、由借款人签署2、作为贷款发放的出、入帐凭证3、每联都应签字34（非唯一居所）《承诺函》1、由房屋所有权人（抵押人签署）2、尽量要求抵押人有第二套居所35《房屋未出租声明》或《出租声明》1、《房屋未出租声明》由房屋买卖双方共同签署2、《出租声明》由房屋买卖双方及承租人共同签署3、用于规避“抵押不破租赁”的风险36同意出售声明1、由卖房人及其财产共有人签署2、没有共有人的可以不签署3、注意对于遗产的处理37本段小结1、所有文件应填写完整2、文件的填写一般不能有涂改3、信贷员应双人见证所有签字38贷款流程第一步签约购房购房人与卖房人签定《商品房买卖合同》并确定是否以贷款方式购买。合同应进行网签40第二步提出借款申请购房人（借款申请人）向我行提出贷款申请，我行信贷员向申请人说明申贷程序、解释申贷文件，并要求申请人准备相关申贷资料。41第三步资料准备借款申请人根据我行要求，准备各项文件资料，并交予我行信贷员。信贷员对全部资料应审核原件，留存复印件，并在复印件上签署“原件审核无误”字样，同时签署名字和日期。42第四步贷前调查43调查的最终目的1、确定申请人购房行为的真实性2、评估申请人持续还款的能力44调查方式1、通过面谈2、通过书面资料3、通过电访、家访或实地走访4、通过互联网45调查的内容(包括但不限于)1、了解并核实借款申请人的购房意愿是否真实方式：通过面谈通过电访或家访46调查的内容(包括但不限于)2、了解并核实借款申请人的工作情况、收入水平、以及家庭资产负债情况。以分析其工作及收入的稳定性，以及家庭经济的稳定性。方式：通过面谈通过书面资料通过互联网查询47调查的内容(包括但不限于)3、了解并分析借款申请人的购房目的，例如自住、商住、出租等方式：通过面谈通过书面资料48调查的内容(包括但不限于)4、审核担保手续是否完备49调查的内容(包括但不限于)5、审核申贷资料是否齐全（前文已述）50调查的内容(包括但不限于)6、登陆北京市房地产交易管理网，查询商品房交易的登记情况。51调查的内容(包括但不限于)7、登陆人行征信系统，查询借款申请人及其配偶的《个人信用报告》，并打印（有关个人征信的具体要求，随后培训）52个人征信报告参考文件广发银个[2005]14号广发京个[2005]0076号广发银个[2006]33号广发银个[2006]0061号53个人征信报告的解读1、主要查看当事人的银行信用状况2、注意征信报告中显示的申请人的婚姻状况、工作单位、收入情况等各项信息，是否与信贷员的调查结果相一致3、注意征信报告结尾处的查询记录4、征信报告有时会出现数据误差54555657585960逐笔面审制度61面审时需要做的工作1、审核所有资料的原件2、指导借款申请人及相关人签署法律文件3、了解借款申请人的相关情况4、为借款申请人提供业务咨询服务5、必要时可以进行其他营销活动62面审时需要了解的问题1、申请人的工作情况、收入情况，同时了解其行业情况。通过相关信息分析申请人工作及收入的稳定性、合理性以及还款能力2、申请人的家庭状况，包括家庭成员、供养人口。通过相关信息分析申请人的家庭稳定性、经济稳定性。3、申请人目前的居住状况、购房目的、所购房屋的具体情况。通过相关信息分析申请人的购房目的和购房真实性。4、申请人或其家人的联系方式。便于我行进行相关服务和信息核实63第五步支行审查审批1、信贷员根据贷前调查情况，撰写风险评估书，并签署意见（参见文件）2、整理资料，编制档案目录3、支行审查人和支行行长依次审批，签署意见。64风险评估书（个人调查报告）的内容1、申请人基本情况分析说明申请人及其关联人的工作及收入情况，并分析其真实性及合理性；说明申请人的家庭情况；说明申请人的居住情况；说明对相关信息的核实方式。2、申请人的借款用途说明申请人的借款用途，并分析其真实性及合理性65风险评估书（个人调查报告）的内容3、抵押物状况或担保情况说明抵押物的现状，测算抵押率；如有其他担保方式，应具体说明担保手续办理情况。4、申请人的还款来源和还款意愿说明申请人的还款来源，计算申请人收入与负债比率，分析其还款能力；通过相关信息分析其还款意愿。66撰写风险评估书时常见的问题1、错别字，病句2、计算错误3、陈述过于简单4、套用固定文本67第六步分行审查审批1、审查人、部门负责人、主管行长，三级审批2、审批时间，一般保证1个工作日3、信贷员应认真阅读分行批复，落实相关要求4、报卷退卷均须登记68第七步产权过户1、由担保公司监督买卖双方的产权过户手续的办理。2、信贷员应了解过户手续的办理程序3、信贷员应审核契税发票和过户收件单的原件69第八步合同的签署1、所有合同均须面签2、所有合同不得涂改70第九步出帐前审核1、全部合同等法律文件必须填写完整（必填项）2、全部合同等法律文件必须签署正确（借款人、抵押人、担保人等）3、全部资料按档案目录顺序整理成卷71第九步出帐前审核4、登陆个贷系统，打印“贷款发放通知书”，加盖个人信贷业务专用章（一式2份）5、填写《贷款转帐凭证》和《提款申请审批表（代借据）》6、进行支行内部的相关审批72第九步出帐前审核7、贷款帐号、合同编号的编制方法⑴《房屋按揭贷款合同》合同号编制方法：年份+行代码+广发房贷字+第（3位编号）号例如200725广发房贷字第001号⑵贷款帐号的编制方法为：行所号（去掉第1位）+353（贷款科目）+01+年份（后2位）+4位序号+01，共18位例如：370013530106000101⑶客户编号的编制方法为：行代码+四位序号例如25000173第九步