土地增值税清算鉴证业务准则(国税发(XXXX)132号)

1国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知发文字号：国税发【2007】第132号发布时间：2007年12月29日状态：有效国税发〔2007〕132号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。本准则自2008年1月1日起施行。附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）24.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表国家税务总局二○○七年十二月二十九日土地增值税清算鉴证业务准则第一章总则第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制3定本准则。第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。4（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以5及可获取证据的数量和质量。第九条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。第十条税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。第十一条税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。第二章一般规定第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。6（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：（一）明确清算项目及其范围。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。7（六）明确清算项目的起止日期。第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。第十六条税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。8（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。第十七条纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。（二）依法组成的清算组织。（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。第三章清算项目收入的审核第十八条土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。9（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。第十九条本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。第二十条税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。第二十一条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。10对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。第二十二条有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。第二十四条收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。第二十五条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分11不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。第二十六条必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：（一）审核企业按照项目设立的预售收入备查簿的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。12（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如其他应付款，不作销售收入申报纳税的情形。（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。（六）审核纳税人采用还本方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。13第四章扣除项目的审核第二十七条税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。第二十八条扣除项目审核的基本程序和方法包括：（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、14费用支出项目。（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。（六）必要时，利用专家审核扣除项目。第二十九条审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。15如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。第三十条取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的