房地产企业涉税业务

房地产企业涉税业务依据高金平教授青岛讲座整理概论•关于税收筹划的存在基础1、税收筹划是高税负下税收环境的必然（1.8：1）2、税收筹划不是为了少缴税，而是为了不多缴税3、税收筹划是决策艺术，而不是技术技术可以复制，而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策，一旦产生法定纳税义务，就只能依法纳税。•合同是决策的载体，税收筹划决策必须体现在合同中：因此，本讲座以房地产相关合同为主线，论述房地产企业的投资、经营中决策的涉税问题•案例：A公司房产100万元租赁给B公司，B公司120万元转租C公司。A公司按100万元缴营业税、房产税；B公司按120万元缴营业税、房产税。改变一下：A公司委托B公司100万元租给C公司，付B公司20万元中介费：A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税；B公司按20万元缴营业税。再改变一下：C公司委托B公司100万元承租A公司房产，付20万元中介费给B公司。故事：美国兰德公司如何名扬天下第一讲招商引资合同•合同中不能涉及税收优惠•1、税法明确的优惠不用写•2、与税法抵触的优惠，税务机关不会履行•3、应将税收优惠转化为财政扶持，在合同中注明，如：凭完税凭证复印件，金额按###公式计算，约定具体的日期和财政局###处办理财政补贴手续。•注：1、财政扶持款需要缴纳企业所得税，若免税必须有财税字文件列举；2、财政扶持分期缴税有前提：文件明确用途（国税函【2009】018号），根据用途情况可以分期计入所得额（文件依据细则第九条：权责发生制原则）。关注：财税[2009]87号，国税发[2008]151号第二讲投资合同•一、投资的方式选择：•新设•增资•购买股权三种方式各有利弊。案例：江苏某公司到新疆投资，西部大开发优惠政策三免三减半。由于采取了增资的形式，无法享受该优惠政策。第二讲投资合同•二、股东的选择，即股东身份的选择•原则：有利于管理、股权要清晰•1、长期持有，还是短期内转让•案例：张先生出资1600万，李先生出资400万设立甲公司，甲公司出资2000万元设立100%控股乙公司。乙公司净资产2000万元，资产2000万元（土地），无负债。甲公司将乙公司6000万元，卖给丙公司。•甲公司企业所得税：（6000-2000）*25%=1000万元•张先生、李先生个人所得税(5000-2000=)3000*20%=600万元•合计：1600万元•税负：1600/4000=40%第二讲投资合同•若张先生、李先生设立公司时目的明确，就是为了转让土地，并不准备开发，那末应该以自然人身份直接设立乙公司，转让股权时就不需要缴纳1000万元的企业所得税。(6000-2000=)4000*20%=800万，少交800万元------筹划要事先做•2、股权结构的选择•案例：母公司在浦西，33%税率；子公司在浦东，15%税率；孙公司在各地，33%税率。那末母公司的实际税负会超过51%:•33%+18%+纳税调整•3、国内个人不得以自然人身份与其他股东出资设立公司案例：甲乙丙三人共同出资1000万元设立一公司。经过多年经营，净资产达到8000万元。为了不缴个人所得税，坚持不分配。可是有一天，甲看中了一个项目，需要钱，没办法需要分配。每个人都要交20%个人所得税。改变一下：甲与自己的妻子注册成立一个公司，由这个公司向上述公司投资，分配计入该公司，不需要缴个人所得税和企业所得税。设立一个自己100%控股的公司，做钱包用。第二讲投资合同•4、境外股东不可以法人身份与境内股东合资设立公司：境外投资者个人从所投资企业取得的利润分配暂免缴纳企业所得税。但是法人取得的投资收益，10%预提所得税。•注：国税发[2008]115号，评估增值的个人所得税；财税[2003]158号，个人消费品、个人借款的个人所得税。第二讲投资合同•三、出资方式的选择：•1、任何东西都可以出资，要变通：劳务可以出资吗？先用现金出资，再以薪金的形式发给他；房屋使用权可以出资吗？先用现金出资，再用现金租房子；•2、现金出资：首次注资30%现金，增资时无限制。•3、存货出资：分期出资，先用现金出资，办好税务登记和一般纳税人后，用存货出资，可以抵进项税。•4、房屋、土地出资：先借钱设立全资公司，再合资，减少现金投入。财税【2008】175号文：用房屋、土地成立全资子公司，免契税。•5、免税进口设备投资：未过监管期（5年）怎么办？先委托加工或分立后再增资、股权转让。第三讲收购合同•案例：江苏某供电局三产公司，因行业整顿，需要注销。下属一房地产公司转让给北京一房地产开发公司。转让合同存在诸多问题，主要问题如下：•1、合同中注明，转让前的纳税义务由转让人承担:都要注销了，怎么承担？•2、土地增值收益的所得税由转让方承担，怎么承担：从股价中扣除（股权成本与土地成本、股权转让所得与土地增值所得）•3、未弥补亏损3520万元抵税额，并入股价中：经过税务机关审核了吗？出具书面确认文件•结果：修改合同，减少付款8000万元第三讲收购合同•收购合同签订前，必须做如下工作：•1、委托水平较高的事务所进行审计，弄清资产、负债、净资产情况；•2、聘请税务师对收购前的纳税情况进行审查，清税；（案例：广东某老板将股权卖掉，马上去了国外，税务检查发现偷税漏税，买方老板补税2亿，判刑4年）；•3、对收购年度前亏损由主管税务机关出具确认书；•4、向个人收购股权，转让方应交纳的个人所得税，应由受让方代扣代缴，应写入合同。案例：先分配，再转让，避免重复缴税；•5、由税务师对合同的涉税条款进行审查。第四讲土地受让合同•案例1：江苏宿县某开发公司受让政府一块土地,面积1800亩,合同约定*年*月政府将拆迁完成,将土地交付开发公司.结果政府在约定时间内只将100亩土地交付,其余土地尚未拆迁完毕.税务检查要求其按1800亩缴纳土地使用税.•案例2:某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发,中间有一大块水面600亩.第四讲土地受让合同•案例1中,税务局依据财税[2006]186号文件,合同未注明具体交付日期的,土地使用税以签订合同之日起计算.因此,合同签订时,土地的交付日期应明确,对于不能按时交付土地的情况,约定不视同违约,要约定以实际取得土地和变更合同为准,尤其涉及拆迁土地,必须注意此点.•案例2中,水面部分应单独设立渔业养殖公司,以取得免征土地使用税的优惠政策.直接用于农林牧的土地,免土地使用税.•考试再好是技术,养鱼是艺术;•高管做艺术,岗位不可替代;•没有查不出来的假账:投入与产出、材料与产品、包装箱与销量、工资、老板增资的资金来源等•异地拿项目，要先签框架协议，在最短时间内注册具有独立法人资格的项目，由项目公司与政府签订土地出让合同，不能由在外地的公司直接签订合同，否则会有很多麻烦。•整体受让，分别定价：土地、房价定低，维护费租金化第五讲融资•1、关联借款，一定要收取利息，否则有被纳税调整的风险(“不能重复缴税”是句空话)•2、税负不同时，可少交所得税•3、统借统还，不征营业税（记帐依据：借款复印件、委托贷款协议、收据，不需要发票）财税2007•4、避免重复交营业税：付款委托（减少环节）、合同•5、借款变增资，还款减资，可以不涉税•6、商业信用（预付款），不缴税，但必须有合同和真实交易第五讲融资•7、借款变股权，回购，既避免风险，又不涉及营业税（不可滥用）•8、个人借款：财税[2003]158号：年末、国税发[2005]120号-补充规定：1年•9、高管借款：财税[2008]83号年末一定要换，否则作为工资薪金•10、超银行利息：把超过部分利息变为其他费用•11、职工集资，利息税、营业税：把利息降到6%，其余变为奖金•12、房产公司假按揭：注意税收成本•13、抽逃资本风险：股东不能拿钱、委托银行放贷•14、境外借款：扣缴义务•15、发票、结算方式等第六讲租赁合同•一、整体出租，分别订价：房租、场地使用费、设备使用费合同把关，涉税条款把关•二、商铺出租：税负很高，怎么办？•成立经营管理公司：经营管理费，不缴房产税、营业税，提供管理服务：保安、物业、信息。款项不可代收（视为价外费用），合同分别签订。降低房租收入。•应付工资转其他应付款，也不能税前扣除，应该附原始凭证，扣个人所得税。•延期付款利息，签借款合同，转入其他应付款，不缴增值税，交营业税。•案例：地板砖的增值税：原材料黄土财税[1994]004号6%,自采的可以，与农民签劳动合同第六讲租赁合同•三、避免重复征税•甲租给乙100，乙租给丙120•乙介绍甲租给丙100，取得丙付的20的中介费•四、售后返租：促销、融资•A:三间商铺，1000万卖出，每年80万租回。5年。税收由地产商承担。•成立一个经营管理公司对外出租。•经营管理公司按20万出租，巨额亏损；房地产公司巨额利润，土地增值税、所得税。地产公司剩余房产也由经营公司对外出租，税务局核定地产公司关联收益，纳税调整。•B:发票开760万，扣下3年房租，不行。按1000万缴税（国税函[2008]576号）•两个方案都不行。第六讲租赁合同•项目公司成立分公司-经营管理公司，与业主签订委托合同，固定回报80万/年。高出部分作为手续费，低于部分作为违约金，同时由分公司与承租方签订经营管理合同。•这样一种架构：•首先避免了经营管理公司亏损不能弥补的问题。•二是违约金可以税前扣除，并且购买方的房租收入也部分转化成了违约金收入，降低了税负。•三是签订的经营管理合同可以转化一部分房租收入。•四是总公司的房产分公司直接对外出租。•五、案例：福建泉州一地产商，一地产对外出租，租给某上市公司，合同签订前三年的租金3000万在第三年末支付，以后每年1000万，每年支付。合同照此签订。此后，要求对方先支付，对方要求33%利息，签订补充协议。收回钱借给关联方。第六讲租赁合同•该合同涉税分析:•1、3000万租金提前收回，需要交房产税12%，营业税5%，企业所得税25%，共计42%;•2、支付的33%利息1000万元，纳税调增；•3、款项借给关联方需要交利息的企业所得税；•4、承租方收到利息缴5%营业税。•结果:3000万所剩无几•修改：由需要款的关联方直接与上市公司签订6%的借款合同，利息差额部分，修改租赁合同，降低租金。以上问题都得到解决，且降低了、也延迟了各种税收额度。•六、租赁合同的转化：•租赁合同转化为仓储合同•代销合同转化为租赁柜台，不缴增值税•大商场的运作：租赁重复缴税，增值税、营业税、房产税，其实营业税房产税也来自于增值部分。改为委托代销合同。资源整合，品牌。•免租期合同的签订方法、发票的开具地点、税前费用的换算。第七讲建筑工程承包工程承包的内容：土建、装修、设备安装、其他工程作业一、土建：包工包料、甲供材料转移订价：1、包工包料：在合同中注明，按付款取得发票、开票地。质保金也必须取得发票，质保金是款已付，对方又交回，作为质保金。所得税回注册地交。有些地方税务局要求施工单位在施工地点预交所得税。遇到这种情况，要顶，问他要依据，要文件。包工头、施工单位的个人所得税，税总是默认的，可以回原地抵免。国税函[2001]505号2、甲供材：不含设备。土建业务甲供材施工材料要交营业税，因此预算时要含甲供材料测算营业税。工程承包款，不含甲供材，但是含甲供材的营业税。如果甲供材料1000万元。地产公司甲方做，借：开发成本-施工成本-材料1000贷：工程物资1000第七讲建筑工程承包•借：预付帐款33•贷：应缴税费-扣缴33万•摘要：扣缴甲供材营业税金及附加•借：应缴税金33•贷：银行存款33（附完税凭证复印件，原件给施工单位，抬头也是施工单位）•取得施工单位开具的施工业发票时，•借：开发成本施工成本-材料34.13（施工单位收到相当于预付款的税票时，开具发票，需要交营业税金及附加）•贷：预付账款33•银行存款1.13•地产公司以发票入成本•施工单位帐务处理：•借：应收帐款34.13•贷：主营业务收入34.13（发票记账联）第七讲建筑工程承包•借：银行存款1.13•贷：应收帐款1.13•借：营业税金及附加34.13（税票原件）•贷：应