房地产开发经营业务企业所得税处理办法

Bringgreenpowertolife房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法2009年3月6日，国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发［2009］31号)，新31号文的出台结束了近十年来内外资房地产企业执行不同所得税管理办法的历史。今后不论是外资房地产还是内资房地产企业，在企业所得税管理上都将遵循统一的税收政策，实现了公平竞争。房地产开发经营业务企业所得税处理办法内资房地产：《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发［2006］31号)外资房地产：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发［2001］142号)。预售收入预缴所得税、收入确认原则、成本扣除、视同销售以及预提费用等方面存在较大差异。总体外资企业较为宽松房地产开发经营业务企业所得税处理办法新31号：以老31号为基础，充分吸收借鉴老31号的主要内容，并有机结合了国税发(2001)142号文的重点内容，制定出统一适用于内外资房地产企业的新31号，实现了收入确认原则、预缴政策、成本核算方法以及预提费用的方面的统一。新政为楼市回暖添了一把火房地产开发经营业务企业所得税处理办法六大重要变化1基本框架介绍2主要内容介析3几个具体问题的处理4房地产开发经营业务企业所得税处理办法六大重要变化1234五大重要变化1、降低计税毛利率，缓解房企资金压力2、开发产品自用不视同销售，有助盘活存量房产3、预提费用税前扣除，减轻企业税负4、扩大计税毛利率3%范围，有利保障性住房建设5、简化停车场所的税务处理，化解税企分歧6、明确计税成本对象及内容，便于实际操作变化1：降低计税毛利率除经济适用房外，新31号文普遍降低了房地产企业的计税毛利率，不同区域的房地产开发项目最低计税毛利率普遍下调了5个百分点。意味着企业当期销售未完工开发产品缴纳的企业所得税减少，缓解企业普遍面临的资金紧张局面。变化1：降低计税毛利率以一个10万平方米的开发项目而言，按老政策，常州市区内资房地产原来的计税毛利率是20%，按每平方米8000元的平均价格计算，在不考虑期间费用和流转税的情况下，降低5个百分点，等于是4000万元，按25%的所得税率计算，能少缴1000万元所得税，这对一个未完工的项目来说是一笔不小的数目。变化2：开发产品自用不视同销售房地产开发企业开发的产品转为自用不视同销售的政策，以前只适用于外资房地产企业，内资企业将空置房屋转作自用将被视同销售征税，给企业带来巨大的税收负担。新31号文规定开发产品转作自用的不再视同销售处理，有利于企业在房地产销售不景气的情况下通过自营、出租等方式盘活存量房产，消化空置房屋。变化3：预提费用税前扣除新31号考虑到房地产开发产品“周期比较长、工程结算相对滞后的“特殊性”，在坚持“实际发生”原则的前提下，对房地产企业预提的建造费、公共配套设置费、物业完善费以及一次取得土地分期开发的土地成本的预提准予税前扣除，缩小了税法与会计的差异，有效缓解了开发企业的资金压力，减轻了企业税负，符合房地产企业经营规律和发展现状。变化4：扩大计税毛利率3%范围新31号扩大了计税毛利率不得低于3%的适用范围，限价房、危改房与经济适用房一样可以享受3%的最低计税毛利率优惠。这一政策调整，体现了贯彻国务院加快保障性住房建设、合理调整住房结构的宏观调控精神，对从事保障性住房开发建设的房地产开发企业也是一项利好政策。变化5：简化停车场所的税务处理方法新31号对停车场所的处理采取了较为简单、合理的方式，即对企业单独建造的停车场所，作为成本对象单独核算；对利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入作为净收入处理，解决了税企双方的分歧。变化六计税成本与会计核算的“开发成本”计税成本与开发成本的区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。从金额上讲，一般后者大于前者。会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。计税成本对象与成本核算对象办法第二十六条明确了计税成本对象确认的六项原则，并规定成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。房地产开发经营业务企业所得税处理办法1基本框架介绍234基本框架介绍第一章总则共4条第二章收入的税务处理共6条第三章成本费用扣除的税务处理共14条第四章计税成本的核算共11条第五章特定事项的税务处理共2条第六章附则共2条第一章总则本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。第二章收入的税务处理本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章成本费用扣除的税务处理本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。第四章计税成本的核算本章主要对计税成本的核算进行规范，明确了计税成本对象的确认原则、计税成本项目内容、核算程序以及间接成本、公共成本的分配方法。第五章特定事项的税务处理本章主要规范房地产开发企业联合其他单位合作或合资建房的税务处理。第六章附则本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前外资房地产企业销售的未完工产品取得的销售收入的衔接办法。房地产开发经营业务企业所得税处理办法12主要内容介绍34主要内容介绍一、收入确认的处理二、计税成本的计算三、特殊事项的处理四、新老政策衔接一、收入确认的处理(一)收入确认的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。《办法第五条》关注：代收代缴款项的处理收入确认的处理(续)(二)收入确认时点企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。收入确认的处理(续)4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。收入确认的处理(续)(3)采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确收入确认的处理(续)(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。《办法第六条》收入确认的处理(续)(三)视同销售收入企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。收入确认的处理(续)1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。《办法第七条》关注：1、自建开发产品自用或经营不再视同销售2、不同会计制度与税法规定在视同销售差异3、计税成本与会计成本的差异收入确认的处理(续)(四)企业销售未完工开发产品企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。《办法第九条》收入确认的处理(续)1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。《办法第八条》关注：1、预计计税毛利率普降5个百分点2、扩大保障性住房范围，除经适房外，增加限价房和危改房3、授权省、自治区、直辖市国、地税局确定。收入确认的处理(续)(五)预售转销售的处理。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。《办法第九条》关注：1、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。2、申报表的填报收入确认的处理(续)除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。《办法第三条》关注：会计与税收确认时点的差异。收入确认的处理(续)(六)预租收入确认时点企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。《办法第十条》关注：与条例第十九条规定二、计税成本的计算1、计税成本：指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。《办法第二十五条》2、成本对象：指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。《办法第二十五条》计税成本的计算(续)3、计税成本的计算(五步骤法)(1)确定成本对象(2)归集开发成本(3)分配共同成本(4)分配完工产品成本(5)后续二次调整确定成本对象六项原则确定成本对象(区分对象费用和期间费用)：(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。确定成本对象(续)(四)定价差异原则。开发产品