物业接收方案

远大购物广场物业接收方案（讨论稿）哈尔滨远创商业管理有限公司二○一三年八月目录一概述.................................................................................1二组织机构任务分工...............................................................1三时间安排.............................................................................3四接收前的准备工作.................................................................3（一）人员准备....................................................................3（二）工具准备....................................................................3（三）资料准备....................................................................3五物业接收程序.......................................................................4（一）前期的了解摸排情况掌握...........................................4（二）正式接收....................................................................4（三）遗留问题的记录处理...................................................4六物业接收的内容及标准...........................................................5（一）机电设备的接管验收标准..............................................5（二）公共配套设施接管验收标准...........................................5（三）土建工程的验收标准....................................................6七物业接收相关表单.................................................................81/26远大购物广场物业接收方案（讨论稿）一概述为确保远大购物广场物业规范、高效、顺利的完成交接工作，为使物业服务企业尽快熟悉、掌握设备设施的运行、操作、维护技能，更好的做好后期物业服务工作，商管公司制定物业接收方案。本次接管验收工作的主要内容有：建筑主体设施验收、给排水系统、变配电系统、暖通系统、电气系统、消防系统，电梯、发电机等设备及公共区域装饰装修进行承接查验，对各类图纸、资料进行交接存档。二组织机构任务分工（一）组织机构领导1领导小组组长：黄志强2参加接收单位：（1）开发企业：黑龙江远大房地产开发有限公司人事行政部、开发部、设计部、工程部、成本部等。（2）建设单位：（3）物业服务企业:哈尔滨远创商业管理有限公司人事行政部、客服部、商管部、工程部、保洁部等。（二）任务分工2/26任务分工表序号接收工作组负责人参加部门备注1土建结构接管验收工程项目设计部、项目工程部、土建施工单位、物业工程部、物业客服部等部门2室内外装饰接管验收项目设计部、项目工程部、室内外装饰施工单位、物业工程部、物业客服部等部门3照明系统接管验收项目设计部、项目工程部、照明系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门4变配电系统接管验收项目设计部、项目工程部、变配电系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门5电力系统接管验收项目设计部、项目工程部、电力系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门6电梯运输接管验收项目设计部、项目工程部、电梯运输施工单位、物业工程部、物业客服部等部门7给排水系统接管验收项目设计部、项目工程部、给排水系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门8供暖系统接管验收项目设计部、项目工程部、供暖系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门9空调系统接管验收项目设计部、项目工程部、空调系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门10消防系统接管验收项目设计部、项目工程部、消防施工单位、物业工程部、物业客服部等部门11监控系统接管验收项目设计部、项目工程部、监控系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门12户外景观接管验收项目设计部、项目工程部、户外景观施工单位、物业工程部、物业客服部等部门13广场设施接管验收项目设计部、项目工程部、广场设施施工单位、物业工程部、物业客服部等部门3/26三时间安排物业接收时间：2013年月日至2013年月日。四接收前的准备工作（一）人员准备对业主自用部位验收并设置验收组，每组配备3—4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工按系统进行验收。（二）工具准备根据验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。捣棍（小锤）、卷尺、水平尺、电笔、万用表、绝缘摇表、红外测温仪、梯子、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔等。（三）资料准备建设单位须在项目接收20日前，向物业服务企业移交相关资料：1项目开发批准报告、规划许可证、土地使用合同，建筑开工许可证、用地红线图。2竣工图（总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、暖、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）、建设消防验收合格证、有线电视合格证、通讯设施合格证、电梯准用证。3全套设计图纸（电子版）、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录。4机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议。4/26五物业接收程序（一）前期的了解摸排情况掌握物业服务企业提前组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以备忘录的形式提交给开发企业，以便开发企业组织人员进行整改，为正式接收打好基础。（二）正式接收包括对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位的验收、对项目公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于业户能及时进场装修。房屋本体共用部位、共用设施设备、公共场所（地）的验收可组织相关部门及人员同时验收。（三）遗留问题的记录处理1遗留问题的记录对资料验收中发现的资料不全，不真实，不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，并交开发企业相关人员签字确认。对设备、设施接管验收中发现的不合格问题，接管验收小组应将问题逐项记录在《接管验收设备设施遗留问题登记表》中，请开发企业相关人员签字确认。2遗留问题的处理在接管验收过程中发现的缺陷，开发企业通知相关建设单位进行整改，并与物业服务企业商定复验时间。施工单位将需要整改的问题处理完毕后，物业服务企业对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），双方签署交接记录。5/26对长期解决不了，会影响物业管理的问题，物业服务企业应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发企业进行备案存档。六物业接收的内容及标准（一）机电设备的接管验收标准机电设备的接管验收内容包括：变配电设备、空调设备、电梯、发电机、给排水设备、消防监控设备、保安监控设备、弱电设备。机电设备接管验收标准表序号验收内容验收标准1变配电设备工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风良好，设备表面油漆完好、无损伤。2空调设备设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房通风降温良好，具有专业的操作间，设备表面油漆完好、无损伤。3电梯电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范。有电梯运行准运证，机房设置合理，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。4发电机设备型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好，设备安装牢固。机房干燥，通风良好。5给排水设备设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好，设备安装牢固。无渗漏现象，机房配置完整。6消防监控设备设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，电控柜外观良好无变形，控制系统正常，设备表面油漆完好。7保安监控设备设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，设备表面油漆完好，无损伤，机房配置完好。8弱电设备设备型号、数量与移交清单相符，设备运行平稳，安装符合规范。（二）公共配套设施接管验收标准公共配套设施的验收内容包括：天台、路灯、装饰灯、道路、室外消防6/26栓、楼宇号牌、垃圾中转站、停车场、明沟、暗沟、台阶、踏步等。公共配套设施接管验收标准表序号验收内容验收标准1天台天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固。2路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常。3道路路面平整、无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清晰完好。4室外消防栓消防箱标识清楚、外观完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏，水压充足。5楼宇号牌、垃圾中转站安装牢固、标识清楚。垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。6停车场停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。7明沟、暗沟排水通畅、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。沙井、检查井、化粪池排水通畅、池壁无裂缝、池内无杂物。护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。8台阶台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。9其它水池、水箱卫生洁具无渗漏；广场雕塑、小品牢固、完好、安全。（三）土建工程的验收标准土建结构设施的验收内容包括外墙面、屋面、玻璃幕墙、楼地面、内墙面、顶棚、卫生间、阳台、木地板（精装公寓）、门窗、消防楼梯扶手、地面、墙面装饰砖、电源插座、开关、计量表、给排水设施、可视对讲及其他设施。7/26土建工程接管验收表序号验收内容验收标准1外墙面及屋面外墙不得渗水，屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2玻璃幕墙幕墙表面擦洗干净，单元式幕墙的单元拼缝或隐框墙分格玻璃拼缝应竖直横平，缝宽应均匀，幕墙不得渗漏，装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形，波纹或局部压砸等缺陷。3楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱坯、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱、掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。4内墙面抹灰面平整，层面涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。5顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱坯、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。6卫生间、阳台卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。7木地板（精装公寓）平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完整光亮。8门窗门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；门锁、窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、胶缝密实，无明显刮花痕迹、无损伤；电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；不锈钢防盗门表面光亮、无刮花、变形；高档装饰门装饰完整。9消防楼梯扶手不锈钢楼梯扶手安装牢固、无锈蚀、弯曲，表面平滑，楼梯扶手无变形。10地面、墙面装饰砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。尤其、刷浆色泽一致、无脱坯、漏刷现象。11电源插座、