XX工程作业指导书

物业管理作业指导书工程设备维修养护管理青岛XXXX物业管理有限公司1目录一、房屋接管验收标准及检验办法........................................3二、公共设施接管验收标准及检验办法....................................8三、电梯值班制度.....................................................11四、电梯机房管理规定.................................................12五、电梯维修保养安全规定.............................................13六、电梯安全操作规程.................................................14七、电梯困人救援规程.................................................15八、低压配电柜保养规定...............................................16九、电表箱保养规定...................................................18十、水泵房管理规定...................................................19十一、水泵房定期保养规定.............................................20十二、供水管理规定...................................................22十三、风机的保养.....................................................23十四、防盗监控系统的维修和保养.......................................24十五、对讲、防盗报警系统的保养.......................................26十六、火灾报警控制系统的保养.........................................27十七、消火栓的保养...................................................29十八、烟温感系统的保养...............................................30十九、干粉灭火器的使用与保养.........................................31二十、疏散出口指示灯保养.............................................33二十一、水池、水箱的清洗.............................................34二十二、汽车道闸定期保养规定.........................................36二十三、机电设备维修保养后的检验.....................................37二十四、公共建筑设施的维修保养规程...................................40二十五、登高作业安全操作规程.........................................41二十六、维修工作流程图...............................................42二十七、“来访卡”使用制度...........................................43二十八、工程服务质量检查制度.........................................44二十九、维修人员服务规范.............................................45三十、公共设施设备损坏情况与处理方法.................................462三十一、维修工具领用/借用制度........................................47三十二、工程部月检规定...............................................48三十三、门窗修理方法.................................................50三十四、室外公共设施的维修方法.......................................51三十五、房屋本体公共设施的维修方法...................................55三十六、室内维修方法.................................................60三十七、住户家无电的处理方法.........................................71三十八、灯头无电的处理方法...........................................72三十九、漏电开关故障处理方法.........................................73四十、住户电子对讲门铃不响的处理方法.................................74四十一、停水的处理方法...............................................75四十二、水管爆裂的应急处理方法.......................................76四十三、瓷盆漏水的维修方法...........................................77四十四、瓷盆堵塞的维修方法...........................................77四十四、瓷盆堵塞的维修方法...........................................78四十五、马桶漏水的维修方法...........................................79四十六、马桶堵塞的维修方法...........................................79四十六、马桶堵塞的维修方法...........................................80四十七、疏通地漏的方法...............................................81四十八、浴缸堵塞和漏水的维修方法.....................................82四十九、水龙头开关、接头漏水的处理方法...............................83五十、灯不亮的处理方法...............................................843一、房屋接管验收标准及检验办法1.0目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。2.0适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。3.0职责3.1公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3.3接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4.0程序要点4.1接管验收的准备工作。4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量及使用要求。4.1.2成立物业接管小组：a.在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；b.接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、预、售楼合同、售楼资料等验收移交工作；公司管理部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；公司工程部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备、工程设备资料、隐蔽工程资料的验收移交工作。4.1.3接管验收前的准备：4接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：a.与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；b.派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；c.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；d.准备好接管验收记录表格：《房屋本体接管验收表》；（参照全国房地产验收标准制定）《公共配套设施接管验收表》；《接管验收问题整改表》。4.2接管验收的工作程序：4.3资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。4.3.1物业产权资料：a.项目开发批准报告；b.规划许可证；c.投资许可证；d.土地使用合同；e.建筑开工许可证；f.用地红线图。4.3.2综合竣工验收资料：a.竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；b.建设工程竣工验收证书；c.建设消防验收合格证；d.公共配套设施综合验收合格书；e.供水合同；f.供电协议书、许可证；g.供气协议书、许可证；h.有线电视合格证；5i.通信设施合格证；j.电梯准用证。4.3.3施工设计资料：a.地质报告书；b.全套设计图纸；c.图纸会审记录；d.设计变更通知单；e.工程预决算报告书；f.重要的施工会议纪要；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观测记录；i.其他可能会影响将来管理的原始记录。4.3.4机电设备资料：a.机电设备出厂合格证；b.机电使用说明书（要求中文）；c.机电设备安装、调试报告；d.设备保修卡、保修协议、购售合同复印件。4.3.5业主资料：a.已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话、房屋测绘表等；b.已购房业主的付款情况或付款方式。4.4物业硬件设施接管验收和竣工的区别。4.4.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。4.4.2接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.5接管验收标准和验收方法。4.5.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。64.5.2验收方法为观感验收法和使用验收法。4.6楼宇本体硬件设施的具体验收标准。4.6.1主体结构：a.外墙不得渗水；b.屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。4.6.2楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。4.6.3内墙面：a.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；b.块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4.6.4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。4.6.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。4.6.6木地板平整近视眼固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。4.6.7门、窗：a.门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；b.门锁、窗销连接牢固、开启灵活；c.玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤；d.油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；e.电子防盗门通话