长清房地产市场分析-2016年

长清城市概况一【长清目前的发展情况】长清未来发展具有不确定性引用王文涛书记在《济南市工作务虚会》上发表观点：“东拓有个底吗？西进有个界吗？边界有吗？再这么拓下去这个城市交通是不堪重负的。”向东向西发展有局限，虽长清未来属于卫星城市，但对于长清短期内的发展，预期勿要过于乐观2017年政策风险：十九大即将召开，未来房地产政策在目前限购、限贷的基础将会继续收紧。目前济南限购升级政策已出台。目前长清虽未限购，短期观望情况会有所增加。【长清目前的发展情况】银丰公馆恒大绿洲本项目老城区老城区中海国际社区大学路规划IT产业园区，由高新区托管R1已于2015年开始动工，预计2018年建成通车，济南到长清仅需8分钟，可实现济南和长清的无缝连接，将对长清区的发展有极大的带动作用。目前有三条路网连接济南和长清，R1线和104国道可到达新城区，经十西路与104国道通到达老城区。新城区目前环境、建设条件以及未来规划均优于老城区，R1的通车，更有利于新城区的发展。目前老城到轻轨有5公里的物理距离【长清发展重大事件】2016年，华谊在新城区拿地，2015年直连济南的R1轻轨线动工，R1轻轨线主要在新城区，2013年创新谷产业园区落定长清新城区，2010年园博园4A景区落定长清新城区；整个长清区发展过程中的重大事件，对各区域的发展带动都有一定的带动性，尤其是房地产方面，但这些利好消息均集中于新城区，对长清新城区发展的带动更大。2016年2015年2013年2010年R1轻轨线（沿海棠路）动工，预计2018年通车至西客站华谊在新城区拿地，至海棠路、北至大学路，用地约878亩，总建设规模约20万平方米，总投资约50亿元，主要开发建设电影世界、电影小镇。创新谷不但是一个科技园区，同时也是一个新城，一期工程创新谷孵化器位于济南市长清区创新谷产业核心区，占地300亩，总建筑面积45万，已于2013年5月开始建设，2015年上半年竣工并投入使用，目前在销售（政府主导项目）并于2016年划给高新区托管2009年10月济南园博园4A级景区园区对外开放长清市场分析二1、市场供需分析2、市场量价分析3、市场在售产品分析4、市场成交客户分析5、市场潜在供应分析6、重点项目分析【定位建议】因此项目定位需整盘分析，并结合销售周期（预计5年）进行市场供应分析，长清区目前处于待发展区域，不确定性强，因此建议定位时暂不考虑市场变动及项目所在区域发展带来的价格涨幅，而是通过多样产品的搭配，提高产品差异性，从而可以有效的控制销售中的价格节奏。观点2：目前长清已成交待开发的土地410亩，预计销售面积60万，潜在土地供应面积为约3700亩，主要集中在老城区，长期看来区域供应量会迅速增加，竞争压力大。观点1：长清2014年-—2016年期间，供需比例为1.0-1.2，2017年，随着老城区除恒大项目外其他在售项目的结盘，短期内供应量将有所下滑，对于本项目的尽快入市是个机会。观点3：通过长清区已成交客户分析，多次改善型客户以及有一定经济实力的家庭，更为关注环境与品质，更多的选择新城区，乡镇客户在老城区的成交客户中占比47%，关注重点为教育、医疗等配套以及性价比。观点4：2011年—2016年，长清市场价格均价5200—5700之间，2011-2016年，长清整体均价在5200-5700之间，受市场因素带来的价格波动幅度较小观点5：轻轨2018年通车，201年创新谷产业园区由高新区托管，华谊联合西城在长清新城区拿地，但多处利好消息虽对长清发展有极大的推动作用，却主要集中在新城区，且华谊兄弟落地周期不确定，并有一定发展周期，对老城区的发展带动有限。2010年-2016年长清房地产市场供需逐年增长，供求比1.03-1.1之间，供需基本保持平衡。老城区受恒大绿洲规模大盘的供应影响，老城区2011年-2016年以来每年的供应量略高于新城区。板块2010201120122013201420152016老城区0%59%57%36%56%57%68%新城区100%41%43%64%44%43%32%【市场供需分析】2011-2016年，长清整体均价在5200-5700之间，受市场因素带来的价格波动幅度较小【市场量价分析】21179722700937497756614639557.32232055.27378470.65494669.2614502940565428763226115778187.49191575.24200546.49408281.749675328523056265921515151326010560052485196570701000200030004000500060007000010000020000030000040000050000060000020112013201520162010-2016年长清老城区和新城区供需以及量价关系图老城区供应老城区成交新城区供应新城区成交老城区价格新城区价格成交均价区域项目物业类型占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率主力面积老城区银丰公馆（已售罄）9+1层洋房11.7432.31.9885-99两房102-120三房130三房11层洋房18层高层恒大绿洲18-32层高层831802.2590-100两房110-140三房汇侨城18-27层高层511302.680-100两房120-130三房新城区绿城兰园11层洋房10.2834.352.53110-130三房27层高层89-130三房中建长清湖11-12层洋房2202002.0——27-33层高层80-90两房120-130三房联合云东府6层洋房9-11层洋房4.789.51.46——不同产品类型的市场供应情况：普宅项目以18-33F高层为主，主力户型面积集中在100-140㎡，11层洋房较为稀缺，低密项目均为洋房、别墅搭配，主力户型面积集中在180-200㎡，项目均分布在新城区。【在售产品分析】200以上191-200181-190171-180161-170151-160141-150131-140121-130111-120101-11091-10081-9071-800-70银丰公馆恒大绿洲汇侨城绿城兰园中建长清湖联合云东府中建瀛园老城区新城区四室以上三室两厅两卫二室三室两厅一卫一室380120【在售产品分析】畅销户型与滞销户型：畅销户型为100-110㎡三室两厅一卫和120-130㎡三室两厅两卫，145㎡以上四室两厅两卫户型滞销。畅销户型为100-110㎡三室两厅一卫畅销户型为120-130㎡三室两厅两卫145㎡以上四室两厅两卫户型滞销板块典型项目物业类型销售均价（2016年）老城区银丰公馆9+1层洋房（已售罄）565311层洋房（已售罄）556518层高层（已售罄）5293恒大绿洲18-32层高层（18F已售罄）6000汇侨城18-27层高层5000新城区中建长清湖/中建瀛园11-12层洋房730027-33层高层65005-7层洋房8300别墅——绿城兰园11层洋房（已售罄）600027层高层（）5200不同产品类型的价格分析：6F洋房较11F产品可产生500-1000溢价，11F较18F产品可产生300-500溢价，18F-33F除了定价价差未有明显价差6F洋房产品区域市场空白，有溢价价值，但去化较为缓慢，配比不宜过高【在售产品分析】老城区新城区乡镇客户乡镇客户乡镇客户首置、首改改善改善改善首置、首改济南外溢（投资、养老）改善【市场成交客户分析】目前长清成交客户以城区和乡镇进城客户为主，少量济南投资客户，结构简单、流向清晰；多次改善型客户或经济实力较强客户，追求品质性生活，多数选择环境较好并具有发展潜力的新城区；刚需刚改客户中乡镇客户占比较高，追求教育、医疗等配套、高性价比，故老城区作为首选区域。【市场潜在供应分析】在售存量截止2016年11月底，长清在售库存93万，去化周期13个月（数据来源克而瑞）。老城区和新城区的库存占比差距不大，而老城区中仅恒大绿洲的库存量就有40-50万方，占比较大。地块开发商位置占地面积（亩）成交日期编号容积率地上建面（万㎡）成交价楼面价（元/㎡）①济南天人置业有限公司长清区滨河片区莲台山路以西272016.2.62016-G0042.2≤地上≤3.15.595001895②济南中力房地产开发有限公司长清区平安街道办事处南汝村582013.12.272013-G1751.6≤地上≤2.28.498395.5989③济南景洪置业有限公司长清区玉符街北侧1132016.3.42016-G0051.6≤地上≤2.015.09164131088④济南汇侨房地产开发有限公司长清区大柿子园村762016.7.42016-G0251.6≤地上≤2.211.288843.5784⑤济南西城置业有限公司大学科技园海棠路东侧、紫薇路南侧422014.9.302014-G0521.6≤地上≤2.26.217617.781227⑥山东鑫海置业有限公司济荷高速以西、长清大道以北932015.2.92015-G0101.0≤地上≤1.811.1312989.21167合计41057.79新城区老城区③⑥②，【市场潜在供应分析】已成交土地供应目前长清已成交土地六宗，其中有五宗分布在老城区，总建面近60万，楼面价在800-1200之间已成交土地分布情况在售项目已成交土地①，④⑤地块开发商跟进情况位置占地规模（亩）①银丰地产（B地块已交保证金）经十西路以东，丹桂路（阜新街）以北300②西城地产（已签土地协议）长清区平安街道办事处南汝村1900③碧桂园（地块勘察）长清区玉符街北侧150④碧桂园（地块勘察）长清区大柿子园村201⑤银丰地产（南山墅后期地块）大学科技园海棠路东侧、紫薇路南侧150⑥碧桂园（地块勘察）济荷高速以西、长清大道以北1000以上合计3700新城区老城区【市场潜在供应分析】已成交土地分布情况在售项目未成交土地⑤①④③②⑥潜在土地供应后续土地供应地块较多，主要集中在老城区，仅本项目南侧的地块占地1000多亩，碧桂园在老城区和新城区均有意向地块，且规模不小恒大绿洲【重点项目分析】项目位于长清区南临长清大学路，西临凤凰路，东靠琵琶山，北依沙河，距国际园博园，仅有5分钟车程；市民足不远行，就可游览国内外70余座城市主要景观。项目占地面积1200余亩，建筑面积约200万㎡，其中首期、二期、三期近100万售罄，已全部交房入住。恒大绿洲因体量大，每年的销量大，因此价格一直处于5239-5895之间（数据来源销售明细数据表），属于高性价比产品，后期存量还有40-50万方，大概需要至少三年的销售周期销售量价走势图恒大绿洲体量占长清市场份额的1/3，2010.7.11开盘——2016.12.18，总去化量103万，年均销售量在9-21万，总销售额56亿，年均销售额在5-12亿，整盘销售均价5400，2016年销售均价58957年时间，恒大绿洲年均价（含1500精装）从2010年的5239到2016年的5895，涨幅约600左右，其中在2012年受调控政策带来的市场影响，跌至低点4928，2013年价格涨回5700，2013至2016年期间，价格波动幅度不超过100，市场价格较为平稳。【重点项目分析】21161191312211185577125239508449285742556056325895440046004800500052005400560058006000051015202520102011201220132014201520162010-2016年恒大绿洲销售情况走势图成交面积（万）销售金额（亿）成交均价（元/㎡）数据来源：恒大绿洲2010-2016内部成交明细表10-12年政策收紧13-16年政策宽松17——?年政策收紧价格走势不确定1.31.31.51.40.90.91.41.40.61.63.92.90.70.80.80.80.50.50.80.80.41.02.41.956475810568