68p_XXXX年_总部基地_小高层_大盘_营销策略

贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING方案JIAOLON贵通·蛟龙工业港项目概念GINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING德高房地产营销策划2010.06.11贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING当我们面对一个项目的时候沉思的时候，会出现很多需要求解的问题，如：多少钱可以运作这个项目？（财务模型）风险的分水线在哪里？（风控策略）项目修建成什么产品？（项目定位）土地之外我们还要掏多少钱再投入？（包含建安费用，政府的报建费用，包装费用，管理费用，营销费用）建成什么形态的建筑？（产品定位）购买群体在哪里？（目标市场分析）怎么用最少的钱最快捷的方式告诉他们？（营销通路分析）告诉他们什么？（营销主题）他们购买的理由？（卖点与核心竞争力）均价多少钱？入市的价格是多少钱？（价格策略）总部基地怎么与住宅的相互支持并完美结合？（整合策略）销售的节奏问题？（现金流）……..贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING我们面临的问题一旦展开就太多了，而且这些问题是一个母问题里包含了若干的子问题，每一个问题又是相互关联与支撑的！但化繁为简之后，归根结底这个项目我们的核心问题就是：当今时下，在这个区域建成什么样的住宅类产品能以最为合理的投入在相对快速的周期内，获得最大利益的产出！贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING那么在谈具体的战术之前，一定要确定明确的战略目标。贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING我们整个地块的的前期开发战略是贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING何为栈道？----246亩成都国际总部基地何为陈仓？----120亩小高层住宅用地贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING即把这120亩住宅用地作为一个常规的住宅项目来销售，同时有不能孤立的做产品规划和营销推广！贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING不孤立有四个含义贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING要着眼于当今时下这个房地产大势；因为熊市和牛市的战略规划是绝对不一样的。德高观点：未来的2—3年内全国的房地产市场会有一个价格探底的过程。1贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING2要着眼于这个区域市场整体楼盘开发的情况；贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING区域市场特点提炼：产品形态丰富：电梯、洋房、联排、叠拼、别墅、安居房应有尽有产品风格多元：现代风格、异域风情户型选择多样：一房到五房，40到300平方一网打尽2009年销售价格大多在4000以内，第四季度部分突破4000，属于售价敏感区域平均销售速度慢于成都主城区购房者多在当地消化，二级城市次之，成都主城区更少区域内品牌开发商云集，开发状态多数观望已开发和待开发项目多为上百亩的规模楼盘营销卖场普遍品质不高，营销途径和方式较少品牌营销较少，项目实效营销为主口碑和业绩好的楼盘，其园林景观都为精心打造，某种程度上不逊成都交房标准一般为清水房，基本无精装房贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING要着眼于贵通企业的整体营销战略；3贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING要着眼于该住宅项目与总部基地之间的相互关系；4（即独立运营又相互依托）关键词：互动贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING那我们的产品到底应该是一个什么样子才最能够精准的打击到市场的消费者？换而言之，什么样的产品是最对应这个地域的市场需求的？再说通俗一点，修什么样的房子是最赚钱最热销的？现在回答这个问题太早了。我相信任何一个营销公司在短短的10天内，能够给出一个最佳的产品设计方案，并拍着胸口说没问题，那一定是一个大忽悠！很有可能最终实施的方案和现在而今认可的方案大相径庭。因为市场是在不停地变化中，人心是在不停地变化中，特别是在当今时下这个扑朔迷离，风云突变，市场动荡的关口。一个房地产项目的标准动作我相信作为贵通企业应该是轻车熟路，游刃有余。而加分动作呢？这才是一个营销机构的价值所在！贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING顺天时占地利定人心贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING本案住宅项目定位原则（1）具有可操作性,能充分的反映本案特点和优势；（2）有助于本案形成独具特色的产品路线，达到与市场上竞争对手进行有效区隔的目的；（3）有助于提升项目品质，树立良好的社会形象及口碑效应；（4）能够满足特定消费市场的需求，为本案创造较大的赢利空间；（5）最大限度的降低开发商运营风险，有效的缩短投资回报期。贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING1.建筑形式1.1产品主体1.2产品格局1.3户型及面积设置2.基本建议2.1产品风格2.2楼体色彩2.3门厅及走道2.4电梯和楼梯2.5小区入口2.6单元入口以及大堂入口2.7小区围墙及庭院围墙2.8公共照明系统2.9指示系统2.10外立面2.11管网敷设贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING2.12建材及设备2.12.1墙体材料2.12.2门窗材料2.12.3卫生洁具2.12.4观景电梯3.总体规划3.1路网设计3.2车位设计3.3文教设施设计3.4景观规划3.4.1环境景观设计思想3.4.2环境景观设计的象征意义3.4.3环境景观设计的感性认识3.4.4环境景观设计的具体建议3.5社区配套建议3.6智能化系统贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING3.6.1智能化归类与概述3.6.1.1基础智能化3.6.1.2网络智能化3.6.1.3家庭智能化3.6.1.4物业智能化3.6.1.5安保智能化3.6.1.6智能化服务更大空间、更多选择3.6.2智能化配置系统3.6.2.1多媒体信息通讯与服务3.6.2.2社区安全防范系统3.6.2.3小区周界防范报警系统3.6.2.4家庭安全防范报警系统3.6.2.5楼宇访客门禁系统3.6.2.6小区重要部位监控系统3.6.2.7巡更系统3.6.2.8背景音响及紧急广播系统3.6.2.9车辆出入管理系统3.6.3社区服务物业管理3.6.3.1楼宇设备监控系统：3.6.3.2社区服务与物业管理系统——局域网3.6.3.3家庭智能控制系统贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING建造优秀的产品，是占领房地产市场的决胜力1.建筑形式1.1产品主体我司通过对双流新区房地产市场需求、规划设计、产品建设等多个方面的充分调研与论证，掌握了较为全面的数据，同时结合贵公司的开发经历以及本项目的地理位置、规划要求、产品定位、市场需求、消费群体等各方面因素，对本项目的具体产品建设实施，提出建议如下。由于本项目住宅前后均有公园（我们将国际总部视为公园式社区），因此观景+高科技品质住宅的产品概念将成为决定本项目成败的关键因素。所以，在本产品的建议中将集中围绕这两大主题展开。产品主体=纯小高层贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING1.2产品格局建议本产品沿前后公园景观的自然地形以曲线、折线或曲尺形布置各住宅单体，同时保证产品容积率在2.8。◆小区住宅布局以南北向为主，东西向尽量与双公园保持平行。◆鉴于整个小区的规模约为23万平米，因此小区住宅布局采用行列式的布局形式，灵活布置，根据航空走向高低错落有致，丰富多变的住宅群体空间，保持充分的阳光照射时间。◆采光和朝向是关系到住宅室内居住环境健康、节能方面的主要因素。在本产品的住宅布局中，在保证每户获得合理采光和日照的前提下，应注意减少西晒、噪声源等不良朝向影响，同时避免楼与楼之间的视线干扰。◆对于同排住宅可采取错位开窗、扭转开窗等处理，可采取单体错位或扭转排列的布置方式。◆对于本产品来说，自然通风是住宅品质的重要因素。选择最健康和节能的通风形式，对本产品至关重要。因此，在本项目住宅布局中，我司建议应注意双流县的各季主导风向，通过合理的单体布置形式，留置通风空间，将自然风引入社区内部，避免因人员密集所带来的热岛效应。贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING1.3户型及面积设置本产品主力户型建议为：90平米二室二厅二卫房型同时，在户型设计上要力求全明房型，配置观景阳台以及大落地窗；窗台高度不高于60cm。◆小高层住宅以二梯四户（两部电梯，一层四户）的板式平面为主，建议单元设置为2-3个单元。◆小高层住宅顶层设置11跃12的复式户型结构。◆小高层户型面积：平层户型以90平米的二室二厅二卫房型为主；顶层复式户型面积应以130平米的复式户型为主。◆在户型设计上应增加不同功能的空间数量，以适应客户群体的需要。贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAMDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING2.基本建议2.1产品风格◆本产品的总体风格注重现代化与本土化；国际性（迎合入驻国际总部人群的居住理念）与地方性（体现双流本土人群特性）的完美结合。◆以体现时代特征为主，体现出高贵的建筑气质，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简