XXXX年内江市加州蓝湾营销策划报告

“加州·蓝湾”营销策划报告新加坡豪斯机构·重庆兆邦公司2005年10月第一部分内江房地产市场概述•目前住宅市场描述•目前商业市场描述•市场发展前景预测目前住宅市场描述目前其住宅市场尚起步阶段，具有以下特点：开发商多为内江本地企业,总体实力不强；项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层，小部分为高层；项目多集中在东兴区；住宅销售情况良好，基本无滞销情况；一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；目前住宅市场描述主力畅销户型为90—135㎡的三房、四房，平均单价在1200—1600元/㎡之间；现场销售中心包装不理想；售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高；人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高；消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。目前商业市场描述东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位，同质化严重，导致空置率较高；休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路；目前仅有一个大型购物中心——卓尔购物广场和一个商品批发市场；目前商业市场描述即将完工的科技生活城将为该市的商业市场注入一股新的力量；卓尔购物广场的营业会逐步带动东兴区商业的发展；大量在建楼盘的交房入住，使消费群体扩大，届时，滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。市场前景预测房地产市场发展空间较大；市场需求量近一两年内将有较大提升；开发热点主要集中在西林经济技术开发区、东桐路与临街路沿线;滨江地段将会是房地产发展热点中的热点；市场前景预测滨江地段将成为一体化商业中心投资意识开始逐步增强，消费者逐步由感性向理性过渡。第二部分项目分析项目SWOT分析市场定位核心价值定位潜在价值分析目标客户群——内江各阶层的高端群体部分规划设计建议项目SWOT分析优势/S劣势/W机会/O威胁/T优势/S区位优势:项目地处临江路罗家嘴交通位优势明显；景观：一线江景规划与配套：规模大;地标性建筑群;建筑体外立面有质感;大阳台全采光;发展空间:游泳池、会所;智能化安全设备;专业化物业管理劣势/W街道陈旧，周边环境差；目前滨江经济带发展比较落后，商业部分经济价值不高；开发商为外来开发商，无品牌优势。机会/O内江经济增长率高，人口基数大，城市化进程快，需求量大；房地产市场运行向规划范发展；房地产价格呈现上涨趋势；本项目产品所属的细分市场在市场上认可的程度较高；该市消费者对江景房优势有一定的认可，对电梯房慢慢开始接受。威胁/T工程进度、预售许可证的办理延后有可能使销售错过旺季（春节）；特色商业经济地带尚未形成，本项目的商业面积在销售上将会有一定的难度；竞争对手的陆续开盘销售，会分化部分客户。市场定位滨江全景观高层豪宅核心价值地段——绝佳的地理位置；景观——丰富的江景资源；配套——园林、绿化，会所，游池，电梯等；建筑——现代、质感、经典；户型——明朗、气派，动静分离。潜在价值政府对滨江地段沿线的改造，将极大的带动滨江区域的升值空间；文化街区——凤窝街，紧邻项目的西北侧，将是本项目打造文化品牌的一大卖点；2005年四川省的高考状元皆出自内江，具有良好的教育文化底蕴和氛围，对周边区域影响较大，一定程度上带动房地产市场的发展。目标客户群——内江各阶层的高端群体·按职业分·按收入分（高收入阶层）·按区域职业政府、企事业单位中、高层职员；学校教职员工；私营企业主、个体工商户；医生、律师、会计师等；其它。区域东兴区、市中区——主力客户；周边区、县——边缘客户。部分规划设计建议⇮安全防范建议⇮内部规划配套建议安全防范建议•建议做成封闭式小区，相对独立；•配置安防等智能化设施，设立三重门禁系统；•商业、车流、人流入口分开，减少干扰，增强安全性；•水、电、气三表出户。内部规划配套建议•园林景观：应与滨江整体景观规划协调融合，同时体现一定人文特性；•设备：建议配置品牌高速电梯，电梯大堂装修应有档次，星级酒店设计标准，以彰显尊贵特性；•会所：须体现当地休闲习惯。建议：健身房、阅览书吧、咖啡馆、棋牌室；户外临水景休闲区等；第三部分营销推广•总体定位•推广主题：尊贵与荣耀•阶段推广：•推广计划•销售策略•广告平面表现(见附件)总体定位•住宅——高品质，尊贵生活社区•商业——滨江餐饮、休闲、娱乐风情街推广主题尊贵与荣耀阶段推广•滨江全景观高层豪宅；•水岸豪宅新坐标；•首席华府，领衔甜城；•加洲蓝湾，只为尊贵的您打造。推广计划•预热期•开盘期•强销期•持续期销售策略•定价策略•销售渠道•销售方式广告平面表现•LOGO设计方案•LOGO基础应用•形象稿及阶段推广稿•户外看板•现场包装（围墙，迎风旗）LOGO设计方案……