XXXX12世联保利林语中心(写字楼)XXXX年营销策略报告73P

保利林语中心项目组2013年12月保利·林语中心2014年营销执行策略报告报告思路项目背景市场分析营销策略1项目背景货量盘点公寓共剩1100余套，写字楼336套，除去车位以及，商业中主力超市租用面积。共有货值约8.9亿备注：集中商业仅指1、4两层2014年保利·林语中心待售货量表货值类型产品类型套数面积金额货值占比2014年剩余货量1栋公寓274950052005.8%3-A公寓390198001090012.2%2-A公寓42016000910010.2%3-B写字楼336274751868321.1%集中商业——111941343215.3%I1栋底商1——1000.1%车位32591063012880232.3%别墅8189121002.4%住宅67004000.4%合计19286188722100.00%开发商要求“2014年保利林语共实现约5亿销售任务”要求争取年中完成项目主要销售目标，下半年进行尾货的打包促销。销售目标5亿的销售目标是2013年3.3亿销售额的1.5倍，其中公寓跟写字楼销售额0.9亿的5.5倍。销售任务非常艰巨公寓月去化写字楼月去化商业去化别墅、住宅尾货车位月去化合计市场业绩2116——————2013年销售业绩332————1102014年销售目标7020————60全年销售目标840240100%14720销售金额约1.6亿约1.3亿约1.3亿约0.25亿约0.6亿约5亿公寓产品共3栋临区域主干道桐梓坡和麓松路旁，交通便利；1#、2-A紧邻明德中学，3-A紧挨项目集中商业区、商业氛围浓郁，配套较齐全。公寓1#2-A3-A总层数332824单层面积1205㎡764㎡924㎡单层户数351920可售层数322220-1、-2层地下停车场地下停车场地下停车场1-4层商业、娱乐商业、娱乐商业、娱乐规划：22万方麓谷唯一城市综合体教育：百年明德一站式名校教育产品：百变空间可整层打通价格：总价16万起人人买得起潜力：不限购、不限贷投资自住两相宜公寓品牌：保利地产•千亿央企公寓价值点六大价值点强力支撑长沙最具投资价值公寓殊荣8写字楼产品3#甲级写字楼商务公寓星级酒店1#商住公寓2#酒店式公寓3-B写字楼基本数据位置桐梓坡西路与麓松路交汇处建筑面积28460占地面积1498㎡高度85.3m大堂层高5.5m大堂面积110㎡层数23层高4m单层面积1498㎡外墙中空Low-E玻璃幕墙空调品牌中央空调车位351电梯空间3.5m*3m交房时间2014年12月31日麓谷唯一甲级写字楼，百米地标。成就麓谷商务新核心•生态地标：这里有山体公园、公共广场、高尔夫、公共休息平台。茂密的绿植、流动的水景、低密度的建筑•无线覆盖：打造数字化园区智慧畅达，信息互联，可移动的信息平台，随时随地可以办公。•奢华层高：写字楼4米层高，装修后净高可达到3米，极大的提高办公舒适度•阔绰空间：128㎡商务大堂，5.5m挑高,高端进口天然石材装修，更显尊贵；30㎡，宽3.5m电梯厅；宽为2m公共走道。•智能硬件：品牌集中计量式中央空调，环保节能，降低企业运营成本。•高效商务：6部品牌电梯、单梯服务的面积4500㎡保证上班的效率；候梯时间不超过30秒近10000个停车位，座驾停泊无需等候•礼宾服务：湖南第二家金钥匙五星酒店式管家服务与国家一级资质保利物业强强联合。•强力政策：十大服务平台助力新锐企业跨越式发展。写字楼产品八大顶级标准缔造河西麓谷新地标小结学位公寓的市场地位已奠定；长沙西大门的交通枢纽价值需升华；长沙投资大客户是重点，老业主需重视，河东、星沙的客户资源需挖掘。6市场分析长沙公寓市场当前长沙主力在售公寓项目约51个，其中住宅公寓15个占29%，商务公寓32个占63%，混合公寓项目4个占8%绿地公馆金域华府嘉斯茂广场长盛岚庭枫华府第米兰春天涉外公馆像素汇长房时代城雅阁国际沁园春御院藏珑汇金国际保利国际檀香国际观园先锋东外滩万博汇东塘瑞府西子一间恒大金都曙光领峰五一领域壹号公馆东宸19公馆少帅府华晨世纪喜盈门范城乾隆樽品京投银泰万象美域西铁馨寓德思勤广场长房白沙湾长房白沙湾红公馆望兴F1站兰亭玥岛保利林语东岸城邦汇达公馆绿地中央奥克斯广场北辰三角洲观湖公寓二环线绕城高速40年产权商务公寓70年产权住宅公寓商务公寓&住宅公寓蓝湾国际枫林家园沙发公寓中国城2013年长沙公寓市场剩余货量约54万方，2014年长沙新增公寓约项目12个，单个项目规模一般不大，预计供货量42万方大都以商务性质公寓为主公寓去化速度分类项目名称速度中心万博汇25套/月少帅府14套/月五一中央领御32套/月东宸19公馆16套/月壹号公馆17套/月观园35套/月东塘瑞府7套/月蓝湾国际5套/月城区综合体德思勤广场69套/月北辰三角洲28套/月奥克斯广场开盘销售280套，月均消化200套城区西子一间27套/月万象美域37套/月西铁馨寓15套/月长房白沙湾2套/月兰亭玥岛150套/月汇达公馆25套/月（主）沁园春御院14套/月绿地公馆6套/月先锋东外滩18套/月枫林家园3套/月藏珑32套/月红公馆36套/月望兴F1站10套/月阿普阿布25套/月（主）郊区米兰春天70套/月（主）京投银泰44套/月涉外国际公馆49套/月枫华府第1套/月观湖公寓20套/月分类项目名称速度城保利国际广场49套/月建发汇金154套/月东塘瑞府8套/月蓝湾国际26套/月中国城嘉柏大酒店17套/月城区综合体喜盈门范城48套/月华晨世纪广场41套/月绿地中央广场27套/月奥克斯广场开盘即售罄城区钱隆樽品22套/月恒大金都15套/月东岸城邦32套/月沙发公寓8套/月郊区建安像素汇33套/月雅阁国际17套/月保利林语51套/月地段商务&住宅公寓商务公寓速度住宅公寓速度中心东塘瑞府8套/月7套/月中心蓝湾国际26套/月5套/月城区综合体奥克斯广场开盘销450套开盘销280套，月均消化200套城区•商务公寓＞住宅公寓非中心•商务公寓≥住宅公寓郊区•商务公寓＜住宅公寓各类公寓消化速度受地段影响大，月均消化集中在25-40套，最高150-200套。中心地段大型综合体公寓＞住宅公寓非中心城区公寓速＞商务公寓长沙市公寓去化情况郊区公寓受地段、区域位置以及项目营销侧重点各有不同，月均去化21套左右河西公寓市场河西在售和部分待售公寓分布在西二环近郊项目为主，其中商务公寓8个，住宅公寓7个，商住复合公寓2个枫华府第涉外公馆像素汇雅阁国际保利林语中心绿地中央二环线米兰春天40年产权商务公寓70年产权住宅公寓商务公寓&住宅公寓奥克斯广场阿普阿布佳兴国际汇公园道西海广场嘉汇公寓向日葵广场罗马商业广场梅溪时代达美D6区河西公寓体量都不大，都集中在涉外和河西步步高周边。2013年剩余货量约13万方，2014年新增项目，约5个供货量约11万方，集中在梅溪湖周边区域。麓谷芯视界华盛广场中建梅溪湖公寓情况多个目前在售楼盘公寓剩余货量较少，本项目将主要面临来自大河西内的竞争。2013年长沙河西市场公寓产品销售整体情况一般，月均销售公寓近20套左右，2014年推售项目个体量不大。绝大部分项目会在明年第一季度推出相对河西其他区域而言，本项目的公寓产品价格和总价较低，具有明显的价格优势和品牌优势。明年本项目公寓产品入市时面临的竞争主要来自区域内的竞争。2014年长沙河西公寓市场情况区域项目名称产品(㎡)价格（元/㎡）总价(万)货量（套）销售情况河西嘉汇公馆33—778500精装30-65256待售河西向日葵广场38—84850035-70182近期推出河西梅溪时代38—776500（毛坯）30-50989在售河西涉外公馆32—806400（精装）35-50241在售河西佳兴国际汇30—72公寓8000元/平25-75203在售河西西海广场40—1117800元/平30-86236在售河西雅阁国际44—98680035-70352在售河西公园道40—80780030-60301在售写字楼市场河西在售写字楼布在金星中路沿线，但大部分都是“伪写字楼”，只是高配置的商务型公寓产品月均去化在16套左右西中心雅阁国际中电软件科技园二环线待售写字楼项目佳兴国际汇公园道西海广场向日葵广场在售写字楼项目云顶梅溪湖河西高端写字楼很少，在2013年上半年河西主要销售的是绿地中央广场跟奥克斯项目。下半年商务公寓型的“伪写字楼”销售情况也不是很理想。2014年河西的主要写字楼项目将集中在梅溪湖区域以及滨江新城区域大都是5A级写字楼与本项目写字楼产品不形成直接竞争新长海广场保利林语中心麓谷芯视界金茂国际中心渔人码头心中建国际中心晟通国际中心本项目写字楼体量不大，但区域同类产品较多市场竞争比较大，且项目写字楼的面积段与市场主流需求相匹配，但项目区域位置相对较差是最大的弊端。故，凸显项目写字楼性价比，增加项目未来升值潜力是2014年的重点和难点。写字楼市场本项目写字楼体量虽较小，但区域位置不佳，市场竞争比较激烈河西区域写字楼市场情况项目名称建面（㎡）产品(㎡)租赁/销售价格（元/㎡/月）出租/销售情况西中心31.5万50-1600预计14000待售高信向日葵广场3.2万39—1400预计12000待售麓谷芯世界2.3万80-840预计8000待售河西王府井3万72-1700预计16000待售中建梅溪湖中心80万————待售金茂国际广场15万————待售晟通国际总部22万————待售新长海5.2万23—9454500在售宇洋西海广场1.2万43-100011000在售营销回位置：位于西二环与枫林路立交西南角占地面积:145333平方米总建面：31.5万㎡物业类型：写字楼、商业街、购物中心5A甲级写字楼：一共3栋，层高3.5m；写字楼1和写字楼2的整层面积1600平米，一共25层，12梯，1—6层为商业；写字楼3的整层面积1300平米，一共24层，10梯，1—6层为商业。预计明年5月开盘，其中写字楼3不出售，用于招租或者用来做酒店。立体交通枢纽盘的集写字楼、购物中心、商业街等商业功能于一体的城市综合体个案分析西中心主推广语：一个中心，一个世界核心价值点：河西交通枢纽旁、大型商务综合体、优越的区域地段项目PK分析项目选项林语中心西中心产品甲级写字楼、low-中空玻璃幕墙、4M标准层高5A甲级写字楼，玻璃幕墙、4米标准层高地段桐梓坡路408号汽车西站旁价格700012000交通108、302路公交车，地铁6号线地铁二号线、西二环、玉兰路；18路,18区间西线,309路,315路,348路,902路,909b线,916区间线,高新区园区穿梭巴士,机场快线品牌保利地产先导控股、龙骧巴士配套3万方集中商业、明德学校、7万方公寓8.7万方的购物中心及商业街环境300亩山体公园、保利体育公园，万人大社区靠近车站，环境嘈杂、绿化率低、景观差主打央企品牌、低价，生态办公环境河西最具性价比的生态甲级写字楼！项目名称旭辉·梅溪时代项目位置岳麓区麓松路与东方红路交汇处的东南角（长郡梅溪湖中学西南侧）总建面5万㎡容积率3.0绿化率40%总体规划A、B两栋公寓均为34层主力产品精装公寓：38-54㎡毛坯公寓：41-54㎡销售情况2013.6底欲推出推A栋公寓型243套，均价估计6500元/㎡开发商长沙旭海房地产开发有限公司预计2014年3月底推售A栋余货，主力户型为40-116平米约240套，第三季度推出B栋520套个案分析梅溪时代是梅溪湖首次推出的投资型公寓，户型设计比较好，有精装有毛坯房主推广语：梅溪湖最具投资价值公寓核心价值点：热点区域梅溪湖中、地铁口旁项目PK分析项目选项林语中心旭辉·梅溪时代产品28-50平百变商务公寓，3.3m层高A栋酒店式公寓，B栋居家型公寓，层高3m地段桐梓坡路408号麓松路与东方红路交汇处价格（元）1#栋5500,3#栋5700，总价16万起B栋精装6500、毛坯5800交通108、302路公交车，地铁6号线暂时没有直通公交，地铁二号线品牌保利地产旭辉地产配套1栋甲级写字楼、3万方集中商业、明德学校、7万方公寓1-4层的底商环境300亩山体公园、保利体育公园，万人