XXXX年华强城营销策略报告

第一章第二章第三章目录【销售执行篇】壹座华强城是壹本说不完故事书……【梳理项目卖点】军山半岛名流府城市嘉苑华润橡树湾景瑞18号紫琅上郡优山美地山水壹号名人世家顺发御园华强城车程：12分钟车程：25分钟地段老城区港闸区东城区新城区开发区天安花园本案离市中心仅5分钟车程从距离上看本案就是市区全南通绝无仅有的方特乐园乐园总投资18亿元的项目，打造成国内第一家集文化、娱乐、旅游、商贸于一体的动感式项目，将填补国内城市室内版主题乐园的空白。南通方特城市乐园将建设包括3D巨幕电影、4D环幕电影、水上项目、室外游乐项目、高科技主题剧场等。方特乐园所创造的价值不仅影响着华强城，同时也带动了整个片区的整体发展；百万平方米惊世巨作造城华强城酒店会所别墅、花园洋房华强城，140万方……32年大成之作，将最成熟最具成长价值的精粹落定南通。主题公园、华强城、电子世界、五星级酒店一并礼献，至目前为止，四大产业齐汇之城，唯有南通。公寓布局中国，厚积薄发品牌房地产开发与经营芜湖华强城深圳华强花园华强拥有着32年发展历程，足迹遍布20城，成功开发了12座城市广场、11座主题公园、9座华强城的城市运营专家；深圳华强数码广场全新车载GPS终端车载调度屏彩屏手机中国500强企业实力保驾产业高科技电子制造业电子信息高端服务业文化科技产业制糖业造纸厂以高科技电子制作业和文化科技产业为主导，华强集团多元化、跨行业布局的特点与房产开发形成密切互动与促进，在为房产项目提供广阔潜在客源的同时为营销活动组织注入无穷的想象空间。地段方特乐园百万方体量品牌影响力……要说的何止这些……华强城能述说的故事还有许多，但目前本案能为客户真正带来的核心价值是什么？商业配套产品户型酒店会所运河景观内部绿化【观全国】【观南通】【观区域】最精彩的故事才是客户最要听的故事……【观大市】【观大市】—政策面中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行日前共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。金融政策：四大银行首套房利率回归基准利率调控政策：2012年政府换届期间，年内政策无松动迹象李克强：再次强调抑制房价温家宝总理两年五提房价合理回归中央不断重申调控方向不动摇、调控力度不放松，且明年调控基调也已确定为不动摇；温家宝总理更是将调控目标从“抑制房价上涨过快”改为了“坚定下调房价”。2012年中短期内楼市好转希望不大今年政策调控主基调：“维稳”2012年，房地产市场筑底【观大市】—南通市场南通楼市依然受中央调控，松动迹象未现,短期之内，楼市转好希望不大”价量6、7、8月5月4月9、10月2012年2、3月11、12月价跌量升刚需爆发2012年价格趋于平缓房展会集中，市场回暖,量升2012年，房地产市场筑底量微降年底量有所下降量微降成交结构：刚需为主市场供应：加剧放量竞争状况：同质化严重价格走势：缓慢筑底2012年南通房产市场预判：呈现慢冲式、波级增长的走势刚需支撑，带动成交；但是大量项目上市，价格筑底，引发激烈的竞争大量项目上市，处于强销期，量升人才导入酒店住宿餐饮购物投资娱乐旅游“迪士尼”效应【观全国】对房地产行业的：迪士尼周边地价上涨；川沙房价2010年一年翻番；二手房涨幅更超200%；对整体区域内的：对餐饮、购物、旅游、娱乐、酒店的带动，人才的导入以及投资的增加；九龙仓英伦上院九龙仓英伦上院受惠于常州新北区恐龙园版图：恐龙园版图休闲优越的居住环境；未来的升值潜力；2010年楼王2小时销售劲销90%常州销售排名第一众多名盘都加盟到恐龙园高档生活圈常州恐龙园浦东迪士尼站在全国的角度看，乐园经济是众多项目的引擎，拥有乐园概念的项目将成为市场关注的焦点对整体区域内的：对区域内餐饮、购物、旅游、娱乐、酒店起了带动作用，人才的导入以及区域内投资的增加；对房地产行业的：对本案配套的完善；对本案项目价值、价格的提升；增加项目的关注度；有利于项目人气的聚拢南通方特乐园掀起乐园效应：【观全国】本案是国内少有的以乐园为先到带动房地产开发的项目，乐园效应将成为项目最重要的引擎，拥有乐园概念的项目将成为南通市场关注的焦点；客户最为认可本案的卖点为地段、环境而通吕运河作为南“第二生态圈”，将打造成打造城市又一4A景观带一、老城区项目日益稀少二、南通城市规划的外扩三、大型开发商入住周边区域南通人，特别是年轻人，随着城市扩张对港闸的看法已经逐步转变，本案的优越位置完全是基本可以看做市区项目；【观南通】本案的“地段”价值逐步受到认可主城区区域推盘量不大，价格稳定在高位。港闸区未来发展的重点区域，开发量大城东区该区域为城市发展新兴区域，土地供应量大，但周边配套在各区域中较弱。开发区该区域是南通市未来的重点发展区域。但目前各项配套设施正在完善中，形成人气尚需时日。港闸区板块价格：9000-10000元/㎡存量：23500套关键词：开发量大，中低端公寓主城区板块价格：14500-25000元/㎡（其中25000是藏珑精装修的价格。）存量：1293套关键词：可开发量小，高端公寓开发区板块价格：8000-10000元/㎡存量：16183套关键词：开发量大，中、低端公寓新城区板块价格：11000-16000元/㎡存量：3572套关键词：可开发量较小，中高端公寓城东区板块价格：7000-9000元/㎡存量：10322套关键词：开发量大，中低端、公寓新城区发展最具潜力的板块，未来发展可与主城区抗衡。48935756813246655461128144126018818114814005001000150020002011年2月-2012年2月南通住宅成交1621284932623711635395799642298490500100015002011年2月-2012年2月港闸区住宅成交【观区域】港闸区未来供应量巨大，而目前成交情况不佳；【观区域】意邦绿墅湾报价：6996-8998元/平方米推出套数：848套可售套数：800套苏建阳光新城报价：9000-9300元/平方米推出套数：1733套可售套数：313套尚海城报价：9000-10000元/平方米推出套数：1416套可售套数：216套国基桂花小镇报价：9000-9500元/平方米推出套数：490套可售套数：313套保利香槟国际报价：8100-9000元/平方米推出套数：420套（其中64套为复式）可售套数：275套外环北路高迪晶城报价：8500-9700元/平方米推出套数：1716套可售套数：243套中港城报价：8800-9000元/平方米推出套数：1310套可售套数：73套帝奥北城名郡报价：8500-9500元/平方米推出套数：325套可售套数：122套友谊嘉御龙庭报价：9500-10500元/平方米推出套数：684套可售套数：405套华强城报价：9500—10900(58#)元/平方米推出套数：901套可售套数：540套万科金域蓝湾报价：9500-11500元/平方米推出套数：824套可售套数：488套长华路区域内主要目前在售项目共计12个；本案的主要竞品主要沿外环北路、长华路沿线分布；银洲皇家花园报价：8500-9000元/平方米推出套数：305套可售套数：197套区域内配套资源共享：北大街商圈、五星级酒店、第六人民医院、北城中学……项目集中，区域配套资源共享，竞争激烈；项目名称公寓价格（元/平方米）两房三房四房面积段（㎡）总价（万元）面积段（㎡）总价（万元）面积段（㎡）总价（万元）万科金域蓝湾9500-11500————95-13590-155————华强城9500-10900（景观楼价格）80-9076-85110-140104-140150-160163-174尚海城9000-100008980-89119-135109-135144-177129-177国基桂花小镇9000-950089-9780-92119-142107-135————苏建阳光新城9000-930089-9380-86106-14795-136————北城名郡8500-950087-10074-95112-13695-129————中港城8800-900089-10678-95115-141101-127162-184142-165保利香槟国际8100-900090-10973-98132-151107-136————银州皇家花园8500-9000111-11594-103120-143102-128————友谊嘉御龙庭9500-1050075-11571-120129-175122-184151-196143-205区域项目特质2房总价在75-98万元，3房总价在95-135万元，4房总价140-175万元2房主力面积在80-100㎡，3房面积在110-140㎡，4房面积150-180㎡区域内总价、单价、面积雷同，本案没有与周边项目产生差异化；【观区域】竞品面积、单价及总价雷同，客户被分流严重；项目项目主打概念华强城中央休闲生态区，140万方北大街壹号城邦万科金域蓝湾品牌价值、精装修户型友谊嘉御龙庭观景美宅尚海城都市精英生活社区国基桂花小镇城市森林养生居所苏建阳光新城宜居生态社区北城名郡人文名城中港城城市公园社区保利香槟国际法式风情社区银州皇家花园宜居生态社区，坐拥森林公园生态、景观成为区域项目主打的共同卖点，而本案百万方的体量成为较为突出的价值点【观区域】竞品卖点特征在众多价值中，本案目前具有“三大核心价值”是区域竞争项目所无法比拟的但从本案发展的角度考虑，本案核心价值的切入时机应有先后“方特乐园概念”先行，“地段”紧随其后，“大盘效应”应为最后随着方特乐园开业、区域不断的成熟，本案2013年后的重点将逐步转为“造城概念”目前首期宣传力度应为“方特乐园概念”“地段”“大盘效应”方特乐园【观全国】地段【观南通】大盘效应【观区域】2012年底开业目前正逐步突显价值实现时间需要经过2-3年才能全面向客户展现核心价值点项目产品定位以方特乐园为项目切入点，重塑项目独特气质以城市中央的百万大盘为起源，标杆新城市主义以华强城多元化产业优势为支撑，引领南通魅力生活方式南通.城市中心.百万方.大盘本案作为百万平方米的大盘的首期，项目规模效益尚未能全面向客户展现，因此对客户的吸引力度有限；目前必须抓住“方特乐园”这个最能打动客户的故事卖点金地格林世界100万㎡家乐福配套带动项目前期销售从而成为南翔标杆万源城130万㎡城市公园为先期主打卖点从而高于周边产品20%溢价每个成功的大盘项目都有一个核心撬动点中南世纪城200万㎡CBD配套资源满足周边需求从而成为新城区核心区恒盛豪庭40万㎡售楼处亮点引爆通城从而成为东城标杆本案在开盘之前曾对“方特乐园”做了大量的宣传，形成了价值筑底目前“方特乐园”成为南通无人不晓的信息但我们发现，方特乐园能为客户带来什么样的价值却未能完全告知客户随着方特乐园开业临近，应将“方特乐园”打造成为南通无人不晓的话题寻找与我们心灵相通的客户……【本案客户锁定】【客户诉求点】年龄范围：35-45岁价格承受：单价10000元/㎡以下，总价100万元左右职业：主要集中于公务员、私营业主、公司管理人员区域：80%左右客户来源于主城区；10%来源于港闸区；10%来源于周边县市；关键词：中青年、社会中坚、家庭为重、全市本案客户来源客户家庭组成：2人世界（主力）、3口之家（主力）、5口之家(辅助)主力客源辅助拓展南通主城区客户港闸、通州、五县客户三级联动长三角地区客户客户半径南通市本案客户来源他们大多出生在70S末，80S初他们是承前启后、新老交替的真正的社会中坚他们冒险、探索精神尚未消退他们收入较高，大多是企业中层管理、公务员、以及行业精英，经常出入南通的核心商圈。生活在新老交替的年代的他们，既有着老一代传统的价值理念，讲究实际价值、性价比，更有着对“范儿”的追求。无论是IPHONE，还是IPAD，工作还是生活最新的电子产品成为了他们