XXXX荆州市公安楚韵天下项目整体营销策略提报

2011年地产业一场新的革命诞生公安，长江之滨，开发新区地产业一个划时代的辉煌作品诞生史欲望畅想曲公安楚韵天下项目整体营销策略提报一座城市繁荣，需要一种信仰.一座城市的高度,需要地标的支撑!孱陵路*地标性建筑标杆，城市引跑者！楚韵天下第1号一场生命家园的盛宴，需要精神信仰!公安三袁文化&孱陵路开发新区*韵鼎天下，公安第1郡！高举高打快速建立利达项目品牌知名度首创公安高端住宅群，超越一切的高度，树立第一形象明确营销策略主线，将项目打造成为2011—2013年明星楼盘以高端形象入市，迅速完成销售，实现高溢价，创造利润最高值本案要解决的四个问题PART1-序篇项目印象PART2-市场篇豪宅典型案例解析PART3-策略篇三大核心策略PART4-执行篇执行思路、VI视觉PART1-序篇楚韵天下迎面而来的是时代重任公安地产新标度，11万方纯高层建筑标杆——项目印象——纯高层建筑群恢弘，大气——项目印象——高度品质，用事实证明大于30厚挤塑聚苯乙烯保温板20厚以上聚合物保温砂浆双层中空玻璃断热型塑钢门窗干挂石材的颗粒质感…………——项目印象——信仰;楚赢未来，韵鼎天下30年是荣耀；50年的辉煌；100年是传承；——项目印象——专为懂生活有品味的社会名流量身打造楚韵天下，公安达官贵人第1居所——项目印象——PART2-市场篇只有精密的度量和精心刻画，才能挖掘出独特的味道，从而刻画孕育在项目的特质……▇湖北省中南部边缘，长江南岸，东联汉沪，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫，与洞庭湖平原一衣带水，与荆州古城一桥相连。公安，三袁文化渊源之地，七省孔道之所▇全县生产总值，从“十五”末的2005年的49．5亿元，2006年的54．5亿元，2007年的65．1亿元，2008年的80．1亿元，2009年的90．92亿元，至2010年的105亿元。从进入十一五开始，年均递增11．8%。公安，经济指标提升持续高位走强▇经济是一个城市的衣冠，文化才是一个城市的灵魂。重点发展三袁文化、三国文化和水文化，实现省委、省政府鄂西生态文化旅游圈战略的实施。公安，注重内涵科学发展高度走强▇新闻链接2010年，公安政府拟定投资2000万元，举全县之力，聚全县优秀文艺人才、文化资源建占地20亩的三袁民俗文化村▇孱陵工业园（占地2平方公里，企业36家）建设、青吉工业园（占地10平方公里，基础建筑投放3.2亿元）建设、老城区功能转移，城市经济迅速发展，人民生活水平持续提高。公安，三大园区建设车头带动高效绩优1、沪汉溶高速铁路；2、准荆铁路；3、荆岳铁路；4、宜岳铁路（宜昌--宜都--松滋--公安--石首--华容--岳阳）；5、荆常铁路（荆岳铁路一段+常德至岳阳至九江铁路）；6、荆益铁路{荆岳铁路一段+长荆铁路天门站至益阳铁路；……综合交通枢纽地位的实现，必将带动城市经济迅猛发展公安，大环境建设带动城市发展▇新闻链接2011年3月28日，湖北省公安县委书记张万超等领导莅临锐创控股集团参观考察。集团总裁王军亚、执行总裁王功贵等高管热情接待了张书记一行。双方于当日16点在锐创国际中心21层会议厅举行座谈会，就共同合作开发公安县江南新村相关事项进行洽谈磋商，并于3月29日在华文国际传媒大厦就该项目签署了战略合作框架协议。创控股集团投资建设，公安经济发展进入划时代公安，正以蓬勃之势迅速发展，经济与城市建设不断向外扩张……经济发展、城市建设的不断向外扩张，带动城市及城市人口发展，房地产市场需求进入高品质年代。开发新区，住宅小区林立，城市发展区域，医院、县政府、五星酒店正在规划拟定搬迁中。项目地块四至情况周边住宅小区呈现包围圈式，生活配套较为欠缺项目地块四至情况项目名称：三袁国际项目位置：孱陵大道与迎宾大道交汇处开发商：公安县乾峰置业有限公司建筑面积7万多方占地面积40亩容积率2．79绿化率40%总户数628户入住时间均价3800元/M2价格走势不排除开盘当天涨价销售状况2011年5月20日开盘建筑形式框剪结构,点式，高层、小高层共6栋主力户型80-140M2，沿街两栋，一梯两户交通临孱陵大道,公安公交车直达社区配套5600平米地下车库,采用新型无梁楼盖，楼宇可视对讲系统，一卡通门禁系统，新型外墙隔热保温系统，双层中空玻璃与彩钢门窗。项目总评：√板式楼设计，通风采光较好√项目离市中心较近√小区绿化率较高，环境较好√项目周边生活配套及交通配套还有待完善√项目周边交通不是很方便√开发新区，发展潜力大区域在售楼盘浅析项目名称：巴厘印象项目位置：公安县孱陵大道126号开发商：武汉市立信房地产开发有限公司建筑面积13.5万方占地面积54211.24M2容积率2.49绿化率35%总户数396户入住时间2011、12均价3400元/平米价格走势销售状况2011年3月开盘，现只剩10来套建筑形式板式和点式，三期高层，小高层15、16号楼17层，17号楼11层主力户型二室二厅，三室二厅交通车站，交通便利社区配套天然气项目总评：√户型种类较多，适合人群广泛√周边配套齐全，生活较方便√离市中心较近√容积率较高，居住品质不高√项目周边交通不便√发展潜力大区域在售楼盘浅析项目名称：恒盛世家(二期)项目位置：孱陵大道南端开发商：荆州市恒盛房地产开发有限公司建筑面积20多万方占地面积9万多方容积率1.98绿化率30%总户数630户入住时间2011年年底均价3400元/M2价格走势销售状况2011年5月开盘建筑形式点式，二期6号、9号、11号楼主力户型三室二厅交通新宏泰车站社区配套地下车位320个左右，水系景观，运动设施项目总评：√户型多样，适合人群广泛√项目本身配套体现出高端智能化√南北朝向，通风采光好√周边配套与交通配套有待于完善√开发新区，有发展潜力，其项目商铺整体的规划为大型卖场。√一期开盘效果好，在公安形成良好的口碑效应。区域在售楼盘浅析项目名称：观天下项目位置：公安县孱陵广场对面开发商：武汉百兴置业有限公司建筑面积1.5万方占地面积4000平容积率3.75绿化率总户数264户入住时间2011年底均价3400元/M2价格走势3700元/M2销售状况2010年年底开盘，现剩20来套建筑形式板式，三栋高层26层主力户型三室两厅交通3路社区配套中央空调和地下停车库项目总评：√临公安县唯一的人民广场√全高层住宅，能观江景√周边配套齐全，生活比较方便√楼间距太小，小区内几乎没有什么绿化√住宅区临街道，生活比较吵闹√井式楼设计，通风采光相对来说要差一些√户型设计单一，客户选择性少区域在售楼盘浅析小结▇总体销售情况较好，房地产市场需求量较大；▇价格均在3400——3800元/平米之间，呈现上升趋势；▇产品形态多为小高层与高层组合，户型选择性较大；▇地下停车库设置已成为趋势，配套完善与否直接影响产品形象。本项目突破点：引领市场，树立城市榜杆，定制高端定制化是高品质定制化是独一无二定制化是专属匹配定制化是奢华的享受定制化是非凡的满足他山之石，可以攻玉城市核心区高端住宅典型案例分析上海汤臣一品武汉万达公馆荆州晶葳公馆位置好、景观好，集万千宠爱于一身地理位置优越，景观好，靠山、靠海，具有不可复制性；生活环境好，社区住宅密度低，居住人口密度小；交通便利；高物业的服务水平。突出特点：天时、地利、人和；各方面条件皆属精粹之品。产品特质——项目名称上海汤臣一品开发商上海汤臣房地产开发有限公司项目地址上海浦东小陆家嘴核心区花园石桥路28弄占地面积20066平方米总建筑面积11.5万平方米绿化率47%容积率5.8物业类型公寓项目动态2005年一次开盘，天价曾让该楼盘沉寂汤臣一品2009年6月22日开盘，销售状况火爆，预计于2011年12月交房整体规划3栋20层以上高层住宅，面积430——1200平方米上海汤臣一品上海汤臣一品汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固；建筑外形设计为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重，“汤臣一品”由此得名。立面新颖，豪气十足上海汤臣一品√大厦外墙：一至三层采用进口石灰岩石，三层以上采用汤臣一品来金色，日本三菱（Misubishi）高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能。√迎宾大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石。√入口电梯大堂：墙地面采用进口大理石。√住宅各层电梯大堂：墙地面采用进口大理石。√电梯：每户拥有三部以上永大日立高速电梯√安保及管理：彩色电视监控系统，德国速宾（SUBIN）停车场管理系统，美国霍尼韦尔（Honeywell）楼宇自控系统及防盗报警系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统。√消防：进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱，德国西门子（SIEMENS）消防报警系统。建筑硬件配套公共部分√天花和墙身：轻铜龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆。√地室：高级实木复合地板或进口大理石地坪。√窗户：铝合金烤漆门窗（采用断热冷桥技术），比利时格拉威泊尔（Glaverbel）中空玻璃（Low-E防辐射铜化玻璃），意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金。采用SilentGiss电动窗帘轨道。√阴市：墙面采用进口石灰岩或日本三菱（Misubishi）铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属杠杆。√门扇和窗槛：实木窗套和实木花饰门。√分户门：德国Nobelesse手工雕花铜门。建筑硬件配套私家部分美国Hayward恒温泳池、三温暖、SPA水疗按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、儿童游戏中心、国家宴会级多功能厅。物业配套设施项目名称武汉——万达公馆开发商武汉武昌万达广场投资有限公司项目地址武昌积玉桥临江大道占地面积10.62万㎡总建筑面积61.25万平方总户数2824容积率4.57物业类型六星级万达威汀斯酒店、武汉滨江商务地标180米高5A甲级商务写字楼、24万平方米全江景殿堂级精装纯大户豪宅——万达公馆、千万级滨江传世大铺、SOHO公寓、室外步行街项目动态2011年2月1开盘，2011年12月1日交房整体规划地上的1-3群楼部分为项目会所，意向引进高档健身会馆，美容、SPA、西餐厅等。两栋圆柱形塔楼，4-41层为公寓，42层为设备间武汉万达公馆城市核心版图，一线滨江盛景62万平米国际超配，毫宅品味内外兼备23年万达集团，12城公馆传奇武汉万达公馆奢华、极致、荣耀、价值……硬件配套：电梯：三菱（合资）电梯服务户数：3梯2户通讯：液晶可视对讲门窗：平开窗，断桥铝合金（保温、隔热性能），中空玻璃、LOW—E大堂：豪华装修，超高大堂停车场：装修大堂武汉万达公馆武汉万达公馆样板间项目名称荆州——晶葳公馆开发商荆州晶崴房地产开发有限公司项目地址荆州市沙市区公园路12号占地面积1.06万㎡总建筑面积5.289万平方总户数391容积率4.99物业类型三栋30层高层公寓住宅，二期别墅在规划中项目动态2011年6月开盘，现已开妈内部认购，积累客户，客户门槛为50万整体规划房内自然墙体供热系统，电子监控，电子巡更，可视门禁，电梯身份电子识别系统，电子指纹入户门，户式新风系统，断桥彩铝窗，双银低辐射节能中空玻璃。荆州晶葳公馆项目总评：√地理位置好，自然景观资源丰富√交通便利，闹中取静√高端智能化配套运用，营造高端品质及提升项目档次√容积率4.99过大√楼间距太近，2#，3#楼之间楼间距太近，10楼以下采光受到较大影响。荆州晶葳公馆公园里精粹生活配套，金字塔尖的毫宅礼遇高档，精粹，奢华，顶级◎北京今年第二季度成交均价排名前10的楼盘中，均价最低的为33740元/㎡，最高的东钓鱼台家园销售均价高达72803元/㎡。◎深圳两三年前已有高端洋房突破15万元/㎡，别墅超过20万元/㎡。◎上海在售楼盘中，汤臣一品仍然保持11万元／㎡的高位，大部分超高端洋房也普遍超过10万元/㎡。上海信义房屋最新统计数据显示，截至11月30日，今年上海共成交总价在1000万元以上的二手顶级豪宅770套，平均成交价4.9万元／㎡。◎广州市中心区相当一部分高档住宅项目突破2万元/㎡，更有一些高端住宅项目售价超3万