【精品文档】房地产营销策略二次提案

同策研展Tospur同策策划·营销·代理静安紫苑营销策划提案同策研展Tospur同策策划·营销·代理项目理解同策研展Tospur同策策划·营销·代理项目理解--整体解构（面积配比）公寓22299m2办公8660m2商业7580m2同策研展Tospur同策策划·营销·代理›各物业型逻辑关系公寓主打产品主要资金回笼来源办公分担风险商业利润价值最大化提高项目整体品质同策研展Tospur同策策划·营销·代理公寓核心定位办公区域市场热点提升项目价值商业项目展示平台能够提高项目综合竞争力持续的项目内在价值表现›产品定位原则同策研展Tospur同策策划·营销·代理项目理解—横向比较公寓产品我们没有静安四季的地段，没有品牌服务式公寓的管理；办公产品我们做不到“梅”、“泰”、“恒”的规模和品质；商业产品我们的体量不够做百货商场，也无法从“梅”、“泰”、“恒”那边把人流引导过来。同策研展Tospur同策策划·营销·代理[我们的出路和优势]公寓产品我们同样可以打服务式公寓的概念，但我们更有家的感觉，房型更加舒适；办公产品，我们先天的单栋小体量，在区域内属于绝无仅有的，作为中型企业的总部办公是非常适合的；商业部分，我们走差异化，作成一种“慢节奏”的商业，以休闲娱乐为主，让人流能够较长时间的停留；同策研展Tospur同策策划·营销·代理[主体酒店式公寓物业初步定位（分析此类产品特征）]地段利润最大化（产权型）高级服务式公寓差异化BoutiqueApartment同策研展Tospur同策策划·营销·代理BoutiqueApartment----Mini豪宅定位思路：本案的位置是属于具有收藏和投资价值的市中心稀缺地段，对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力的，一个以自住和酒店公寓出租都相宜的定位是最适合本案的。同策研展Tospur同策策划·营销·代理[商业物业初步定位]7580m2高档服务式公寓商业以人流量小和高档为主要诉求点周边业态商业房车同策研展Tospur同策策划·营销·代理[商业房车]定位思路：我们要做到功能齐全而不张扬，首先要满足公寓人群的基本需求，又能成为一个聚集人气的商业平台同策研展Tospur同策策划·营销·代理会所配套概念店或品牌展示店休闲餐饮（西餐）3rd2nd1st同策研展Tospur同策策划·营销·代理高档服务式公寓档次相应8660m2甲级标准的总部型办公[办公物业初步定位]同策研展Tospur同策策划·营销·代理甲级标准的总部型办公----企业公馆定位思路：优势在于我们的体量小，而且相对独立，适合成为一些中小型的公司整栋购买作为企业总部。同策研展Tospur同策策划·营销·代理酒店式公寓同策研展Tospur同策策划·营销·代理酒店式公寓需要什么？地段商务氛围市场支撑管理团队同策研展Tospur同策策划·营销·代理我们是否都有？地段临近南京西路黄金商业走廊，商业价值持续增强，其辐射范围越来越广。典型案例：一家柯达冲印店被fancl所取代同策研展Tospur同策策划·营销·代理本案商务办公楼聚集区，楼宇林立，且多为甲级或准甲级办公楼同策研展Tospur同策策划·营销·代理入住率持续处于高位高档服务式公寓2005年三季度平均入住率85.6%国外资金看好大量进入，整体收购，品牌经营KerryResidence,Somerset,Ascott同策研展Tospur同策策划·营销·代理我们要做什么样的酒店式公寓？ShanghaiBuotiqueServiceApartment同策研展Tospur同策策划·营销·代理什么是BUOTIGUE？起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生起——“Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。渐渐地，“Boutique”概念渗透到其它一些领域中，“Boutique”更多地成为了一个涵义丰富的形容词而不是名词。当今，“Boutique”概念，意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。它重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指标。同策研展Tospur同策策划·营销·代理从BoutiqueHotel到BoutiqueServicedApartmentBoutiqueHotel(精品酒店)——是指那些规模小而提供贴身服务的酒店，每间均有其特色设计。在酒店的设置和环境上，强调“小而精致”。所谓小，是指它的客房数量要少，以60间为上限；精致则是指它的内部装修要极豪华或具有特色，与“Boutique”精品店的概念一样，不豪华或没有特色难以称精品。在服务方面，“BoutiqueHotel”采用的是管家式服务，这是顶级城市商务近几年刚刚采用的一种服务方式，但在BoutiqueHotel，这是最基本的。BoutiqueHotel的服务人员与客房的比例是3:1甚至4:1，就是说三四个服务人员服务一个客房；而在星级酒店，这个数字通常是1:1，最多是2:1。同策研展Tospur同策策划·营销·代理BoutiqueServicedApartment——一种源于BoutiqueHotel的服务式公寓体验同样的具备优势地段个性化的空间设计细致入微的服务但，更多的，强调自我居住的价值实现。同策研展Tospur同策策划·营销·代理概念包装——之包装思路BoutiqueServicedApartment(迷你豪宅)同策研展Tospur同策策划·营销·代理“Boutique”與生俱來的尊貴決定了它只可能是少數人享用的因為只有少數人享用得起。把酒店形態中的極品“Boutique”泛化好比是在平民中推行英國皇室的生活方式……同策研展Tospur同策策划·营销·代理他，一个年轻的机长他，每周都要飞往遥远的异国他方虽然，上海，是他的故乡但，现在只能成为他短暂停留的港湾找一个合适的地方一个实现他梦想的居所一个代表他理念的居所一个不需要费心去打理的居所一个高贵，雅皮，能够全心为他服务的居所ShanghaiBoutiqueServicedApartment或许，就在这里……同策研展Tospur同策策划·营销·代理调性豪放不羁,简约的张扬园林镜中花水中月.空中SPA池.无边际水岸漫步道外观更大胆更抢眼的全新设计室内“双娇”豪宅+天窗配备软装选择靠近boutiquehotel的新贵时尚面积极大或极小房型尽量不要隔间窗景附视上海的宏大窗景其它透明观光梯,一楼大堂水幕墙,大堂挑高6米,赠送五星级酒店俱乐部会员卡一张同策研展Tospur同策策划·营销·代理豪放不羁，简约的张扬同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理入口門廳:LOBBY建议同策研展Tospur同策策划·营销·代理一樓主入口挑高大堂設計(含物管總檯)同策研展Tospur同策策划·营销·代理一樓會客區與一樓庭院的交接處同策研展Tospur同策策划·营销·代理一樓門廳LOBBY入口正面同策研展Tospur同策策划·营销·代理社區主入口一樓大廳的會客區同策研展Tospur同策策划·营销·代理一樓挑高6米大廳的夾層同策研展Tospur同策策划·营销·代理一樓挑高6米的大廳除了會客區之外,還設置圖書館,讓書香人文成為小區給人的第一印象同策研展Tospur同策策划·营销·代理一樓挑高6米的大廳除了會客區之外,還設置圖書館,讓書香人文成為小區給人的第一印象同策研展Tospur同策策划·营销·代理什么样的人，选择BoutiqueServiedApartment城市新贵收藏家世界500强公司高管境外投资基金……同策研展Tospur同策策划·营销·代理0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%君悦静安同济佳苑华山公园服务式公寓中欣大厦服务式公寓协和丽豪酒店公寓上海太平洋嘉丽俊豪酒店嘉里中心服务式公寓上海御庭国际公寓太平洋鸿广酒店式公寓86%区域市场内的酒店式公寓运营的如何？同策研展Tospur同策策划·营销·代理050010001500200025003000君悦静安同济佳苑华山花园中欣大厦服务式公寓协和城协和丽豪酒店公寓上海太平洋嘉丽俊豪酒店嘉里中心服务式公寓上海御庭国际公寓太平洋鸿广酒店式公寓同策研展Tospur同策策划·营销·代理租金回报率计算租金水平1--$2200/50m2租金水平2--$1400/50m22200*8*12*0.9/50/35000=10.8%1400*8*12*0.85/50/25000=9.1%同策研展Tospur同策策划·营销·代理我们的项目有充分的市场支撑同策研展Tospur同策策划·营销·代理上海的BoutiqueServiedApartment，选择什么的价格？项目价格地段周边环境运营管理内部装修综合拟合度相对价格拟合度权重拟合度权重拟合度权重拟合度权重协和城协和丽豪酒店公寓3000010.41.10.10.90.310.20.9829400国际丽都公馆250001.10.91.21.11.1127750丽都新贵230001.21.11.21.11.1726910市场比较法所得售价：28000元/平方米同策研展Tospur同策策划·营销·代理“企业公馆”以往，公馆是服务于个人的而现在，我们希望，企业也应该有自已的公馆同策研展Tospur同策策划·营销·代理一家具有品牌影响力的公司不希望与其它的公司共事一宇想要寻找一处能够展现自我的天地因为，只有当独自在市中心拥有一个企业大厦才是真正的强者所以，企业公馆，就这样出现了同策研展Tospur同策策划·营销·代理调性自属的领地，个性的空间园林镜中花水中月.空中SPA池.无边际水岸漫步道室内通透的室内动线系统配备智能化办公系统面积不作分割房型尽量不要隔间窗景附视上海的宏大窗景其它大堂挑高6米同策研展Tospur同策策划·营销·代理企业的专属领地，公司的个性空间同策研展Tospur同策策划·营销·代理‹公共社交区域同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理同策研展Tospur同策策划·营销·代理谁，会来选择企业公馆？世界500强知名企业国有大型企业境外企业投资基金……同策研展Tospur同策策划·营销·代理上海的企业公馆，选择什么样的价格？同策研展Tospur同策策划·营销·代理级别项目名称租金（元/日/m2）管理费（元/月/m2）甲级梅陇镇7-8.130中信泰富6.831恒隆广场7.2-12.531准甲级/乙级凯迪克大厦3.5-422和一大厦2.115银发大厦2.722兴业大厦3.718艺海大厦3.5同策研展Tospur同策策划·营销·代理企业“公馆”售价测算租金应相当于区域内的较新的乙级写字楼，大概在3.5-4元/日/m2之间。3.5*30*12*15=189004*30*12*15=21600同策研展Tospur同策策划·营销·代理[销售建议]整体出售售价在每平方米$2400-2600同策研展Tospur同策策划·营销·代理雅皮会所商业这是静安紫苑的组成之一这也是BoutiqueLiving的真实体现这，将是上海新的雅皮文化的集粹之地同策研展Tospur同策策划·营销·代理雅皮会所商业雅皮专属商业雅皮消闲商业紫苑会所梅泰恒铁三角个人奢侈品消费型商业同策研展Tospur