中原_上海波司登大厦写字楼项目营销策略报告_110PPT_XXXX年

——波司登大厦营销策略报告上海中原物业代理有限公司Shanghai2010.7.29用高度赢资本以财智赚未来中原为波司登大厦找一个独特的定位！为波司登大厦找一个选择中原的理由！1、项目认知——优劣势分析2、市场调研——区域范围市场认知3、目标定位——挖掘本案价值突出重围4、定位分析——产品入市销售策略5、市场推广——发挥中原优势进行整合推广6、中原优势——定中原者得天下7、调研附件——调研查阅资料41628447083106目录通过层层递进、深挖项目优势寻找市场契机！项目认知优劣势分析何为甲级标准写字楼？项目认知——优劣势分析地段：CBD核心商圈范围建筑结构：高层、超高层点式楼核心筒结构交通：临近轨道行车路面宽阔物业：国际认证一流物业面积：3.3米以上层高单层面积大于1200平方楼内配置：每5层有1部电梯挑高大堂、用材高档甲级标准项目认知——优劣势分析档次甲Ａ级甲B级乙Ａ级乙B级建筑高度高层、超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上区位中心区或深南路沿线金融商业区或城市主干道城市主干道城市主干道公共交通公共交通便利，有地铁便利较便利较便利社区配套完善完善较好一般心理预期极佳好较好一般形象昭示性极强好、昭示性强较好、昭示性较好一般、昭示性较弱商务中心配套完善配套较为完善较好一般车位比充裕、车位比低充裕、车位比低较好、车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯空调进口中央空调、可分户计量进口中央空调、分体空调中央空调分体空调物业管理国际认证一流高档物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高、综合布线有智能化管理无无项目认知——优劣势分析本案是甲级写字楼吗？项目认知——优劣势分析金茂大厦汇亚中心花旗大厦中信泰富外滩中心力宝广场本案厨房烟道弱电间新风井新风机房强电间CDT1DT2DT3DT4DT5DT6DT7LT4LT5本案核心筒结构成为甲级楼盘品质首要条件——金茂大厦、中信泰富、外滩中心，花旗大厦等楼盘都具有核心筒结构。项目认知——优劣势分析本案为104米高度高层——104米高度是江湾-五角场可售楼盘高度中最出类拔萃的地标建筑。办公视野开阔，能一览江湾—五角商圈。五角丰达16层波司登大厦19层创智坊6层LOFT项目认知——优劣势分析本案办公高层高、面积大、甲级外观——层高3.9米、单层面积1200平方以上、大落地玻璃窗、挑高大堂为甲级办公总部提供硬件条件。项目认知——优劣势分析但距离五角核心商圈、轨道交通较远——距离五角商圈地铁站驾车距离1.3公里，轨道10号线站距离本案1.6公里步行距离。本案离核心商圈范围较远，现属五角商圈范围边缘。项目认知——优劣势分析科技产业园驾车距离1.3公路10号线驾车距离1.6公路且周边商业环境、路况较差——本案处于政德东路、国和路口，周边为居民社区、沿街底商。道路交通公汽停靠站点虽多，但路况较差。居民区居民区居民区居民区居民区居民区本案项目认知——优劣势分析本案为甲级硬件标准唯区位硬伤无法改变1、本案对于建设硬件条件，符合甲级写字楼标准。104米高度现为江湾-五角场可售办公楼地标级建筑，核心筒结构、挑高大堂、单层面积1200平方以上、玻璃+大理石材彰显总部风范。2、本案地块商业现状并不理想，所在区块属于五角场核心商圈较偏位置，周边虽有8号线与10号线，轨道距离较远尚不能覆盖本案。现有交通22条，但道路状况不佳。项目认知——优劣势分析市场调研区域范围市场认知目前办公楼市场风云如何？市场调研——区域范围市场认知区域板块存量面积区域存量面积以售套数虹口北外滩板块198840平方2041套普陀长风板块182138平方1845套杨浦五角场板块168361平方4127套闸北不夜城板块136097平方4419套上海2010年浦西办公板块存量排名杨浦位居第三020000400006000080000100000120000140000160000180000200000虹口普陀杨浦闸北板块存量板块套数由此图表可分析出浦西办公土地供应量位居前四的是：1、虹口2、普陀3、杨浦4、闸北。而存量最大的板块分别为北外滩、长风、五角场、不夜城。但从板块存量套数看来长风、北外滩现开发量较少，不夜城、五角场开发量相对较多。因此五角场区域办公存量大，套数多。市场调研——区域范围市场认知上海2010年浦西办公区域杨浦五角板块均价略低排名区域板块可售办公楼均价租赁办公楼均价1普陀长风板块22070元/平方2.9元/平方/天2虹口北外滩板块36395元/平方2.75元/平方/天3闸北不夜城板块23864元/平方2.91元/平方/天4杨浦五角场板块20383元/平方2.5元/平方/天由此列表可分析出杨浦的江湾-五角场板块办公楼无论从售价还是租赁价格都略低于闸北、虹口、普陀。根据佑威地产销售交易数据分析杨浦区江湾-五角板块均价为：20383元/平方。市场调研——区域范围市场认知江湾-五角场板块写字楼市场个案调研项目建筑面积销售/租赁价格销售/租赁情况主力户型五角丰达5万平方24000元/平方仅出售北楼133平方复旦创业中心三期4.5万平方租赁2.5-2.6元/平/天只租不售350平方财富国际广场4万平方21951元/平方仅剩最后1栋保留房源49平方合生国际广场5万平方租金未定只租不售200平方创智天地（二期）100万平方办公租赁：3-5元/平二期办公只租不售三期未定130平方凯迪金融中心4万平方租赁3-4元/平方只租不售单层1000平方在江湾五角场板块中，五角丰达宣传五角商圈正核心纯5A概念、财富广场打造小产权低总价办公楼宇、凯迪金融中心只租不售提出智能化楼宇、复旦创业中心提供税收优惠政策。五角丰达办公楼产品今年6月10日开盘，财富国际广场为办公尾盘销售。其余仅只租不售。创智天地三期、合生国际广场、东方蓝海、现均无销售或出租具体方案。新纪元国际广场创智天地一期创智天地二期市场调研——区域范围市场认知现有可售楼盘个案调研五角丰达——写字楼建筑面积开盘时间容积率入住时间物业公司物业费用公摊率49923平方2010-6-102.602011-3戴德梁行12元/平方/月35%每套总价优惠10万，低区北面办公97折。主力户型高区南面高区北面低区均价138平方27000元/平24000元/平23000元24000元/平办公级别项目特色入驻标准标准层面积停车位建材采暖电梯甲级10号地铁沿线五角场核心位置简装1361平方可售：376个外墙干挂石材内墙乳胶漆VRV分户中央空调5部大堂及公共部分500平方独立大堂9.3米挑高深阔门厅花岗岩地面开发商：上海和济房产有限公司市场调研——区域范围市场认知财富国际广场（铂宫）——写字楼建筑面积开盘时间容积率入住时间物业公司物业费用公摊率107218平方2006-10-312.982007-10中远物业8元/平方38%可售楼盘仅只有1栋保留房源，仅剩10层以下主力户型现楼均价停车位停车位租价49平方21951元/平752个1000元/位/月办公级别项目特色装修电梯租赁价格建材采暖甲级现房,小产权低总价全装蒂森克虏伯电梯，6个2.5/平方/天1-3层EPS保温千挂品牌花岗岩4-24EPS保温材料喷真石漆中央空调大堂及公共部分9米挑高大理石包柱、铺面双超宽转门开发商：上海上风科盛投资有限公司可售楼盘个案调研市场调研——区域范围市场认知新纪元国际广场——写字楼建筑面积开盘时间容积率入住时间物业公司物业费用销售阶段6871平方2008-6-303.152009-5-21新纪元国际广场物业16元/平方/月期房三层商业裙房，十六层商务办公主力户型办公价格办公面积商业面积出售均价120平方20136元/平13985平方8318平方18855.73元/平办公级别项目特色装修层高停车位建材采暖电梯乙级周边配套十分齐全，紧邻五角商圈简装5.58米177个外墙千挂石材内墙乳胶漆中央空调4部大堂及公共部分10米挑高大堂开发商：上海科博房地产开发有限公司售罄楼盘个案调研市场调研——区域范围市场认知只租不售楼盘个案调研凯迪金融大厦——写字楼建筑面积竣工时间租赁价格入住时间物业公司物业费用租赁41024平方2010-5-13元/平方/天2010-5世邦魏理仕24元/平现房办公级别项目特色装修标准层面积停车位建材采暖甲级复合地产打造智能化楼宇全装1000平方200个外墙千挂石材内墙乳胶漆中央空调大堂及公共部分豪华大堂8米挑高智能电梯开发商：凯迪企业有限公司市场调研——区域范围市场认知只租不售楼盘个案调研创智天地（二期）——写字楼建筑面积开盘时间租赁价格入住时间物业管理公司物业费用租赁54338平方2009-11-213元/平方/天2010-3新昌瑞安物业2.35-2.5元/平现房办公级别项目特色装修结构停车位电梯采暖非甲级创意地产,复合地产全装6-7层多层及小高层280个奥迪斯中央空调办公户型情况LOFT办公房型层高3.6米开发商：杨浦中央社区发展有限公司市场调研——区域范围市场认知只租不售楼盘个案调研复旦创业中心三期——写字楼建筑面积开盘时间租赁价格入住时间物业公司物业费用租赁41024平方2009-1-12.5-2.8元/平2009-10-30明华物业11元/平现房办公级别项目特色装修标准层面积停车位主力面积采暖甲级以企业缴纳地方税收为依据兑现区财政扶持政策全装1300平方200个350平方-750小型中央空调房源特点5.58米挑高、多元化房型适合大企业办公，租金相对较低开发商：上海杨浦科技创业中心有限公司市场调研——市场认知目前市场处于供过于求，价格竞争激烈，未来潜在办公供应量较大——前景堪忧1、江湾-五角场板块是杨浦区经济发展的核心位置。但发展过程中杨浦区仍然无法解决人口结构消费力不高，办公楼市场平均价格过低的局面。因此众多甲级写字楼只租不售，杨浦区写字楼市场销售均价较低。2、以本案为中心江湾-五角场办公市场主要位于五角场区域，本案周边写字楼现有五角丰达对外销售，其他办公楼只租不售等待市场升温。离本案最近的楼盘创智天地三期于2012年开盘，二期LOFT型办公室只租不售。五角丰达仅推北楼24000元/平方均价，南楼只租不售。总建筑面积36万平方合生国际广场为五角场商办扛鼎之作暂没销售计划。市场调研——区域范围市场认知目标定位挖掘价值突出重围如何脱引而出，突出重围？目标定位——挖掘价值突出重围在本案产品出现地段价值硬伤、杨浦区域办公楼市场存量大价格低的情况下，我们如何突出重围买出甲级写字楼应有的价格？利用中原多年地产销售经验挖掘突破点：细分目标市场寻找需求定位以独特定位重塑甲级形象从发展中找本案的独特价值目标定位——挖掘价值突出重围本案是新江湾城门户首栋甲级写字楼十一五规划范围西起逸仙路、国权北路、北抵军工路、南到政立路、东靠闸殷路。规划面积9.45平方公里，规划居住人口6万人。规划范围内总居住建筑面积控制在370万平方米内，公建建筑面积约40万平方米（不包括大学校区内建筑面积）。本案坐落在江湾城交通门户南大门之上，新江湾城板块定位绿色、生态、国际、智慧城。其预售楼盘有华润橡树、公馆1088、保利维拉家园等，工地楼盘新江湾景苑、盛世新江湾、仁恒怡庭等高品质社区楼盘，但现在新江湾城无可售写字楼。本案目标定位——挖掘价值突出重围区域板块存量面积区域存量面积销售套数销售均价杨浦新江湾城板块188175平方8953套31610元/平方杨浦黄兴板块111262平方7200套15172元/平方杨浦东外滩板块53894平方6438套25120元/平方杨浦五角场板块5352平方3977套22111元/平方杨浦中原板块1702平方3500套8342元/平方杨浦鞍山板块1092平方4809套19090元/平方新江湾城优质社区让本案升值前景无限由此图表可分析出杨浦区住宅存量新江湾城位居第一，占杨浦住宅板块存量的53%。新江湾城住宅以售8953套，均价31610元/平方排名杨浦区第一。新江湾53%黄兴31%东外滩15%中原0%鞍山0%五角场1%新江湾黄兴东外滩五角场中原鞍山杨浦区各板块存量目标定位——挖掘价