中铁_徐州新城区中铁项目营销策划报告_138页

PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目录：第一部分：项目市场定位——找出市场的空白点第二部分：消费者定位——透视目标消费者的欲望第三部分：营销推广策略——创造并满足城市的欲望第四部分：社区发展畅想——让科技归于生活第五部分：价格策略PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位——第一部分市场定位——找出市场的空白点PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建在这，怎样可将单价卖至4200元/平方米？先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹当然不仅仅意味着等价交换意味着中铁必须用心从事实出发，寻找定位的立足点……等价交换：位于徐州新城区编号为2007-17的土地，该土地总面积为28.6万平方米，绿化率等于30%，总建筑面积57.2万平方米，属于大型低密度原生态居住区，优质的外立面以及经典的户型，此项目的启动对整个新城区居住素质的提升都有深远的影响！=4200元/平方米关于数据背后的思考：就在中铁规划完工的一刻起，已注定了高人一等的出身PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建徐州楼市主战场冲出老城区大型企业：新城区将引进大量无污染且高产出的科教企业，高收入的企业员工将成为新城区房产项目的强大客户支撑。土地：徐州明年将推出5000亩开发用地。业界动态：近几年郊区各路大盘涌现，并创下良好销售记录，各大知名发展商纷纷走出老城区，比如国信项目，恒基项目。市政规划：加大新城区、铜山新区和金山桥开发区的开发力度是徐州加快城市化进程的唯一方式。徐州新城区未来房地产大致走向PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建交通：交通的问题在短时间内不会有明显改观。市区上班而去新城区买房，大多是以时间换空间的不富裕一族。价格优越的规划、众多地产大鳄纷纷涌入、绝佳的人居环境加之政府的大力导向，新城区的房产价格是徐州最大的潜力股。配套：目前，新城区基本无配套，但新城区有着比老城区更加成熟的配套规划，同时新政府的搬迁“拉近”了老百姓心中规划与现实的“距离”。徐州新城区未来房地产大致走向新城区市场以该区域白领阶层为主PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建徐州新城区未来房地产大致走向主流战场冲入新城区。在比较长的时间内，新城区市场以公务员以及白领阶层为主。新城区高档住宅为主流产品。新城区随着市政规划的走势，高档住宅项目将成为该区域的主流产品。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建徐州市新城区效果图新城区将是江苏省以及我国第一个新型中央活力区！PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建平方公里，其中：徐州市行政办公用地1.00平方公里，商务金融用地2.35平方公里，文化教育1.04平方公里，物流中心0.32平方公里，居住用地2.59平方公里，主干道用地2.03平方公里（各个功能分区内部应根据规划要求设计支路），配套绿地0.67平方公里。各设计单位可根据研究分析对以上功能区用地面积作适当调整。新城区“起步区”规划要点：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建徐州新城区东起规划中的京沪高速铁路，西抵托龙山，南临连霍高速公路，北接故黄河风光带，总规划用地50平方公里，建设用地38平方公里，规划期人口20万，远期可容纳40万人生活居住，其中大龙口水库周边地区10个平方公里为新区起步区。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建按照徐州市新城区发展目标，至2020年，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区，同时也是徐州市新的“门户”和“窗口”，起步区作为新城区建设的起点，担负着沟通老城联系、建立基础设施、聚集人气资源、确立形象定位等重要责任和功能，起步区建设直接影响着新区建设的质量和速度，是整个新城区建设的关键和突破口。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建徐州市新城区现状市政府的搬迁拉响了“新城区”启动的汽笛PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建公里，可以借助老城以及北部的坝山片区和西部的铜山新区建立高标准的服务设施，尽快形成核心的服务功能。新城区依托大龙湖和故黄河风光带，西靠托龙山脉，东南紧临吕梁山风景区，可谓山水天全、自然风光秀美，可以建立起多层次、立体化、复合型的网络状生态结构，加上良好的地势和工程地质条件以及开阔的发展空间，将使其成为面向区域、服务周边、独具特色和魅力的现代化城市新中心。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建徐州行政中心，市民广场绿化环境经管设计鸟瞰图PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、本项目分析★地理位置：新城区J14号路西、4号路北★本项目现状：本项目地块地面平整，现为净地，施工围墙及建筑施工板房已基本建好。该区域大多项目与本项目类似，基本都建好围墙，仅有绿地一个项目现场广告牌已竖起。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、地块价值批判发展前景地理位置社会人文生活配套交通情况环境保护自然景观土地级别差较差一般良优权比细目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣地块价值评价总结土地级别分析：该地块为净地，无任何拆迁工作，无任何阻碍建筑施工障碍物。自然景观、环境保护分析：该地块处于大龙湖畔，风景秀丽，紧靠市政大楼，环境优美。交通生活配套分析：目前市内只有两条公交线路到达新城区，且主要服务于行政区，生活配套设施较差。地理位置分析：该项目位于新城区中心板块的边缘地块，与新城区第一批启动的其他项目相比，我项目位置不占优势。社会人文分析：新城区为发展中区域，目前无任何教育机构。发展前景分析：新城区为徐州市政规划重点项目，其发展得到政府部门的大力支持，前景无忧。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、本项目SWOT分析3.1本项目优势分析：★中铁为上市公司，开发商实力雄厚★物业类型丰富，满足各类消费群体需求★小区内部生活配套及商业配套齐全，为居民提供便利生活。★小区景观以生态、舒适、美观于一体，增加项目的附加值。★本项目户型设计合理，做到了四明设计PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本项目劣势分析：★相对于目前其他已拍地块，我项目处新城区核心板块边缘位置，地段不占优势。★目前新城区处于刚起步阶段，商业、教育等各项配套几乎为零。★花园洋房面积过大导致总价过高，增加客户置业压力，与消费者需求相抵触。★该项目高层住宅所占比例较大，目前徐州市场对高层接受度较低，去化速度将受到一定制约。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建★号为本案所在位置PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本项目机会分析★新城区为市政规划重点区域，未来发展潜力强★大龙湖生态环境优越，徐州唯有云龙湖板块可与之媲美★新城区近几年迅速发展，房产市场的升温，必将促进我项目价格攀升★中铁项目为新城区核心板块最早面市项目之一，可抢得片区市场先机PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本项目威胁分析★新城区待开发项目较多，房地产市场竞争激烈★目前无已建好楼盘，为规划和价格定位增加难度★惠民小区大量廉价二手房对本项目形成一定威胁★08年，政府将继续加大对房地产的调控力度PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、新城区周边楼盘竞争分析4.1、项目产品分析总结：以上五个项目为新城区边缘楼盘，与本项目不在同一区域，无直接竞争。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、客户群分析总结：御景湾、如意家园与东方美地属于徐州房地产中端开发项目，客户群主要以中层阶级消费群体为主，绿地项目开发品质较高，客户群主要以中上层消费群体为主。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建畅销产品状况分析★小区环境：绿地世纪城和苏商御景湾的绿化率均高达40％，销售状况良好。★小区规模：绿地世纪城的总建筑面积达到了130万，苏商御景湾的总建筑面积是98万，销售情况良好。★小区高科技产品：东方美地使用地源热泵空调系统。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建滞销产品状况分析★面积：该区域130平方米以上户型较难销售。★户型：如意家园虽已经销售90%，但剩余户型基本为暗厅户型，同样也出现了销售死角。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、新城区各项目楼面地价分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建分析：新城区地块最高楼面地价为1482.8元/平方米，中茵地块因有一类住宅指标，绿地地块因有较高商业指标，所以楼面地价相对较低，本项目的地价成本与其他项目相比处中等水平。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建各区域优劣势、产品特征及典型滞销产品分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建从房地产开发的角度来看，徐州房地产各个区域有各自的特点，下表中列出了这几个区域各自的优劣势。备注：西区开发楼盘较少，未做分析。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建产品特征徐州房地产业高速发展，地域范围较广，而且包含了新城区、老城区、开发区，因而住宅产品类型较多，其中各个区域的住宅产品又有各自的特点，下表中列出了徐州各区域住宅产品的主要特征。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建备注：西区开发楼盘较少，未做分析。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建典型滞销产品分析金庭家园：该项目部分产品并非正南正北朝向，楼间距也较