伟业-北京真武庙豪宅项目营销策划初步思考

真武庙项目营销策划初步思考汇报内容一、十年伟业顾问辉煌历程二、区域与市场分析三、豪宅怎样做？四、伟业顾问可提供的服务内容1996至2000年连续五年名列京城房地产代理销售之首；1996年起每年的市场占有率达15%左右，累积的有效客户数据库已达数万份；1999年4月被北京市房屋土地管理局评为首批房地产一级资质中介代理公司。伟业顾问——值得信赖的专业机构市场研究中心营销策划中心控股公司董事会控股公司经营决策委员会管理顾问委员会投资顾问公司房地产经纪公司资产管理公司我爱我家一、十年伟业顾问辉煌历程投资顾问公司主要项目山水逸境枫丹丽舍康庄花园万科鲁艺项目万泉新新家园和平门危改项目昌平富松居住区北方国际水晶城居住物业低密度中高密度写字楼其他凯特大厦国兴大厦北京投资大厦数码花园理工科技园开发区研发科技园世纪城二期诚品建筑国兴家园世贸国际公寓欧陆经典-万兴苑石家庄世纪花园新加坡凯德置地–星苑北辰绿色家园大连国际京通路通用时代十年伟业顾问辉煌历程——投资顾问公司十年来，伟业顾问相继为“开发总、北辰、首创、建工集团、华远、万科、和记黄埔、凯德置地、清华同方、吉宝置业”等数十家境内外投资商、发展商的百余个房地产项目提供了服务。值得信赖的服务经验建工集团万科地产十年伟业顾问辉煌历程——投资顾问公司伟业指数与清华大学房地产研究所共同开发1997年1季度正式推出通过国家部级鉴定与认可被誉为北京房地产市场的“晴雨表”十年伟业顾问辉煌历程——投资顾问公司以望京新城的销售热销掀起了北京市个人购买普通住宅的高潮。以通用时代提出水岸豪宅概念，带动项目热销;价格超出开发商预期1000元/平米。以龙珠公寓、芳群公寓的销售带动了整个“方庄富人区的城市印象”，如今伟业顾问在方庄的市场占有率高达90%以上。以万泉新新家园的销售带动及促进万柳居住区的形成。以枫丹丽舍率先提出“主题社区”及“住宅郊区化”的概念，荣获1999年下半年度北京市商品房销售冠军的称号。以世纪城率先提出“造城”的口号，将众多购房者的目光吸引至西四环四季青桥。以湖光山舍率先提出“第二居所度假别墅”的概念，成为北京首家“私人码头滨湖别墅”。······实际有效的营销策划能力（篇幅所限，包括但不限于以下列举项目）十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司通用时代诚品建筑新加坡吉宝置业Keppel季景沁园世贸国际公寓风格雅园阳光新干线清枫华景园锦秋知春枫丹丽舍欧陆经典•万兴苑万泉新新家园世纪城巴黎世家碧海云天——房地产经纪公司近年来主要操盘项目值得信赖的操盘经验十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司从早期的“聚龙花园”、“团结公寓”、“望京新城”到今天的“通用时代”、“世贸国际公寓”、“诚品建筑”以及“GOGO新世代”等等项目，伟业房地产经纪公司累计实现销售额达200多亿。伟业房地产经纪公司逐年销售业绩表4.58.710.815172141282131051015202530354045亿元十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司值得信赖的操盘经验通用时代，CBD首席水岸观景豪宅总建筑面积15万平方米，销售均价13500元/㎡，最高售价18000元/㎡。拥有3梯2户、三面采光的豪宅气度，主力户型200—350㎡，总价230万-900万元。伟业提供投资顾问、营销策划、独家销售代理服务。在竞争如此激烈的CBD公寓市场中创造出7.55亿元/年的销售业绩，实现均价水平高出发展商预期均价1000元/平米。——东部顶级公寓操盘经验十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司世贸国际公寓，CBD核心区顶级外销公寓四栋板式高层组成，14.6万平方米，均价13800元/平方米。2000年5月底开盘至12月底售出开盘面积的95%，销售额多达10多亿元。伟业提供投资顾问、营销策划、独家销售代理服务。值得信赖的操盘经验——东部顶级公寓操盘经验十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司诚品建筑，中关村天空下讲究学问的建筑位于四季青桥，板式小高层，总建筑面积14.8万平方米。伟业提供投资顾问、营销策划、独家销售代理服务。目前销售均价9000元/平方米，高于周边项目均价水平近2000元/平方米，创造了同区住宅项目销售均价的最高水平。值得信赖的操盘经验——西部区域高档公寓的代表十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司国兴家园/国兴大厦GRACEFULGARDEN/GUOXINGTOWER位于车公庄西路，由一栋甲极写字楼、四栋塔式、三栋板式住宅组成，20多万平方米，外销高档物业，住宅、写字楼四万平方米，基本售完伟业提供投资顾问、营销策划及独家销售代理服务值得信赖的操盘经验——西部区域高档公寓的代表十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司万泉新新家园CEO官邸，IT摇篮LEGACYHOME位于万柳居住区，拥有最高档次的客户群，一、二期售罄，三期销售中带动、促进万柳居住区的形成及发展，成为西部标志性住宅项目伟业提供投资顾问、营销代理服务值得信赖的操盘经验——西部区域高档公寓的代表十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司世纪城西北部百万米大型社区CenturyTown京城西北大型住宅区，总面积100万平方米一期2000年5月初开盘，售出1500多套。二期2001年4月推出，销售成绩理想伟业提供投资顾问、营销策划服务，提出“我们造城”的营销定位概念值得信赖的操盘经验——西部区域高档公寓的代表十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司客户资料库――自96年至今，积累了54000余份高档公寓业主名单、16000余份名车车主及京城四大俱乐部客户名单；经典案例库－－伟业服务之数以百计项目的经典案例分析与技术总结；项目数据库――北京市近2000个各类房地产在售项目的动态跟踪资料；宏观数据库――全国及北京市房地产相关宏观市场、政策及法规动态信息资料；伟业指数――自97年开始，每季度定期发布住宅、外销公寓、别墅、写字楼四类物业的相关指数。值得信赖的市场资源十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司值得信赖的全程把控能力业务涉及房地产开发各个环节。在强大的客户资源库和市场分析数据库的支持下，俯瞰北京房地产市场。在房地产一、二手市场以及土地一、二级开发市场上纵横挥阖。组建以营销策划中心为核心的全程战略控制体系，高屋建瓴地把握全局。十年伟业顾问辉煌历程——房地产经纪公司二、区域与市场分析长安街——“神州第一街”金融街——中国金融管理中心这里是我国政治、文化、金融的中心本项目毗邻长安街，咫尺金融街本项目大环境生活配套设施完善便利——交通、市政、商业以及教育、医疗等为本项目提供基本的居住条件——区域与市场分析本项目地块区域决定了项目的高价值独塔、多梯少户、三面采光、纯粹大户型社区等产品特点具备了市场的差异化“风光水系”将是成就高档豪宅的一个核心要素本项目已经初具豪宅的品相有进一步塑造雕琢的空间——区域与市场分析区域市场豪宅空缺本项目所在区域内商品房数量较少，多为各部委、公司集资建房。区域市场内各项目与本案都不存在竞争关系。现阶段市场潜在供应量不大——区域与市场分析三、豪宅怎样做？★增加产品的价值★销售期房、豪宅的必备条件★豪宅的营销策略本项目价值会所产品服务信用…需要在地段、户型优势基础上，提升本项目价值豪宅不仅是卖地段、卖户型，更是卖生活——增加产品的价值平面调整调整层高的设想豪宅不仅要有“里”，更要有“面”大堂与公共空间利用风光水系园林景观精装修会所顶级物业服务加大项目差异化，提升品质与市场竞争力——“我的产品NO.1”——增加产品的价值户型方案思考：一梯或多梯少户高标准的层高与面宽控制居室数功能设计的模糊化功能设计的单一化空间布局的流动性和变化主仆分区、分梯、分户灰色空间的设计平面调整:——增加产品的价值以通用时代公寓示意户型方案思考：——增加产品的价值平面调整:将阳台的空间融入卧室中，增加使用面积增加家政室，内外有别户型方案思考：——增加产品的价值平面调整:调整层高的设想:假设现状：楼层:12层、层高:2.8米均价:13000元/平方米(精装修)如果调整为11层→层高可变为3.05米→则均价调整为14182元/平方米(精装修)仅以F、G座为示例进行假设，具体情况可待进一步分析——增加产品的价值•采用石材或其它价值感高的材料•提升本项目品质•增加价值感，增加竞争力。豪宅不仅要有“里”，更要有“面”——体现高贵的质感——增加产品的价值大堂与公共空间——豪放奢侈优美的大堂和公共空间不仅是项目的门面更是高端人群居家生活的脸面——增加产品的价值园林景观——营造一种精致的生活于水清木华，青葱意美的美景间，以亲石、亲水、亲绿的闲情，享受风、雨、阳光、美景的境界，——生活，原来可以这样‥‥‥——增加产品的价值内外呼应，形成外有“水上文化”、内有“生态水景”’的别样景致。先做环境，再造楼！园林景观的思考——风光水系——增加产品的价值我拥有“豪华游艇”——水上会所——增加产品的价值青葱唤人归，亲水唤人归，优雅唤人归。重拾久违的亲水情节，生活因此而改变！2004年5月13日燕莎商城广场，三艘总价480万元豪华游艇，两天内被售出。精装修——不仅是用“品牌衬品牌”更是“名牌设计师”的精心雕琢在相应的豪华精装基础上重设计、重品牌、轻装修——增加产品的价值每一寸空间都倾注了创造者的灵性每一个细节都经国际大师精推细敲会所配套——这里不仅是一种身份的象征，更是生活里成就的提升高档、配套完善以便满足社区需求。同时注入本项目对“水文化”的理解。重视会所经营、服务——增加产品的价值顶级物业服务——不仅尊贵、体贴，更有炒作的价值对于本项目的目标人群再尊贵的礼遇也不为过以周边竞争对手所推出的服务的最高点，作为本项目的起点。邀请享誉世界的酒店管理公司提供令人们传为话题的高档服务——正如当年的“和乔丽晶”。——增加产品的价值承诺客户服务打造地产界的一流品牌•销售过程（贷款、手续等）•客户沟通•物业服务•时间（工期、入住等）•设备•装修标准•物业服务标准以集团实力做保证，以诚信赢得客户本项目所具有的资源优势一、区位优势：长安街-神州第一街；项目的区域优势城市中少有的水岸河景完善、便利的生活服务便捷立体交通二、一流的品质尊贵高档石材建筑立面酒店标准的大堂显赫身份的户型SPA主题会所优美的景观环境“双物业”提供体贴服务三、一流的发展商及建筑商集团雄厚实力提供保证发展商精心打造著名施工单位，是工期、品质的保证四、价格优势区域市场空缺升值空间大“王者诞生”——传世之美，传承于世稀有的区域、地段竞争力强的豪宅产品完善而体贴的顶级服务销售中心——销售期房、豪宅的必备条件销售中心的设想——销售期房、豪宅的必备条件豪宅样板间——销售期房、豪宅的必备条件以G座整层户型为样板间，具有文化底蕴的室内设计使参观者感受到尊贵、完美的生活氛围，产生即刻拥有的冲动。注重服务和细节的处理要注重服务和细节的处理，如保安、保洁人员的服务水平，这些不仅是满足销售的需要同时更是对产品附加值的体现。——销售期房、豪宅的必备条件伟业顾问专业而经验丰富的豪宅销售团队是一支最值得信赖的销售队伍！——项目销售的成败所在熟悉豪宅市场，了解高端客户购买需求和购买心理的销售队伍！豪宅销售“专业户”——销售期房、豪宅的必备条件伟业顾问有能力，有信心协助发展商及各合作单位，将项目价格卖到13000元/平方米以上。——豪宅的营销策略项目推广的核心内容本项目在产品上的特点。能够引申出若干个强势的推广概念——因为稀少，所以珍贵富贾云集的住所，纯粹贵族的生活将建筑与生活，构成传世之作投资潜力的升值安全性的保证少广告·多活动大众媒体无法将项目信息高效、准确的传达给高端客户群体。本项目更适宜配合一些小型的现场主题活动，对重点内容进行深入讲解。并造成口碑传播的效应。项目的宣传策略——豪宅的营销策略A、“租客变买家”及“押旧买新”计