伟业_天津融侨长江道项目营销策略提报_90P_XXXX年

谨呈：天津融侨置业有限公司让建筑承载文化融侨长江道项目营销提报2010年2月PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建区域占地：总面积38.75平方公里，东西长约3.6公里，南北长约9.2公里n区域四至：东临海河，西至外环线，北与红桥区相接，南与西青、河西二区相连n行政区划：12街n人口：87万人，天津市人口素质最高的城区经济指标地块现状交通条件项目区位发展规划开发商背景地处城市先发区域，发展成熟，人口基数大、素质高项目本体老城片区学府片区奥体片区PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建万平米（回购）写字楼0.2万平米商业3.4万平米酒店式公寓10.3万住宅居住型公寓不小于35％商业金融业不小于30％绿地率17.65万平米地上总建筑面积49180.80平米占地面积居住型公寓不大于25％商业金融业不大于40％建筑密度居住型公寓不大于3.0商业金融业不大于5.0容积率居住型公寓、商业金融业用地性质地块占地面积小，中等体量、密度大，产品多元，住宅物业舒适度高；经济指标地块现状交通条件项目区位发展规划开发商背景项目本体PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣字型，东西侧居住区陈旧，南侧城市界面良好，项目自身高度将成为未来区域的地标；地块内部交通组织困难；北项目地块南侧为长江道，车流量大东侧为宝利长江道项目，现阶段已进入施工期；北侧一片老的居民区,品质差西侧一片老的居民区地块价值•城市中心区位，配套成熟度高•地块平整、边界整齐，拆迁少开发难点•项目周边道路除长江道外均比较狭小，交通组织不便•地块规模相对较小，包含4种物业类型，开发顺序操作难度较大•用地东、北侧有菜市场和老旧社区、企业，形象欠佳经济指标地块现状交通条件项目区位发展规划开发商背景项目本体PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建公里周边干道：毗邻长江道、南风路、南开三马路、南开六马路等城市交通干道；公交线路：3、609、646、858、905等公交线路可直接到达地块；东南半环西北半环两横两纵三条联络线1.7km1.4km3.1km南京路延长线，交通快捷、多维交通、出行便利，毗邻地铁1号线海光寺站，可达性强；轨道交通：地铁一号线海光寺站点经济指标地块现状交通条件项目区位发展规划开发商背景项目本体PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣本本案案南开区“六区三带”发展规划Ø1、以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区Ø2、西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）地区的商业商务区Ø3、建成政策区为基础的高新技术产业区Ø4、建成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区Ø5、建成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区Ø6、建成天津体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区Ø7、打造南马路、黄河道标志路Ø8、长江道汽车贸易街Ø9、鞍山西道科贸街文化科贸/民俗旅游/商务商贸/汽车产业等四大支撑彰显区域成熟品质与片区价值标杆经济指标地块现状项目区位项目本体PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣融侨集团，由著名爱国华侨林文镜先生1989年创办于福州，是一家以房地产开发为核心，集房地产开发、物业管理、温矿泉开发、商业、教育、酒店等为一体，全国知名的海外侨企，中国人居推进者。p国家一级房地产开发资质p2009年全国地产销售20强为居者着想，为后代留鉴为居者着想，为后代留鉴唯有以人为本的胸怀，才能攀登产业的巅峰起源于福建，有国际背景，开发经验丰富、产品打造能力强，在天津缺乏知名度，在高端产品开发方面具有丰富经验p国家地产业最高奖——广厦奖p中国百亿房地产企业交通条件发展规划经济指标地块现状项目区位项目本体PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣年成立西安公司、武汉公司07年南京公司、合肥公司……08年进驻北京、上海……1989年发轫于福建福州“了解福州，便知融侨”“西部开发，重庆先行”融侨异地扩张第一步2005年2000年融侨进入天津、苏州……战略新蓝图“在全国全力拓展”2009年“在福州每5人就有1人是融侨的业主”立足——城市运营商福州成功运营经验+深入各地人文土壤融侨21年发展历程，稳健、步步为营开发商背景项目本体发展——异地战略扩张——成功在大中城市布点延续—携人居理想/筑百年事业21年，跨越10座城市，成就50万家庭的尚品生活交通条件发展规划经济指标地块现状项目区位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建区域：三大居住板块，城市高附加值区域；p指标：中等体量、较高容积率混合社区；p产品：住宅纯粹，搭配公寓组合，城市高端社区；p交通：南京路延长线，出行便利，但有一定噪音影响；p规划:文化科贸/民俗旅游/商务商贸/汽车产业等四大产业规划中心；p融侨:全国知名的海外侨企，中国人居推进者，中国百亿房地产企业伟业对于项目理解：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建交通公交地铁密集道路拥堵，噪音影响严重住宅纯粹公寓让社区的居住呈现混合形态3-产品VSVSVSVS项目主要矛盾点——本体条件寻找项目核心价值点PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建中央商务区地块属性问题一：南京路是天津最重要的商务、商业街区，各种商业、酒店、写字楼林立，把全天津的能量聚积于此，定位于南京路沿线是否是本案的价值点？地块属性一：南京路延长线PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣项目周边教育资源项目周边主要的高等教育学府：p天津大学p南开大学p天津中医科大学p天津师范大学品质相对较好的小学：p南开小学p南开中心小学p南大附小品质相对较好的中学：p天大附中p育红中学p南大附中1.南开中学2.育红中学3.50中学4.南大附中5.25中学6.爱华外国语中学7.南锋中学8.天大附中9.立信职专10.南开小学11.长治里小学12.天大附小13.未来小学14.南大附小15.卧龙里小学16.南开中心小学17.五马路小学18.义兴里小学19.风湖里小学20.第一幼儿园21.第五幼儿园22.炮台庄幼儿园23.三八幼儿园24.24幼儿园25.22幼儿园26.18幼儿园27.天津大学28.南开大学29.天津中医学院分校区30.天津中医学院31.天津医科大学地块属性二：项目周边教育资源丰富，汇集了天津最高学府天津大学和南开大学，中小学品质在市区内属于中等偏上水平；问题二：教育资源丰富且水平较高是南开一大特点，本案周边的五马路小学、南开中小学、中营小学等均是天津知名的中小学，其所处片区住宅也受到追捧；本案也定位于教育社区是否能够得到高端客户认同，从中脱颖而出呢？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣地块属性本案长江道长江道沿街商业沿街商业海光寺商圈汽贸商业沿街商业小市场沿街商业广开商圈南开中学育红中学五马路小学义兴里小学南开小学二十五中学第二商业学校长治里小学市美术学校南丰中学华山医院丽人女子医院区域商业：p海光寺商圈p南京路商圈p广开商圈p长江道商业带周边产业带距离项目尚有一定距离，对项目干扰较小，且区域内商业配套丰富，生活便捷。地块属性三：临近海光寺商圈，共享南京路沿线商圈效能，生活便利；问题三：成熟的商圈、完善的配套、交通使得本案所处区域生活便捷，使得整体广开片区居住氛围浓郁；本案是个综合体项目，其中写字楼已被回购，应该采用怎样的调性来使得居住产品与周边环境氛围更加融合呢？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建尩地块属性长江道汽车产业带高科技产业园南市五金、文化商贸区南京路鞍山道卫津路南开政府机关区高等学府区p南市、长江道、科技园产业区人群：商务商贸人群、技术人员；p南京路、卫津路、鞍山道写字楼人群：商务人士、白领；p黄河道政府机关片区、鞍山道学府片区：南开区各政府机关单位、院校学府、医疗单位；地块属性四：多片区中心区位，产业人群、商贸人群、公务员人群、商务人群众多；问题四：本案地块处于众多属性片区中心，产业人群、商贸人群、公务员人群、商务人群均可成为本项目地缘客群；本案如何从不同客群中找出共性价值点从而吸引到目标客群呢？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣地块属性向往高品质、高品味生活4-地缘客群共性1-南京路延长线缺少距离尺度适宜的宜居社区2-教育片区资源孟母择邻PK孟母择校人文社区氛围3-居住氛围浓郁VSVSVSVS地块属性价值提炼——PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建价值提炼国内＆南开海淀国外＆南开剑桥PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建价值提炼Ø周恩来：“我是爱南开的”。Ø吴大猷：著名物理学家吴大猷在南开中学读书4年，在南开大学读书任教6年。他说：这10年是我“性格、习惯的形成，求学基础的训练的重要时期”，“这十年决定了我这一生的为人和工作”。Ø陈省身：我最美好的年华是在南开度过的。Ø老舍：知中国者，必知南开。Ø曹禺：我永远忘不了南开对我的培养和教育，我的一生是同南开联系在一起的。Ø梁启超：假使全国学校悉如南开，则成中国之大幸。如果说老城厢、三岔河口代表的是天津起源的民俗文化的话，那么以南开大学、天津大学、师范大学等高等学府为代表的南开高教区则是天津近代文化的发源地。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建价值提炼向往高品质、高品味生活4-地缘客群共性1-南京路延长线缺少距离尺度适宜的宜居社区2-教育片区资源孟母择邻PK孟母择校人文社区氛围3-居住氛围浓郁VSVSVSVS地块属性价值提炼——核心商业区的文化花园城市中的文化洼地现代宜居人文住区文化圈层的身份标签PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣一个代表一种氛围一类人群南开文化地图南开是有文化的片区，这里有鼓楼、有南市、有古文化街，这里是天津本土文化的发源地；这里更有天津最好的学府，是天津市人口文化素质最高的地区！，融侨进入南开有责任引领一种新的居住文化——做有学问的建筑！南开大学教育氛围文化高知人群文化图腾社会特征精神上层建筑高等教育文化项目定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣客户定位南开南开高干政府机关高管白领精英高科高等学府高知教师、医生高工