伟业顾问-北京太阳宫G区营销策略方案103P

有言在先伟业顾问作为销售代理服务商，要提供的是如何成功达成销售目标的答案和营销路径。我们相信，作为一个好的营销策划方案必然具备以下素质：符合产品符合市场符合发展商符合代理商基于此，伟业顾问充分发挥自身的房地产业系统综合服务优势，制订出科学的、客观的、差异的和切实可行的营销策划方案，以指引正确的销售行为，达成市场效果。我们希望，通过伟业顾问整合营销的系统化作业，实效推进项目销售并与发展商达成效益双赢。伟业顾问为太阳宫G区项目所做的基础功课…与投资顾问团队共同分析项目各方面条件由总经理、营销策划中心和销售代理团队进行项目定位合议与讨论解读项目-与北京城市发展战略及三元桥地区升级的互动关系进行市场和项目所在区域市场分析及竞争分析确立项目目标消费群以及其投资动机与驱动力实施项目定位、客群定位和营销等基础面整合作业确定可提供的服务内容和合作模式对可能签约的后续工作团队作出安排营销面产品面市场面三面一体营销方略——结构图市场面•区域价值解读•高端市场分析•高端产品价值特点产品面•项目基本技术指标•SWOT分析•产品定位•客户定位•价格定位•产品价值内核的建议营销面•总体原则•营销策略•推广策略•执行策略•销售目标•伟业顾问后续服务内容•伟业顾问的销售团队关于伟业•伟业顾问简介高端产品价值特点区域价值解读高端市场分析区域价值解读宏观与发展区域位置区域环境区域交通亚奥经济圈和CBD经济圈领衔城市经济不均衡发展。经济战略带动房地产市场重心的北移和东扩。宏观与发展区域位置G东北三环的土地稀缺性使太阳宫地区成为唯一可发展的地产蓝筹股。辐射八大商圈交融两大旺市四面逢源的发展点丽都商圈东直门商圈燕莎商圈安贞商圈亚运村商圈CBD商圈望京商圈国展商圈重心北移北部房地产旺市东部房地产旺市区域环境G独一无二的人居绿色生态作为“朝阳区绿化隔离带地区建设标准最高的公园”，太阳宫公园即将全部完工。一期10公顷园区已正式开放。公园内有25000平方米的大草坪、14000平方米的人工湖，园区内绿化面积达7.5万平方米，720米长的人工湖岸。坐拥超大绿地尽览水岸美景建设标准高绿化面积大水景充沛G区域交通国际化便利交通纽带东临京顺路、机场高速路，西邻规划中的北京承德高速路及地铁13号线北苑至和平里段。太阳宫大街的建成将与同为城市主干道的太阳宫中路、曙光路形成两横一纵的大市政格局。结合太阳宫北街、太阳宫西路、太阳宫东街、麦子店西街等四条城市次干道；建设中的城市轻轨和规划中的两条地铁线路，构架起一个四通八达、纵横交错的立体交通网络。随着地铁线的开通和京承高速公路的上马，太阳宫桥会成为一个重要的交通新干线。即将修通的跨街桥横跨机场高速路连通东部涉外高尚区。地处国门要道连接东北繁华两横一纵市政路纵横交错交通网区域价值解读关键词：繁华、生态、活力、涉外、发展延展：高消费、高收入、国际化、时尚化、居住享受具国际化、时尚化高尚生活质素的发展区高端市场分析高端市场各区域特点从销售看需求从销售看推广从销售看客群朝外综合性项目偏多，纯居住类型物业少户型多样，均价较高大户型公寓市场表现较差，投资客户比例较大CBD万元以上的项目多，区域竞争十分激烈商业氛围浓厚，综合性项目多纯居住概念项目为数不多，适居性略逊燕莎受使馆区影响，项目有较强的涉外性商住项目居多，投资客户比例较大商务氛围与居住环境较好朝阳公园地处中央公园区，环境优美，基本为纯居住类均价高，形象好，对高端人群的吸引力较大大户型公寓市场表现突出紫荆豪庭凤凰城远洋新干线本案京达国际公寓维多利亚花园北京GOLF公寓龙阁公园大道棕榈泉金地国际公寓北京万达广场蓝堡华贸中心和乔丽致中国第一商城东方瑞景建外SOHO新城国际财富中心温莎大道鹏丽国际公寓通用时代光彩国际公寓尚都国际中心观湖国际公寓铂宫昆泰国际中心御东花园万豪君天下温莱特中心阳光上东太平洋城团结湖北小区北京国际新区白家庄项目朝外MEN时间国际第三置业福景苑福景苑瑞城中心高端市场各区域特点UHN国际村顺景园Moma雍景台海晟名苑本项目所在区域：国际性较强，商住两用型项目较多属发展区域，具有高端潜质当前均价相对略低，投资型客户较多高端市场分析从销售看需求01002003004005006007008009001000其它复式房型四室两厅四室一厅三室两厅三室一厅两室两厅两室一厅一室一厅MOMA棕榈泉凤凰城公园大道阳光上东已售未售已售未售已售未售已售未售已售未售从上表可以看出，销售较好的户型集中在三室两厅、两室两厅、四室两厅，面积180米到400米之间，滞销户型多由于舒适度与面积关系、设计、位置等问题。高端市场分析从销售看推广棕榈泉销售面积（单位：平米）333904252578811500617188594773350620584422310132626113493122461314574828782389405000100001500020000250003000035000400002002年2003年头半年2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月2003年12月2004年1月2004年2月2004年3月2004年4月2004-5-12004年6月2004年7月2004年8月2004年9月报广投放量（单位：万元）151.4168.3645.36236.2871.8049.8451.1699.6883.6477.7277.720.0050.00100.00150.00200.00250.002003年2月2003年3月2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月2003年12月2004年1月2004年2月2004年3月2004年4月月销售面积（单位：平米）26232890103925779287616350200040006000800010000120002003年11月2003年12月—2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月报广投放量（单位：万元）58.4035.7635.7617.8817.8817.880102030405060702004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月凤凰城二期从上表可以看出推广策略和广告投放对销售量的提升起到正向促进作用。高端市场分析从销售看客群0%20%40%60%80%100%2003年0季度2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度外国行政、企业、经济组织购买国内企业单位购买国内行政、事业单位购买外国个人购买华侨、港澳台同胞购买军人购买外省市个人购买本市农民购买本市城镇居民购买从客群购买比例发展来看，泛亚地区（特别是港、澳、台）和外省市购买逐渐增多，本市居民购买呈下降趋势。市场价值解读产品：竞争激烈、需求旺盛、舒展型主力户型、宣传与销售的正比关系客群：国际化、外埠、投资、非地缘性具有国际化、时尚化、价值化、品质化高度综合趋势充分刺激世俗的浅表神经高端产品价值特点超常尺度挖掘区位价值研究现状的升级国际品牌和国际化标准精细的产品及服务的附加价值北京贡院六号威尼斯吹金粉水晶灯、66张牛皮墙纸、17遍的烤漆工艺充分刺激世俗的浅表神经高端产品价值特点充分刺激世俗的浅表神经顺景园超常尺度碧水庄园高端产品价值特点北京银泰中心挖掘区位价值高端产品价值特点世贸国际公寓挖掘区位价值慧谷根园深入研究现状的升级高端产品价值特点万城华府深入研究现状的升级国际品牌和国际化的标准公园大道高端产品价值特点季景沁园国际品牌和国际化的标准生活在台地坡景之上国际品牌和国际化的标准上元精细的产品及服务的附加价值东方之子高端产品价值特点东方之子降板式浴缸空中花园天棚柔和辐射冷暖系统、置换式新风系统、可调式外遮阳系统、中央吸尘系统等科技系统，恒温又恒湿，完全舒适享受。万国城MOMA精细的产品及服务的附加价值诚品建筑/讲究学问的建筑通用时代国际中心小汤山别墅精细的产品及服务的附加价值充分刺激世俗的浅表神经高端产品价值特点的借鉴超常尺度挖掘区位价值研究现状的升级国际品牌和国际化标准精细的产品及服务的附加价值提高产品价值，产生市场竞争力本项目可借鉴特点项目基本技术指标SWOT分析产品定位客户定位价格定位产品价值内核的建议本项目基本技术指标总用地面积：75348.9平方米规划建设用地：49200平方米规划总建筑面积：159973平方米其中地上：123000平方米，地下36973平方米住宅建筑面积（地上）：96534平方米住宅部分地下面积：7405平方米配套公建建筑面积：24742平方米其中地上：18572平方米，地下12720平方米总居住户数：544户容积率：2.5绿化率：30%SWOT分析：Strengths优势分析Weaknesses劣势分析（1）处于连接三、四环、东北商业区的交接地位（2）社区景观与公园景观尽收眼底，是静谧和生态的统一（3）2.5的容积率，适宜人居（4）四周紧邻市政路，拥有便利交通和充足配套（5）拥有自身的商业配套（6）独一无二的绿地会所（1）16万平米建筑面积，无法产生规模效益（2）项目知名度、成熟度低（3）现有周边环境较差（4）在整体市场的影响下，体量较大的商业配套销售难度较大Opportunities机会分析Threats威胁分析（1）东部经济急速发展，带动投资热潮（2）外埠购房热持续增长（3）太阳宫地区成为东北区唯一居住热点（4）区域高档产品带动高端市场（1）区域内项目竞争威胁（2）区域外个高端市场竞争（3）太阳星城等中端产品拉低地域价格（4）金融加息促使成本增加、购买门槛抬高15—19米板楼进深适于舒放大户型户户观景和城市绿带适于生态概念整体包合式规划适于外立面包装中等规模适于居住科技的展现城市罕见低容积率适于享受型居住技术价值概念价值景观价值生活价值项目的价值内核：完整空间+生态景观+技术产品+概念包装产品特点梳理产品定位——进取与奢华代表活跃进取的江诗丹顿0verseasOverseas标志着江诗丹顿的活跃、进取精神，它以钢与纯白金等高科技的素材营造出鲜明的时代感，博得了现代人的钟爱。内部集传统工艺和现代科技于一体，反应出其不断进化的优良传统和无限的活力。正如我们的产品——虽然没有金碧辉煌的华贵外表，却体现出其高贵气质与文化内涵，不仅具有简洁明快的现代主义特征，还包含多样变化和细致处理，而景观幻变和生态科技的应用更体现出建筑生命的生生不息、价值永恒。项目的核心理念：进取与奢华定位：科技与生态的新奢华主义建筑项目的价值内核：完整空间+生态景观+技术产品+概念包装具备以下四个情感层面：1、时尚调养：修复心灵，在辛劳一天后，让精疲力尽的身体重拾青春、抚慰骚动的情绪。2、经典呵护：为重要的人创造舒适祥和的生活环境，与他们建立、维护并深化亲情。3、科技教化：寻找具有学习型和挑战性的经验，扩展生命视野，界定在别人眼中的形象。4、艺术升华：表达个人品味，凸现自己与众不同，并展现内涵和成功的一面。客群描述——享受与品位注重精神实现的中产阶级新贵该人群地域构成多元化，来自CBD、使馆区、燕莎、中关村、亚运村，外埠，外籍，辐射范围很广。主力人群：高级“海归”、“合资家庭”、外埠人士自用型人群投资类人群主力人群：专业投资客四处投资地产，热衷地产回报；手中资金较多重视未来的发展前景、看重朝阳公园生活氛围深谙高档公寓租金水平心态更加实际，重视物业服务及相关配套眼光敏锐、了解高级租房客的心态习性看重租务机构的资质背景和水平项目名称物业类型规模装修均价起价最高价凤凰城公寓770000精装110001000013000时间国际商住100000精装9600930011000第三置业商住200000毛坯11500850013000远洋新干线公寓、商住244000精装10300870012000Moma公寓500000精装150001200