南昌大湖之都项目营销策略方案_104PPT

春湖水暖2008年度大湖之都营销策略集套用一句路人偕知的话“房地产的冬天来了,春天还会远吗?”来开始我们的报告！南昌,一个没有秋季的城市。南昌的秋天很短,往往人们还未从夏天中回过味来,秋天已悄悄的走了.而07年的楼市,正如南昌的天气那样,直接从疯狂的楼市夏日,走向荒凉的冬季.天睿，专注南昌地产8年。与南昌地产枝叶共生，经脉互融，相濡以沫。追求项目的精准定位和个性化塑造,是天睿人不断超越自我的灵魂。与品牌企业的合作，一直是天睿人追求的目标和荣幸。在您选择天睿的同时，也同样给项目增添了一份风险最小化，利润最大化的保障。我们,也许就成了春天制造者…壹春暖花开,馨香湖岸07年营销回顾推广策略推广事件销售回顾名称套数面积备注观澜郡47842802.79其中：一房12套、二房339套、三房109套、四房10套、复式8套凌湖峰63578491.25高层全部为三房西水滨多层13211791.48其中：二房60套、三房72套西水滨花园洋房202044.26全部为三房年度推出体量2007年共推出13.5万方体量新房源,总共1265套,其中凌湖峰体量最大,达到了7.8万方,其次为观澜郡,有4.28万方.日期总销套数总销金额总销面积销售价格2007年1月81241963049180.572635.5993152007年2月2789906823238.092776.5386392007年3月939294091294.963034.386392007年4月63200543576799.492949.3913512007年5月1133893801712622.763084.746682007年6月1033538335911092.983189.7072742007年7月82269650348253.283267.1900142007年8月29211133291134112.73263.6792462007年9月1886899600120398.263382.4454142007年10月1084446883113318.543338.8667982007年11月1043734677910202.713660.4763832007年12月1457078271535.893716.299344合计1184426309511132050.233228.389008年度总销售额2007年共销售1184套房源,总共13.2万方,总销售金额达到4.26亿.销售价格2635.603338.873716.303660.483382.453263.683267.193189.713084.752949.392776.543034.392000300040002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月销售价格年度价格走势从2007年度价格走势分析,07年价格涨幅较大,年末均价实现超过年初均价近1000元,而涨幅最大的月份则由于西水滨11月份的推出,而价格大涨300多元/平方.全年实现年度销售均价3228元/平方.8127963113103822921881081041410202.7113318.5420398.263238.099180.571294.966799.4912622.768253.2834112.711092.981535.890501001502002503003502007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月0500010000150002000025000300003500040000总销套数总销面积每月销售分析从2007年月度销售来看,8-9月为本年度销售最高峰,而造成这一原因是凌湖峰的热卖.另外也是因为大湖之都传统的销售旺季是夏季.推广策略推广事件销售回顾生活向水，品味向上汇集大成你在楼上看风景,看风景的人看你层层风光恭临寒舍钦定大局,方能如此淡定赢得喝彩，全城答谢生活向水，品味向上！先行在市场上做好组团的调性，在调性能够被被消费者充分认可的情况下，我们再做深入的优势研读。以临湖第一排的优势，充分打好两张牌，“凌湖峰”的观湖景观优势，并且把湖上升到一种名水及水域调节高度。此阶段项目推广特性快节奏，慢生活大配套，细呵护轻松就学，重点教育而这阶段，在凌湖峰的优势皆表达之后，我们说什么才对客户感兴趣。不但要考虑到本阶段“凌湖峰”第二批房源的推出，面是且要通盘考虑推售节奏，下一阶段D/E的推出，所以，在这一阶段，主要是围绕配套来做叙述主题，突出项目的小区内生活配套，小区外公共生活配套，交通配套等。大湖生活配套展示花间水语,西水之滨花间水语，西水之滨湖之上，角度至上气质，须考究品质花境，更入画境这阶段，在凌湖峰的热销之后，我们结合西水滨的特点，分析“西水滨”与凌湖峰的不同性，把原有的以“观湖湖景”绝版资源的诉求点，转到建立起大湖之都的品质建立上来，希望把西水滨的价格比楼盘提升至性价比楼盘，在色调上和推广主题上推陈出新，大胆出击。这阶段，在凌湖峰的热销之后，我们结合西水滨的特点，分析“西水滨”与凌湖峰的不同性，把原有的以“观湖湖景”绝版资源的诉求点，转到建立起大湖之都的品质建立上来，希望把西水滨的价格比楼盘提升至性价比楼盘，在色调上和推广主题上推陈出新，大胆出击。此阶段项目推广特性推广策略推广事件销售回顾大湖之都推广事件7月25日大湖之都产品推介会暨极品铁观音品茗会7月28日高层解筹暨“清凉一夏”冰点狂欢节活动“寻找你眼中美丽水色”摄影大赛8月18日“爱心构筑希望活动大湖之都推广事件营销策略总结推广策略：线上：电视/报纸/户外，通过此类线上媒体，主要是建立起项目调性和销售信息的传递。线下：通过客户活动，形象活动，业主活动，带来市场聚焦点和市场热点话题，维护老业主关系，以老客带新客，为项目带足人气。销售策略：推盘节奏：分批次计划推盘，通过前期客户积累，有计划的推出房源，营造项目旺销景象，引发客户的口碑效应，带来市场的关注点，为下一波次房源推出蓄集客源。未来大湖之都推广方向湖景（稀缺自然景观资源）生活配套（完善生活配套）产品品质（英伦风情建筑）2007年,品质已初立,名声已出街.2008年，我们的方向在哪里？市场在变，大湖在变，客户也在变，我们不妨先看看现在的房地产的变化！123贰春暖花开,馨香湖岸项目分析市场研判项目研判市场环境经济高位运行产生高风险，房产投资成为整治重点之一国家政策现状与趋势国家宏观经济分析：经济表现面：三高——高房价，高股价，高CPI经济政策面：两抑——抑制泡沫，抑制投机银行连续加息Key:2004年10月至今连续9次加息，今年连续5次加息，连续8次提高银行准备金利率。使购房者置业累计成本增加，抑制投机性置业，缓解银行流动性过剩局面，使用紧缩型货币政策来控制货币供应量增长。土地新政Key:10月9日国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策11月1日起实施，规范拿地政策，打击蓄意囤地。国家相关政策解读9.27新政Key:《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中从房地产开发贷款、购房按揭贷款以及预防房地产贷款风险三方面入手进行切入。开发贷款不得超过评估值的70%，贷款年限不超过2年；第二套住房按揭首付不低于40%，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，取消循环抵押按揭。十七大会议Key:民生主题就是使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。会议精神对房地产业定会有新的政策实施。国家相关政策解读■新政解读购房者:投资房产进退两难对于普通的市民来说,新政具有一定的保障作用,但对希望通过投资房产使资产保价和增值的人来说,新政无疑让他们进退两难。“要缓一缓再买房了”市民陈女士有一套单位房改房在放租,目前住的房子买了3年多,还须还月供,原本打算给上大学的儿子买一套房。当听到银行新政策后第一反应是,今年“十一”要缓一缓再买房了。不过她表示,以后看到合适的房子,借点钱也会买。原本打算买第二套房保值的严小姐,现在陷入了困境。严小姐表示,如今通货膨胀这么严重,投资股票黄金等风险又太大,原本想着购买房产能够资产保值,如今不但首付提高,利率也提高,使得刚刚看好的房子,一下子就付不起了。国家相关政策解读加息历程回顾2007年12月21日一年期存贷款基准利率上调0.27%2007年09月15日一年期存贷款基准利率上调0.27%2007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27%；一年期贷款基准利率上调0.18%2007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%2007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27%；一年期贷款基准利率上调0.18%2007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%2006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%2006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%2005年03月17日提高了住房贷款利率2004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%1993年07月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%1993年05月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%，各项贷款利率平均提高0.82%国家相关政策解读全国房地产与金融成为关注焦点国内资金流通路增多国内部分经济行业出现泡沫抑制通货膨胀、稳定物价、解决民生基本生活紧缩型货币政策控制货币供应量增长房地产置业门槛逐步提升，房价涨浮回落趋稳国家房地产相关政策总结保持房地产行业健康稳步发展南昌房产政策分析完善政策实施保障房源供给制定用地规划，有效保障土地供应，加大监管力度，充分利用存量土地，规范拆迁行为，依法保障双方权益，重拳出击整顿交易秩序加强预售管理，杜绝违规销售，规范交易秩序，严查违规行为，开通专门网站，公开销售信息强化政府职能扩大中低收入家庭受益加强经济适用房建设，不断完善租赁住房制度制定用地规划，有效保障土地供应2007年全市计划供应6500亩，其中市本级供应3500亩，经济适用房建设用地供应不低于800亩。加大监管力度，充分利用存量土地按合同约定动工，但开发建设面积不足1/3或投资金额不足1/4，且未经批准中止建设满1年的，按照闲置土地处置；完成报规后1个月内必须开工，未报建的3个月后必须开工。规范拆迁行为，依法保障双方权益将拆迁裁决权下放给各区拆迁管理部门行使，将“人等房”变成“房人”；将拆迁行业市场化，依法依规拆迁，维护社会公益利益南昌房地产相关政策解读抓好监管协调，推进房屋建设步伐截至2007年9月27日为止，有116万平方米的项目已开工建设；200余万m2的项目正在办理报建手续，即将开工建设；到年底预计又有近500万m2的商品房可以上市。加强预售管理，杜绝违规销售未取得《预售许可证》，不得发布商品房预售广告，不得以认购（包括认订、登记、选号、发卡等）、收取预定款性质费用等；商品房认购书或商品房买卖合同通过南昌市房地产综合管理网签约系统签定。规范交易秩序，严查违规行为明示五证、房屋面积测绘报告、合同范本、委托代理机构资质证书，不得虚报销售进度、炒作或囤积房源，不得内部认购。南昌房地产相关政策解读开通专门网站，公开销售信息指定“南昌房地产信息网商品房资讯”，开发单位制作统一房源公示栏，销售现场公示可售房源，销售信息与网上信息一致。加强经济适用房建设明确年内建设经济适用房70万㎡，陆续推售13宗限套型、限房价的商品房814亩，规划建筑面积97.6万平方米。不断完善租赁住房制度通过实物配租、租金配租和租金核减等方式，加大廉租房建设力度，由人均7㎡住房使用面积增加到人均8㎡；提高了租金配租标准，由