华润·翡翠城—翡翠长汀营销策划_68页

四叶草团队2007年12月21日第第一一章章营营销销策策划划团团队队.....................................1第一节工作执行计划..................................2第二节任务分工......................................4第三节工作进度说明..................................5第第二二章章成成都都市市房房地地产产市市场场.................................6第一节成都市房地产市场宏观环境分析..................6第二节竞争对手分析.................................10第第三三章章华华润润··翡翡翠翠城城第第四四期期————翡翡翠翠长长汀汀..................21第一节竞争楼盘调查分析.............................21第三节市场细分及目标市场定位.......................30第三节翡翠长汀——一城美善一家人...................31第第四四章章楼楼盘盘营营销销策策划划....................................39第一节SWOT分析.....................................39第二节产品策略.....................................40第三节渠道策略.....................................50第四节促销策略.....................................51第第五五章章后后记记————我我们们经经历历过过..............................57附件一成都市购房者需求调查报告........................60目目录录第1页共69页第第一一章章营营销销策策划划团团队队四叶草——翡翠长汀的杰作，分别代表着“两河、一湖、三公园、大社区”，这是上帝的鬼斧神工，自然而天成。“四叶草”——我们的四叶草又是什么呢？小褚…………………………………………队长小王………………………………………主要负责人小吴…………………………………………主要负责人小李………………………………………主要负责人小蔺………………………………………主要负责人阿作……………………………………队员小魏………………………………………队员小孙…………………………………………队员巴音桑………………………………………队员穆哈…………………………………………队员小莫………………………………………队员小刘………………………………………队员这是由12个清一色男生组成的团队；这是跨越学院和专业的思想的汇集；这是一群追求卓越、勇于开拓的勇士；四叶草，四片叶子分别代表爱情、财富、名誉、健康，我们也叫四叶草，但我们代表务实、勤奋、就是、创新；相信我们，你们有理由；第2页共69页第一节工作执行计划第一阶段：一、前期准备工作1.拟定人员分工和调研计划；………………………………………………………………12.拟定调研方案设计的可行性及核算费用说明书；………………………………………23.选择目标楼盘和竞争楼盘；………………………………………………………………34.查阅二手资料，并修正调查方法和方向；………………………………………………4二、目标楼盘品质调查1.项目宏观环境调研；………………………………………………………………………52.项目区域环境调研；………………………………………………………………………63.项目微观环境调研；………………………………………………………………………74.购房者需求调查问卷制作（购买力水平、购买倾向、共同特征、6W+H）；…………85.项目营销策略；…….………………………………………………………………………9三、竞争楼盘品质调查1.制作问卷；…………………………………………………………………………………102.竞争楼盘一；………………………………………………………………………………113.竞争楼盘二；………………………………………………………………………………124.竞争楼盘三；………………………………………………………………………………135.竞争楼盘四；………………………………………………………………………………14四、竞争对手调查………………………………………………………………………………15五、后期总结工作1.拟定购房者需求调查报告；………………………………………………………………162.拟定目标楼盘品质调查报告；……………………………………………………………173.拟定竞争楼盘品质调查报告；……………………………………………………………184.竞争对手调查报告；………………………………………………………………………195.拟定完整的目标楼盘营销策划报告；……………………………………………………206.制作演示PPT；……………………………………………………………………………217.全面组织调研汇报答辩工作；……………………………………………………………22第3页共69页第二阶段：六、目标楼盘市场分析1.市场环境分析（PEST，SWOT）…………………………………………………………232.市场细分及目标市场………………………………………………………………………24七、目标楼盘营销策略1.产品策略（Product）………………………………………………………………………252.价格策略（Price）…………………………………………………………………………263.渠道策略（Place）…………………………………………………………………………274.促销策略（Promotion）……………………………………………………………………28八、答辩1.文案准备……………………………………………………………………………………292.现场答辩……………………………………………………………………………………30第三阶段：1.整理文案……………………………………………………………………………………31第4页共69页第二节任务分工项目姓名分工贡献率小褚1、2、3、4、8、20、21、22、23、24、25、26、29、30、31小王3、9、10、12、18、22、25、26、29、30、3195％小李3、9、13、18、24、2785％小吴3、9、14、17、22、2685％阿作15、19、28、3080％小孙15、19、2875％小魏5、6、7、17、26、3080％巴音桑5、6、7、23、2770％穆哈5、6、7、2370％小蔺11、16、22、2675％小莫11、16、2675％小刘11、16、2675％完成时间要求：1.小褚周五；2.小吴周三；3.小王周三；4.小李周三；5.海石周三；6.小魏周三；第5页共69页第三节工作进度说明一、团队协作；我们严格按照事先讨论的分工，各行其“事”，而在每份工作中，我们都有团队小组负责人，专门负责该项工作的开展和总结。我们秉着尊重和互助的原则，用心做好每一项工作，力求高效、高质量。项目分工和进度表是我们顺利完成工作的保障，我们按照自己的分工，认真完成分内工作，使得整个团队的工作能够按时“竣工”。我们很努力，工作很出色，因为我们是——四叶草。二、调查计划（详细见分工表）；三、调查进度；1.2007年10月1日，了解队员时间分配，拟定调查计划和分工表；第一次去房交会，搜集相关信息和资料；2.2007年10月3日，第二次去房交会，确定目标楼盘和竞争楼盘；3.2007年10月5日，第三次去房交会，收集目标楼盘和竞争楼盘资料；4.2007年10月4日，制作购房者需求调查问卷和竞争楼盘信息表；5.2007年10月7日，召集全体队员开会，介绍各自分工和交流工作思路；6.2007年10月8～11日，完成前期资料查询等准备工作；7.2007年10月12日，第一次调查目标楼盘和竞争楼盘，并做问卷调查；8.2007年10月13日，第二次调查目标楼盘和竞争楼盘，并做问卷调查；9.2007年10月14～17日，完成前期所有准备工作；10.2007年10月18日，整理调查报告和相关资料，召集全体队员开会；11.2007年10月19日，准备现场答辩等相关事宜；12.2007年12月7日，进一步搜集目标楼盘信息，现场调查；13.2007年12月20日，踩盘，搜集图片资料及了解楼盘施工进度；14.2007年12月21日，准备现场答辩；四、经费结算；由于没有经费预算和预支，我们将采取之后结算的方法，每个队员将自己的合理费用汇报给队长，核算之后均摊。主要费用包括：交通费、打印费、其他费用等。具体事宜由队长负责。第6页共69页第第二二章章成成都都市市房房地地产产市市场场第一节成都市房地产市场宏观环境分析（PEST）一、政策法律环境分析1、央行正式下发通知，第2套房贷款首付不得低于4成2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。2、物业税开征呼声越来越大据新华社报道，2007年10月12日，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。第7页共69页3、党的十七大报告指出要更加关注民生胡锦涛同志在十七大报告中提出，加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居”，并要求健全廉租住房制度建设，加快解决中低收入家庭住房困难。4、中国人民银行决定上调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变(具体水平见附表)。此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位：%调整前利率调整后利率调整幅度一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.810.72-0.09（二）整存整取定期存款三个月2.883.330.45半年3.423.780.36一年3.874.140.27二年4.504.680.18三年5.225.400.18五年5.765.850.09二、各项贷款六个月6.486.570.09一年7.297.470.18一至三年7.477.560.09第8页共69页三至五年7.657.740.09五年以上7.837.830.00三、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）4.774.770.00五年以上5.225.220.00二、区域经济环境分析1、“新特区”给成都经济发展注入无限活力2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，通知要求成都市和重庆市从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。2、成都市2007年上半年经济环境分析经济总量不断扩大，圈层产业经济布局进一