哈尔滨长江路延长线地块项目开发营销策略建议提案_122页_XXXX年

提案：北京上古地产日期：2010年12月【哈尔滨长江路延长线地块开发策略建议】前提—客户目标理解通过项目的成功运作，实现开发商的品牌塑造以项目的成功，建立集团在业内的话语权突破项目地块劣势硬伤，需求市场突破口创新突破，树立项目在市场中的里程碑地位实现区域销售价值的突破企业战略层面项目操作层面目录ContentsPART1—市场整体状况1.1、市场发展概况1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略PART2—项目竞争环境2.1、区域发展概况2.2、项目周边概况2.3、项目现状分析PART3—项目解决方案3.1、产品定位策略3.2、项目开发策略PART4—营销策略提要PART1整体市场状况1.1、市场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略PART1整体市场状况1.1、市场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略哈尔滨2003-2010年商品住宅均价走势图01000200030004000500060007000-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%均价（元/㎡）22012252237025052943375159805953增长率2%2%5%6%18%28%34%-1%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-10月07—09三年价格震荡，市场发展进入理性期2010年前十个月的均价与前一年的均价基本相当1.1、市场发展概要02004006008001000-30%-20%-10%0%10%20%30%40%销售面积（平方米）391459514674749586704526增长率10%18%12%31%11%-22%20%21%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-92003-2010年哈市房地产销售面积统计1.1、市场发展概要0501001502002500%10%20%30%40%50%60%70%住宅投资（亿元）106120140158187216220145增长率13%17%13%19%15%65%27%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-9月2003-2010年哈市房地产开发投资变化1.1、市场发展概要05001000150020002500-10%0%10%20%30%40%施工面积（万平方米）10401205134815861502161111932352增长率28%16%12%18%-5%7%19%34%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-92003-2010哈尔滨市房地产施工面积变化1.1、市场发展概要PART1整体市场状况1.1、市场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略城市中心板块群力新区板块哈西交通板块新香坊东南板块会展中心板块道外老城改造板块江北区域板块1.2、板块格局特点——城市中心板块板块关键词：城市中心土地稀缺交通方便配套完善代表项目：99号公馆曼哈顿国际恒祥城郁金台观江首府桐楠格天合俊景新大发国际板块分析：江南城市中心板块连接城市各区域的核心及枢纽，是城市政治、文化、经济、商贸、科研、金融、交通的中心地理位置优越，位于多个区域交汇处交通便利，占地面积大，人口多党政军机关集中，文化教育资源多，科技力量雄厚人流、物流、资金流、信息流高度集中，交通四通八达城市生活配套设施完善，餐饮、购物、娱乐、就医等设施齐全房地产开发的板块特征：可开发土地稀缺，大盘更是凤毛麟角，市场价值高房地产开发空间日益减少，竞争力强位置优越，交通便捷，客群资源丰富分类紫金城恒祥城桐楠阁天合俊景新大发国际开发商哈尔滨鑫庭基房地产开发有限公司哈尔滨华信房地产开发有限责任公司桐楠格房地产开发有限责任公司开发哈尔滨泰林房地产开发有限公司规模（建筑面积㎡）36.8万70万21.68万24.8万价格（建面：元/㎡）8000700090007200建筑形式板楼超高层板式、高层、超高层板式高层板楼、多层、高层户型—小、中小、中、大小、中、大园林绿化率37%绿化率35%绿化率32.38%绿化率28%配套坡地花园，主题景观、建筑园林运动场馆、休闲娱乐设施10000余平米的超大景观园林——装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业哈尔滨景阳物业管理有限公司恒祥物业黑龙江桐楠格物业有限责任公司——城市中心土地的稀缺性，产品以高层为主。区域价格在7000--8000元/㎡园林景观特色弱，周边配套及交通情况为主要优势。城市中心版块---城区富裕人群的选择板块关键词：土地稀缺临江景观配套完善豪宅云集代表项目：爱建滨江壹江南江南明珠上实盛世江南板块分析：滨江板块毗邻松花江畔，是哈尔滨江南的一道城市风景线横跨道里区和道外区，是历史上哈尔滨的发源地城市建设密度高，商业聚集，东部逐渐形成商务办公区临近哈市重要商业中心和旅游景点板块内人口过多，交通负担重，城市各项负担加重房地产开发的板块特征：可开发土地奇缺江边项目均为豪宅，开发产品单一客源少，但购买实力强城市建筑密度过高，使环境受到一定的影响，居住舒适度下降1.2、板块格局特点——滨江观景板块分类上实盛世江南壹江南开发商哈尔滨上实置业有限公司金迈投资有限责任公司开发规模（建筑面积）23.4万㎡3.88万㎡价格（建面：元/㎡）1160016000建筑形式板式高层板式高层户型小、中、大中、大园林绿化率37.2%绿化率32.55%配套会所小区配套设施较为高端装修标准毛坯毛坯物业哈尔滨菱建物业管理有限公司加拿大朗程物业管理顾问（中国）有限公司外地实力企业开发，理念均较为领先，针对城市富有人群产品类型以中大户型临江豪宅为主，建筑以板式高层为主，价格在8000元以上。景观主要以江景为主，物业管理水平高，部分产品带精装修。滨江观景板块---非富即贵人群的彰显之选1.2、板块格局特点——群力新区板块板块关键词：黄金位置新城区配套完善大盘云集外来众多代表项目：盛和天下盛和世纪丽水丁香园天鹅湾恒盛豪庭海富第五大道板块分析：群力新区的整体目标是建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区是道里区的西南地块，东侧为南岗区的哈西板块，离城市中心区较近北侧临松花江，由冲积成的湿地使环境更适宜居住新规划的城区，交通、商业、配套设施少板块城市基础较差，居住人口少房地产开发的板块特征：土地供应量充足，开发体量大板块建设依照整体规划进行，使城市各项需求更为合理远期发展前景好，而开发初期由于大配套不能及时跟进，会有一定时间的蓄势期新区从整体上来看，更适宜居住，会成为城市江南区域的房地产新亮点分类恒盛豪庭海富第五大道盛和世纪群力观江国际开发商哈尔滨阳光滨海置业有限公司海富兴盛房地产开发有限公司哈尔滨盛和置业有限公司黑龙江省高盛投资发展有限公司规模（建筑面积㎡）15万43.43万70万61.66万价格（建面：元/㎡）8000-8600830095007400建筑形式板楼高层板式多层、高层板楼多层高层板楼高层户型小、中、大小、中——园林绿化率35%、中心广场绿化率45%——配套会所会所会所景观休闲区装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业哈尔滨景阳物业管理海富金钥匙——开发理念较为创新。成为城市大量成功富有人群的居住升级换代首选。项目规模较大。产品类型多样，建筑风格较为突出。建筑形式以板式小高层、高层为主。目前价格在8000元/㎡左右。园林景观设计比较突出。新区绿化率较高，规划中的配套设施齐全，物业管理水平中等。群力新区版块---财富与权贵阶层的居住换代首选1.2、板块格局特点——哈西交通板块板块关键词：交通优势学院氛围成熟发展代表项目：辰能溪树庭院学府青年城英伦名邸金域蓝城涧桥西畔西溪橡园板块分析：哈西新区是哈市城市总体规划确定的四个城市副中心之一，将哈西打造成：文化艺术中心、运动休闲中心、教育中心、技术创新中心、服务中心。哈西站的建设，加快了本地块地理位置向城市中心发展的进程地铁站点的设立，带动区域经济全方位发展道路交通方便快捷，板块内更有众多联接各大商业中心的交通线众多大学聚集于此地，并且还有多所中学名校，学院氛围浓厚规划了独具特色的水域景观带，为哈市打造了又一个宜居的生态环境板块房地产开发的板块特征：政府对老工业基地的整体改造，加快了本板块房地产开发速度企业改制、搬迁后的大量土地，为房地产开发提供了更多的开发空间完备的城市基础设施，为房地产提供了升值空间分类金域蓝城西溪橡园英伦名邸辰能溪树庭院开发商蓝城房地产开发有限公司哈西新区房地产开发有限公司黑龙江省昆仑房地产开发有限公司黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司规模（建筑面积）40.98万㎡5.2万㎡23.2万㎡54.56万㎡价格（建面：元/㎡）7500-800068005800一期均价7000建筑形式多层/高层高层高层多层、高层、小高层户型小、中、大——小、中、大园林绿化率32.27%1000㎡城市广场绿化率25.02%绿化率41.03%绿化率48.91%配套会所生态景观会所健身俱乐部，游泳馆、舞蹈室、乒乓球室装修标准毛坯、精装修毛坯毛坯毛坯物业——————黑龙江辰能物业管理有限责任公司该区域受交通发展优势与教育资源影响，吸引大量城市中产之家的置业选择。新的发展区域，项目规模比较大，产品以中、小户型为主。建筑形式以多层、板式高层为主。园林景观面积较大，主要以绿化带、中心广场为主。配套齐全哈西交通版块---城市中产之家集中置业1.2、板块格局特点——会展中心板块板块关键词：毗邻开发区高档项目云集配套完善代表项目：会展新城冬奥村金色莱茵悦山国际公园丽景盟科视界信恒现代城板块分析伴随开发区与会展中心的建设，该板块成为哈尔滨新兴发展区域的代表。开发区的建设发展聚集哈尔滨大量实力企业机构与银行单位，成为城市办公商务的聚集地。CBD的雏形已经初步形成。道路条件因后续规划开发，相对老城区出行更加方便。配套设施非常完善。房地产开发的板块特征：土地供应量适中，大盘较多，市场价值高房地产开发空间日益减少，大盘占有市场优势，竞争力强位置优越，交通便捷，客群资源丰富项目名称金色莱茵悦山国际盟科视界（因售罄，以二手交易价做参考）开发商华鸿房地产华盟房地产哈尔滨瑞达房地产开发有限公司规模（建筑面积）20万44万30万价格（建面：元/㎡）1073110044二手房：96㎡，7604元/㎡，73万建筑形式板式高层高层高层户型中、大小、中、大园林绿化率36%6000㎡水景广场绿化率40%45%配套会所、幼儿园会所装修标准卫浴精装毛坯毛坯物业华鸿物业辰能物业新明基物业管理有限公司开发商以实力型企业为主，开发理念领先。成为城市豪宅的代表区域。项目规模中等，产品以高层为主。区域价格在10000元/㎡左右。依托开发区的发展与东扩。成为城市新兴财富人群的高档居住区域。该区域园林景观等配套设施水准较高，尤其是金色莱茵的水景园林。会展中心版块---城市新贵聚集地1.2、板块格局特点——道外老城改造版块板块关键词：老棚户区改造新江桥建设地铁带动棚改加大代表项目：南极国际丽兹江畔上和置地东泰金谷富达蓝山星园板块分析：道外作为哈尔滨的发源地，将会随着老城改造进入到一个崭新的时代。老城改造将会整体改善道外的城市风貌原有的低端商业将会进行科学整合，拓展新型商业业态，引进大型现代零售企业大量的危房改造，将会使道外的居住环境得到根本的改善中华巴洛克建筑群的修复、道台府的复建以及各风景名胜的开发，使道外旧貌换新颜地铁及二十道街江桥的建设，带动道外经济的快速发展房地产开发的板块特征：随着政府危改拆迁工作的推进，道外的土地供应将会大幅度的增加，为房地产开发提供更多的机会政府针对道外区实施的全方位的城市改造，将会提高道外的土地价值，从而带动房价的上升原有旧城区环境较差，道路狭窄，改造过程会在一定时间内延缓房地产市场的发展进程旧城的配套设施不足，将会影响房地产升值的速度分类南极国际富达蓝山开发商哈尔滨南极新城置业有限公司哈